nieuws

Den Haag ‘dringend’ op zoek naar nieuwe woningbouwlocaties

Geen categorie

In Den Haag is nu al concrete woningnood. Bij de realisatie van de benodigde 25.000 nieuwe woningen de komende tien jaar zijn vooral huizen voor jonge gezinnen nodig. Het stadsbestuur en de markt pleiten voor onorthodoxe maatregelen om locaties versneld in ontwikkeling te brengen. Intussen wordt de residentie steeds meer een studentenstad met over tien jaar naar verwachting tot 15.000 ‘Leidse’ studenten.

Een en ander werd half oktober duidelijk tijdens het congres Den Haag Vastgoed, georganiseerd door Spryg Real Estate Academy. In de Caballerofabriek op de Binckhorst bogen ontwikkelaars, bestuurders en adviseurs zich over de meest nijpende vastgoedkwesties in de stad. Wethouder Revis ziet de Binckhorst als oplossing van veel vastgoedproblemen. Revis, wethouder Binnenstad en Stadsontwikkeling, blijft ervan overtuigd dat de Binckhorst zich zal ontwikkelen tot nieuw centrumgebied van Den Haag. ‘De locatie is ideaal. Dicht tegen het historische centrum, goed ontsloten door de A12 en in 2020 de Rotterdamsebaan en aan beide kanten treinstations Rijswijk en Hollands Spoor. Belangrijkste is dat hier ruimte is om de groei van de komende decennia op te vangen. De markt deelt mijn visie, getuige de aanstaande transformatie van de oude Sdu-locatie langs de Trekvliet en de KPN-campus aan het Maanplein. Het bruist al op en rond de Caballerofabriek, dankzij de creatieve ondernemers en restaurants MamaKelly en Capriolen. Straks gaan we de nu nog ontoegankelijke kades openen en inrichten met terrasjes. Dan kan je ook een biertje drinken bij bierbrouwerij Kompaan. We mikken voorlopig op 5.000 woningen in de Binckhorst. Maar deze locatie is bij uitstek geschikt voor grote bedrijven. We kunnen hier de hoogte in met woontoren en kantoortorens. Hier kan een Haags La Défense ontstaan. We willen niet alleen verdichten, maar ook groene gebieden realiseren. Daarvoor heeft het stadsbestuur de locatie rond het nu al groene terrein van Kasteel Binckhorst op het oog.’

Tom Weghorst, directeur bij de in gebouw Binck36 gevestigde KOW Concepts, Design & Development, weerspreekt dat de Binckhorst een hoofdpijndossier is wegens de stopgezette ontwikkeling tijdens de crisis en het vertrek van grote kantoorgebruikers als KPN, Eurojust en het Strafhof. ‘Zoals de wethouder al zei ontspringen overal nieuwe initiatieven. Neem ons gebouw Binck36. Vorig jaar stond het nog half leeg. Nu vestigt zich er zelfs een advocatenkantoor. Over de vraag heb ik geen twijfel. Waar ik wel voor vrees, is dat de ontwikkeling wordt opgezet als elke nieuwe stadswijk met de geijkte vastgoedmix. Ik pleit voor een spontane en snelle ontwikkeling van de Binckhorst met maximale vrijheid voor gebruikers en investeerders. Het ambitieniveau moet veel spannender, sneller, hoger en virtueler. De Binckhorst moet een showcase worden van de nieuwe economie. Die is online, 24 uur per dag, creatief en draait om ontmoeting en young professionals. Deze generatie geeft niets om gebouwen. Ze hebben vooral een inspirerende omgeving nodig. De tijd van de dure, grote kantoren zoals in het Beatrixkwartier is voorbij. De nieuwe economie gaat naar oude gebouwen. De stoere, industriële gebouwen op de Binckhorst zijn uitermate geschikt en hebben lage huren. De woonvraag van deze zelfstandige starters gaat uit naar goedkoop en klein. Ontwikkel voor hen hoge gebouwen met kleine appartementen en veel gezamenlijke voorzieningen.’

Patrick Joosen, BPD-regiodirecteur Zuidwest en voorzitter commissie Woningmarkt Neprom, vindt het prima als er betaalbare startersappartementen komen. Maar hij maakt zich zorgen over het ontbrekend woningaanbod voor jonge gezinnen. ‘Veel hoogopgeleiden in de stad willen groter wonen, maar ze vinden niets. Vooral jonge gezinnen met kinderen en een middeninkomen vertrekken daarom uit Den Haag. De stad heeft niet de passende woonvoorraad en gewenste woonmilieus voor deze levensfase. Zo zijn de afgelopen twee jaar vier keer meer Hagenaars verhuisd naar Westland, dat wel grondgebonden woningen in een groene omgeving heeft. Dit is slecht voor de stad. Den Haag heeft vooral veel hoge en veel lage inkomensgroepen. Als Den Haag de woningvraag van de middeninkomensgezinnen niet faciliteert, wordt deze tweedeling nog groter.’

Marktpartijen moeten volgens hem met slimmere woonconcepten komen, waarin in een beperkte ruimte toch aantrekkelijke woonmilieus kunnen worden ontwikkeld. Zelf is BPD goed op weg, stelt Joosen. ‘Een mooi voorbeeld is Binck Zuid, de oude Sdu-locatie die we met Vorm en Local ontwikkelen naar 220 woningen.  De oude drukkerij maakt plaats voor 150 grondgebonden woningen langs het water, terwijl het kantoor wordt getransformeerd naar zeventig appartementen. Het oude CBS-kantoor in Voorburg, waar Schouten en BPD na sloop ruim 200 woningen realiseren, is bij uitstek geschikt voor gezinnen. In een beperkte ruimte ontwikkelen we grondgebonden woningen en stadsappartementen in een veilige, parkachtige omgeving. Aan de groene stadsrand in Den Haag Zuid zijn we actief in Erasmusveld.’ Het tempo moet wel omhoog. De urgente woningvraag noopt tot onorthodox beleid, betoogt Joosen. ‘Den Haag krijgt er tot 2040 80.000 inwoners bij. Ook in een laag groeiscenario is de stad niet in staat om alle woningvraag de komende vijftien jaar te faciliteren. Projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en het Haagse stadsbestuur moeten al hun kaarten op tafel leggen. Per locatie kunnen we een programma opstellen, samenwerkingsovereenkomsten sluiten en aan de slag. Doen we dat niet, dan stijgen de prijzen net zo absurd hard als in Amsterdam en Den Haag en jagen we jongeren en middeninkomens uit de stad.’

Daar is ook Erik Pasveer, hoofd Stedenbouw & Planologie Den Haag, veel aan gelegen. Volgens hem is de woningnood nu al zichtbaar. ‘In de crisis zijn er nauwelijks woningen bijgekomen, terwijl de bevolking met jaarlijks 5.000 groeit. Die groei is opgevangen in de bestaande woningvoorraad, met in steeds meer wijken overbewoning en parkeerproblemen tot gevolg. De wachttijden voor sociale huurwoningen groeien en op de koopmarkt stijgen de prijzen en omlooptijden snel. Zelf merken we het ook. Tijdens de crisis is ons team gehalveerd. Nu hebben we twee keer zoveel projecten met hetzelfde kleine aantal mensen. Laat onverlet dat we dringend op zoek zijn naar nieuwe bouwlocaties. De komende tien jaar hebben we 25.000 nieuwe woningen nodig, waarvan het liefst 10.000 in het centrum. De stationsdriehoek Den Haag Centraal, Laan van NOI en HS komt daarvoor het meest in aanmerking. Hier moeten we alle financiële, architectonische en ontwikkelingscreativiteit toepassen, omdat dit gebied door veel infrastructuur wordt doorkruist.’

Een ontwikkelaar die sinds kort fors bijdraagt aan de Haagse woningproductie, is het in 2014 opgerichte NU Projectontwikkeling. Op voormalig bedrijventerrein Laakhaven-West ontwikkelt NU zo’n 1.100 meest kleine woningen, waarvan ruim 600 zijn opgeleverd. Bij het laatste en grootste project – 480 in hoogte oplopende terraswoningen langs de Calandkade – is NU echter verstrikt geraakt in de ambtelijke molens, legt directeur Edwin Jansen uit. ‘Tot nu toe was Laakhaven-West welstandsvrij. De strook langs de Calandkade is dat niet. Bij dit project is de Dienst Stedelijke Ontwikkeling zeer welwillend. Na twee jaar rammen dachten we snel te kunnen bouwen. Maar de welstandscommissie ramt niet mee. Ze bemoeien zich overal mee en zijn het nergens mee eens. Ik begrijp dat Welstand nodig is. Maar dit is niet het Statenkwartier maar een transformatiegebied. Elke drie weken zit ik tegenover een commissie met boze meneren. We zitten al met maanden vertraging. Hoe langer het duurt, hoe meer problemen. Ook de aannemer en de eindbeleggers met wie ik spreek, worden ongeduldig. Nog even en de beleggers stappen in andere projecten en komt dit project in gevaar’, aldus een getergde Jansen. Pasveer zit hier ook mee in zijn maag. ‘Welstand zat nog niet aan tafel toen we het planologisch uitvoeringskader opstelden. Dat leidt nu inderdaad tot vertraging. Welstand is iets uit de 19e eeuw. Het is de vraag hoelang we er nog mee door moeten gaan. Aan de andere kant is Welstand wel belangrijk voor het waarborgen van de kwaliteit en het vinden van een goede balans. Op de Binckhorst moeten we het misschien anders doen. Wel met een goede architect, maar simpeler en sneller.’

Roel Lamb, director Agency Den Haag CBRE, ziet voor de Binckhorst ook een toekomst weggelegd als aansprekende kantorenlocatie. ‘Den Haag heeft nu veel grote anonieme kantoorgebouwen die niet aantrekkelijk zijn voor kleinere gebruikers. Wat Den Haag mist, zijn spraakmakende kantoren. De Binckhorst is daar bij uitstek geschikt voor, mits er vraag is van gebruikers. Den Haag heeft wel wat issues. De kantorenleegstand is in de crisis verdubbeld van 6 naar 12 procent, doordat niet alleen de overheid krimpt maar ook multinationals als Samsung, Alcatel en KPN (deels) zijn vertrokken. Vergeleken met andere steden is er weinig dynamiek op de kantorenmarkt. Van de 230.000 m2 kantooropname in 2015 namen overheden de helft voor hun rekening. Opvallend in de hofstad is het grote aantal kleinere kantoorgebruikers. Maar liefst 700 bedrijven huren tussen de 500 en 5.000 m2. Deze gebruikers willen niet in grote kantoortorens maar in leuke, karakteristieke gebouwtjes. Die zijn echter niet beschikbaar. Dat een ingenieursbureau als Jacobs met 1.000 man naar het Beatrixkwartier komt, is dus goed nieuws. Wat Den Haag ook negatief onderscheidt van de andere G4-steden is het lagere aantal twintigers. De stad moet deze jongeren voor zich behouden. Dat er veel betaalbare starterswoningen in de maak zijn, is een goede stap.’

Het relatief lage aantal jongeren wordt veroorzaakt door het ontbreken van een universiteit. Dankzij de grote ambities van Universiteit Leiden (UL) wordt die lacune langzaam opgevuld, verklaart UL-vastgoedmanager Frans Dekker. ‘Met ons nieuwe gebouw in het Wijnhavenkwartier en dat naast Den haag Centraal is onze aanwezigheid al vergroot. In Den Haag studeren nu zo’n 3.500 jongeren; 1.700 studenten Internationale Studies, 1.200 van Bestuurskunde en 600 aan het University College. De helft zijn internationale studenten uit liefst zestig landen. Binnen drie jaar zijn hier 7.000 studenten en over tien jaar verwacht ik 10.000 tot 15.000 ‘Leidse’ studenten in de hofstad. Dit en volgend jaar introduceren we drie nieuwe masterstudies in Den Haag: Terrorism & Counterterrorism, Safety & Security en Governance, Law & Economics. Deze masters sluiten allemaal aan op Den Haag als stad van recht en vrede en cybersecurity-hoofdstad van de wereld. Onze faculteit Politicologie gaat zich ook meer richten op Den Haag. In 2017 moet Leiden Universiteit al uitbreiden. In Wijnhavenkwartier hebben we een 20-jarig huurcontract getekend met Heijmans. We hebben onlangs al de vijfde etage gehuurd in het Wijnhavenproject, waarschijnlijk huren we volgend jaar ook de zesde etage.’

Leiden Universiteit heeft volgens hem niet alleen onderwijsgebouwen nodig, maar ook de daarbij behorende voorzieningen. ‘Alle studenten zijn blij in Den Haag, maar ze klagen terecht over het gebrek aan faciliteiten. We hebben een groot student center nodig, met sportfaciliteiten, studieruimte, een servicedesk, winkels en horeca. Als we die keiharde vraag niet faciliteren, zullen studenten afhaken. Samen met het Haagse stadsbestuur vinden we wel een oplossing, waarbij Den Haag net als bij de andere complexen een deel van de kosten op zich neemt. Leiden is niet de enige universiteit met plannen in Den Haag. TU Delft heeft al tachtig studenten in Den Haag en wil uitbreiden. Ook het Leids Universitair Medisch Centrum heeft hier plannen. Met de TU en Erasmus Universiteit Rotterdam gaan we een strategische samenwerking aan in Den Haag. Ik denk dat hieruit over vijftien een eigen volwaardige Haagse universiteit ontstaat, wellicht Holland University genaamd.’

door Martijn van Leeuwen 

Dit artikel verscheen in het novembernummer van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels