nieuws

Meerwaarde bij dubbele bestemming zorgvastgoed

Geen categorie

De relatie tussen de bestemming van (woon)zorgvastgoed en de waarde ervan is tot op heden nog niet onderzocht. Aan de Amsterdam School of Real Estate heeft René Lolkema kwantitatief onderzoek gedaan naar de invloed van de bestemming op de waarde van (woon)zorgvastgoed. Het blijkt dat de optie om zorgvastgoed onder een dubbele bestemming mogelijk te maken tot een significant hogere waarde leidt van 17 procent.

De interesse in Nederlands zorgvastgoed groeit de laatste jaren sterk. Zowel door de demografische ontwikkeling als door het overheidsbeleid van scheiden van wonen en zorg, ontstaat een grote en gevarieerde behoefte aan zorgvastgoed en dan met name naar huisvesting. Dit is al terug te zien aan het beleggingsvolume dat de laatste jaren is verdrievoudigd. Ruim driekwart hiervan heeft betrekking op zogenaamde levensloopbestendige woningen en beschermde woonomgevingen: het woonzorgvastgoed.

Er bestaan echter een aantal drempels die investeringen in zorgvastgoed risicovoller maken in vergelijking met andere vastgoedcategorieën. Investeerders berekenen een extra risicopremie  waardoor investeringen weliswaar een hoger rendement kunnen opleveren maar het kan er ook toe leiden dat investeringen of projecten minder snel haalbaar worden. Door het verminderen van de risicopremies ontstaat een ander risicoprofiel waardoor initiatieven in zorgvastgoed wellicht voor meerdere partijen interessant worden.

Bestemming

Een van de drempels die investeringen in zorgvastgoed risicovoller maken betreft de bestemming van woonzorgvastgoed. In het verleden werd alles wat met zorg te maken had in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt via de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Het ging om specifiek vastgoed dat werd gebruikt om zorg te leveren en het werd niet zelfstandig bewoond. Nu lijkt echter een kentering ingezet door het ‘scheiden wonen en zorg’ en door de gevarieerde vraag naar woonzorgvastgoed. Hierdoor lijkt het feitelijk gebruik van dit vastgoed vaak meer op wonen dan op zorg. Bewoners van woonzorgvastgoed bewonen hun woning vaak zelfstandig en kunnen zorg op maat afnemen. Het is dan de vraag of het feitelijk gebruik wel in overeenstemming is met de oorspronkelijke bestemming. Er is geen duidelijke grens die aangeeft wanneer het gebruik van dit vastgoed nog past binnen de bestemming ‘maatschappelijk’ of wanneer het beter aansluit bij de bestemming ‘wonen’. Jurisprudentie geeft hiervoor wel een aantal criteria maar er is sprake van een glijdende schaal als het gaat om de relatie tussen de bestemming en het feitelijk gebruik van woonzorgvastgoed.

Hoewel het gebruik van dit vastgoed dus meer op regulier wonen lijkt, blijkt het nog geen automatisme dat dit leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. Hierdoor blijft deze drempel voor het investeren nog aanwezig. Dit heeft invloed op de haalbaarheid van woonzorginitiatieven en de ingerekende waarde van woonzorgvastgoed.

Onderbouwing

In het onderzoek is hypothetisch verondersteld dat de optie om woonzorgvastgoed te realiseren onder een dubbele bestemming leidt tot een hogere waarde van woonzorgvastgoed. Uit de praktijk van taxaties blijkt dat dat deze optie een waarde lijkt te vertegenwoordigen, maar een onderbouwing hiervan ontbreekt. In het onderzoek wordt hier een kwantitatieve onderbouwing voor geleverd. Het gaat in zijn onderzoek om de relatieve betekenis van waarde: er is onderzoek gedaan naar het verschil in waarde van woonzorgvastgoed dat onder de bestemming ‘maatschappelijk’ of onder de ‘bestemming wonen en/of maatschappelijk’ is gerealiseerd.

Om het verschil in waarde te onderzoeken is onderzoek verricht onder geregistreerde taxateurs en consultants. Voor het verzamelen van data is gebruik gemaakt van een enquête in de vorm van een Discounted Cash Flow (DCF)-model van een fictief woonzorggebouw. Aan het onderzoek hebben ruim 40 taxateurs en consultants meegewerkt. Er is gevraagd naar de opbouw van de disconteringsvoet en naar de exit yield voor wat betreft twee scenario’s waarbij enerzijds het gebouw wordt gerealiseerd onder de bestemming ‘maatschappelijk’ en anderzijds onder de dubbele bestemming ‘wonen en/of maatschappelijk’. Hierdoor wordt inzicht geboden in het verschil in risicopremies gedurende de exploitatie en het verschil na afloop van de exploitatieperiode. Gezamenlijk levert dit een verschil in waarde op.

Resultaten en conclusies

Uit het onderzoek blijkt dat indien woonzorgvastgoed wordt gerealiseerd onder de bestemming ‘wonen en/of maatschappelijk’ de disconteringsvoet 0,85 procent significant lager is dan indien het onder de bestemming ‘maatschappelijk’ wordt gerealiseerd. Dit wordt veroorzaakt door een verschil in risicopremie voor wat betreft het bestemmingsplan: er is een grotere markt van potentiële kopers en een grotere markt voor potentiële gebruikers voor dit type vastgoed waardoor een lager risico wordt ingerekend. Ook wordt aangegeven dat een beperkt aantal referentietransacties beschikbaar zijn. Hierdoor wordt het verschil in risicopremie door partijen verschillend ervaren. Andere argumenten die worden genoemd hebben onder meer betrekking op de onbekendheid van de bestemming ‘maatschappelijk’ bij buitenlandse investeerders.

De eindwaarde of de exit yield van woonzorgvastgoed ligt volgens het onderzoek 0,90 procent significant lager indien het onder de bestemming ‘wonen en/of maatschappelijk’ wordt gerealiseerd. Dit verschil wordt onder meer verklaard uit het feit dat deze flexibiliteit van het bestemmingsplan de alternatieve aanwendbaarheid vergroot en er kan gebruik worden gemaakt van een grotere markt (wonen).

Alle respondenten komen tot een hogere waarde van woonzorgvastgoed indien het wordt gerealiseerd onder de bestemming ‘wonen en/of maatschappelijk’. Het totale waardeverschil komt uit op 17 procent.

Aanbevelingen

Het verschil in waarde is van belang voor alle betrokkenen bij de totstandkoming van woonzorginitiatieven. Indien courant vastgoed wordt gerealiseerd, wordt aan taxateurs aanbevolen te rekenen met een lagere disconteringsvoet en lagere exit yield conform de onderzoeksresultaten.

Aan beleggers kan op basis van de onderzoeksresultaten aanbevolen worden uit te gaan van een hogere potentiële waardering van 17 procent van woonzorgvastgoed indien het wordt gerealiseerd onder de bestemming wonen en/of maatschappelijk. Er kunnen lagere risicopremies worden ingerekend waardoor wellicht investeringen eerder interessant dan wel haalbaar kunnen zijn. Er ontstaat een ander risico-rendementsprofiel dat meer aansluit bij de asset ‘wonen’.

Aan gemeenten wordt aanbevolen mee te werken aan bestemmingswijzigingen indien het feitelijk gebruik van dit type vastgoed daadwerkelijk richting wonen gaat. Gebruikers van woonzorgvastgoed wordt aanbevolen mee te werken aan de realisatie van courant(er) vastgoed:  beleggers van woonzorgvastgoed zijn in die situatie namelijk in staat minder risicopremies in te rekenen. Dit kan tot gevolg hebben dat lagere huren mogelijk worden. Indien woonzorgvastgoed daadwerkelijk meer richting het reguliere wonen gaat en het onder deze bestemming wordt gerealiseerd, kunnen op basis van deze onderzoeksresultaten waarderingen van woon-zorgcomplexen beter worden onderbouwd en kunnen door deze potentiële waarde meer woonzorginitiatieven haalbaar worden gemaakt.

Over de auteur

René Lolkema is ontwikkelingsmanager bij Habion en is als programmamanager actief voor de samenwerking tussen Amaris Zorgroep en Habion. De MRE/ASRE masterthesis ‘De invloed van de bestemming op de waarde van woonzorgvastgoed’ is vanaf november beschikbaar op www.vastgoedkennis.nl. Het onderzoek werd begeleid door Wim van der Post, program manager van de MRE aan de Amsterdam School of Real Estate.

> Lees meer over Zorgvastgoed

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels