nieuws

‘Dadelijk slaapt de lage middenklasse in een trailerpark’

Geen categorie

Onder het nieuwe kabinet moeten woningcorporaties weer middeldure woningen kunnen realiseren, betoogt professor Peter Boelhouwer. De huurwoningen die beleggers ontwikkelen, zijn volgens hem onbetaalbaar en ontoereikend. Volgens Friso de Zeeuw is tien jaar lang een jaarlijkse woningproductie van 80.000 vereist. ‘Het gas moet erop.’

Met het thema De nieuwe woningnood? trok de zevende editie van het wooncongres van OTB (TU Delft) en Platform 31 een recordaantal van 320 bezoekers. TU Delft-professor Peter Boelhouwer begrijpt wel waarom het thema zo aanspreekt. ‘De woningvertrouwensindex staat op een ongekend hoog niveau van 121. Tijdens de crisis bereikte de index een dal van 50. Vóór de crisis in 2007 stond de index op maar 94 punten. We zien nu wel een groeivertraging. Omdat de index zeven maanden voorloopt op het daadwerkelijke transactieniveau, zal de markt rond mei 2017 afkoelen. Dat is logisch, omdat er steeds minder aanbod is. In Amsterdam zien we het aanbod al hard dalen, in Utrecht is er nauwelijks meer groei. In 2016 bereiken we waarschijnlijk 207.000 woningverkopen, daarna zal dat zonder een aanzienlijke toename van het aanbod langzaam afnemen. Dat aantal is nog lang geen record. Op de piek in 2000 werd 6 procent van de koopwoningvoorraad verhandeld, nu is dat nog maar 4 procent. De prijsdaling van 20 procent is nog niet goedgemaakt met een prijsgroei sinds medio 2013 van 16 procent volgens NVM en 12 procent volgens het Kadaster.’

 

 Vluchtelingenstromen

Afgaande op de meest recente cijfers is er volgens de hoogleraar Housing Systems concrete woningnood in de maak. ‘De afgelopen drie jaar hadden we een woningproductie van net onder de 50.000. Om de huidige vraag bij te houden, hebben we – zonder rekening te houden met eventuele vluchtelingenstromen – minimaal 80.000 per jaar nodig. Dat is buiten het afgelopen drie jaar opgelopen tekort van 30.000 tot 40.000 gerekend. Tenzij we een jaarlijkse productie van 100.000 bereiken, krijgen we nog tien jaar te maken met een woningtekort. Zo’n productie is helaas volstrekt onrealistisch. Sterker: het aantal verleende bouwvergunningen daalt al weer hard. Tot het vierde kwartaal van 2015 werden er zo’n 15.000 vergunningen per kwartaal afgegeven. De laatste vier kwartalen ligt dat aantal op 10.000. Dat betekent een woningproductie over 1,5 jaar van nog geen 40.000. Van de G4-steden hebben Rotterdam en Den Haag een veel te kleine plancapaciteit. Zuid-Holland heeft een planvoorraad van 10.000 woningen per jaar, terwijl er al 20.000 nodig zijn om de vraag bij te houden.’

De oorzaak ligt volgens Boelhouwer met name bij de gekelderde productie van woningcorporaties. ‘Tijdens de crisis bleef de landelijke woningproductie op peil dankzij de 30.000 à 35.000 die corporaties jaarlijks toevoegden. Nu is dat aantal nog maar 10.000 tot 15.000. Commerciële beleggers kunnen dat gat niet dichten, ook al hebben ze hun productie verdrievoudigd naar zo’n 6.500 markthuurwoningen per jaar. Ondanks de grote vraag is er bij alle partijen nog risicoaversie om in nieuwbouw te investeren. Veel bouwers en ontwikkelaars zijn tijdens de crisis failliet gegaan, gemeenten hebben miljarden verloren op grondexploitaties. Commerciële grondeigenaren verkopen minder, omdat ze speculeren op hogere grondprijzen in de komende jaren. De winstmarges zijn nog altijd klein. Nu de vinex-opgave bijna gereed is, verlaten we ons op de stad. In een stad als Den Haag bestaat echter de helft van de woningvraag aan grondgebonden woningen in groenstedelijke milieus, terwijl alle nieuwbouw in de stad plaatsvindt. Bovendien is binnenstedelijke ontwikkeling duur en traag.’ 

Leger des Heils 

De krapte-indicator wijst volgens hem al op een groot tekort. ‘Op de bestaande koopmarkt kan een consument kiezen uit zeven woningen, maar op de nieuwbouwmarkt uit slechts drie. We bagatelliseren de angst voor woningnood altijd door te zeggen dat er in Nederland niemand onder een brug hoeft te slapen. Maar anno 2016 ligt dat anders. Het Leger des Heils slaat nu alarm, omdat het aantal daklozen schrikbarend toeneemt. Ik ben bang dat we zonder beleidswijziging de kant van het VK en de VS opgaan, waar veel ‘working poor’ wonen in hun auto of in een caravanpark.’

Om dit gevaar af te wenden, moet het nieuwe kabinet in 2017 zich niet wenden tot de markt maar  de corporatiesector, meent de hoogleraar. ‘Woningcorporaties moeten weer woningen voor de middenklasse kunnen realiseren in het geliberaliseerde segment. De nieuwe woningwet moet dus op de schop. Vanuit de politiek is er grote druk op corporaties om hun geliberaliseerde voorraad te verkopen. Terecht dat corporaties dat niet doen. Deze woningen moeten betaalbaar blijven voor de middeninkomens. In Utrecht hevelen corporaties hun marktwoningen zelfs weer terug in het sociale segment, omdat ze anders hun doelgroep in de kou zouden laten staan. Het is een misverstand om te denken dat woningbeleggers dit probleem kunnen oplossen. Het rendement van beleggers staat onder druk door de hoge grondprijzen die gemeenten vragen en de concurrentie van de koopmarkt. Bovendien mijden commerciële beleggers grote delen van het land. Ze zullen dus nooit de benodigde woningaantallen kunnen realiseren. De zogenaamde middeldure woningen die ze realiseren, zijn bovendien onbetaalbaar voor de middenklasse. In Amsterdam zijn dergelijke woningen duurder dan 1.000 euro per maand. Onder dat bedrag krijgt je kleine studentenunits tussen de 700 en 900 euro. In Utrecht verhuurt Syntrus Achmea appartementen vanaf 40 m2 in de Neudeflat voor 900 tot 1.200 euro.’ De hoogleraar vreest dat pleidooi aan dovemansoren is gericht. ‘De peilingen wijzen erop dat de VVD terugkeert in een nieuw kabinet. In een VVD-kabinet moet de corporatiesector zich beperken tot sociale huur, blijft de verhuurdersheffing intact en worden alle kaarten op commerciële beleggers gezet.’ 

 Ruzie

Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkkeling TU Delft, stelt dat het alle hens aan dek is: ‘We moeten het gaspedaal intrappen. Zo snel mogelijk moeten we toe naar een woningproductie van 70.000 à 80.000 en dat tien jaar volhouden. De markt doet hard zijn best, maar met name provincies staan nog op de rem. Eindhoven heeft een schreeuwend grote woningbehoefte, maar door ruzie tussen overheden in de regio gebeurt er niets. Ook in de regio Utrecht zitten gemeenten elkaar dwars. Overheden moeten bovendien af van hun kassabonplanologie, waarbij ze alles tot in detail bepalen. Noord- en Zuid-Holland en Utrecht moeten snel nieuwe bouwlocaties op de markt brengen en tegelijkertijd groene gebieden aanwijzen waar nooit gebouwd mag worden. Met herbestemming komen we er niet. Transformatie van lege gebouwen dekt 5 procent van de woningbehoefte. De helft van de woningvraag is bovendien niet binnenstedelijk maar daarbuiten.’

Cees-Jan Pen, vastgoedlector Fontys Hogescholen, is fel gekant tegen nieuwbouw buiten de steden. Hij meent dat transformatie van bestaande gebouwen en herontwikkeling van oude industrieterreinen afdoende is. De helft van de woningvraag kan worden gerealiseerd in de bestaande bebouwde omgeving, in Brabant zelfs in zijn geheel. In de meeste transformatieberekeningen worden alleen lege kantoren meegenomen, terwijl er miljoenen vierkante meters maatschappelijk vastgoed en winkels leegstaan. Niet iedereen kan in de G4-steden wonen. Rond deze steden is echter genoeg ruimte. Zo zijn Leidschendam en Voorburg een prima alternatief voor Den Haag. ‘Bouwen in groene gebieden is onnodig en stupide, want de nabijheid van groen verhoogt juist de economische waarde van een stad. De bouwlobby wakkert ten onrechte angst aan voor woningnood. Het echte verhaal is dat bouwen op uitleglocaties voor hen makkelijker en goedkoper is. In de veengebieden rond Gouda waar de bodem hard blijft dalen, zijn de consumenten de dupe. Maar dat vertellen projectontwikkelaars de woningkopers niet. Het probleem van leegstand commercieel vastgoed is gecreëerd door de markt en moet opgelost door de markt. Dus niet klagen, maar aanpakken met behulp van de financierende banken en overheden. De bouw- en vastgoedsector moet zichzelf ook echt gaan verduurzamen. Na de klimaattop in Parijs kunnen ze er niet meer om heen een bijdrage te leveren aan het oplossen van het klimaatprobleem.’

Puur communisme

De Zeeuw heeft weinig op met het ‘communistische’ betoog van Pen. ‘Als we iets hebben geleerd van de crisis, is dat we beter naar de consument moeten luisteren. Als een overheid mensen dwingt in de stad te wonen, is dat puur communisme. Ontwikkeling van de helft van de transformatiegebieden in de zuidvleugel van de Randstad is financieel onhaalbaar. Investeerders blijven daar zitten met een onrendabele top, terwijl overheden zeer fors moeten investeren in noodzakelijke infrastructuur. De overheid zou een totaaldeal met marktpartijen moeten maken, waarbij binnen een groot gebied zowel de goede als minder goede locaties worden herontwikkeld.’

Gerard Marlet, directeur Atlas voor Gemeenten, wijst erop dat ondanks de grote vraag niet alle geplande woningprojecten in de Randstad een succes worden. ‘De opgave is vooral om te bepalen waar en wanneer moet worden gebouwd. Aan de rand van steden ontstaan aantrekkelijke bouwlocaties. Op locaties waar de residuele grondwaarde positief is, kan worden gebouwd, is de algemene veronderstelling. Dat is in grote delen van het land het geval en in vooral het noordoosten en zuiden niet. Maar er zou nog aan een andere voorwaarde moeten worden voldaan. Ook de waarde van de opstal moet hoger zijn dan de stichtingskosten van een woning. Nemen marktpartijen en gemeenten die factor niet mee, zijn de opbrengsten onzekerder en kan voor de leegstand worden gebouwd. Zo hebben we berekend dat de waarde van de opstal in Almere en gemeenten buiten Amsterdam en Utrecht lager zijn dan de bouwkosten. Mijn devies is om hier te wachten met nieuwbouw. In steden als Leiden, Haarlem, Utrecht en Amsterdam wordt wel aan beide voorwaarden voldaan. Andere factoren die een rol zouden moeten spelen zijn optimalisatie van de grondwaarde en effecten op natuur.’

Eenheidsworst

Namens de krimpprovincies pleit de Limburgse SP-gedeputeerde Daan Prevoo tot slot voor meer consideratie van het Rijk met hen. ‘Het kabinet moet zich niet alleen richten op de problemen in de Randstad. De krimpprovincies krijgen een eenheidsworst voorgeschoteld met voornamelijk een sloopopgave. Bij de zes visites aan minister Blok heb ik zes keer vergeefs gepleit voor gedifferentieerd beleid. In Zuid-Limburg staan weliswaar 20.000 woningen leeg. Maar dat komt omdat ze op de verkeerde plek staan. Dat betekent dus niet dat we geen behoefte hebben aan nieuwbouw, want ook wij hebben groeigemeenten. Neem bijvoorbeeld Weert. Deze Limburgse stad groeit nu hard als overloopgebied van Eindhoven. Limburg heeft vooral behoefte aan meer sociale en middeldure huurwoningen. Het aantal goedkope woningen in de provincie is de afgelopen jaren gedaald van 24 naar 15 procent.’

De corporatiesector is volgens hem collectief gestraft met de verhuurdersheffing, omdat ‘een directeur in een Maserati reed’. ‘De heffing is afgewenteld op de laagste inkomensgroepen. Het is absurd dat de laagste inkomens de hoogste woonquote van wel 40 procent hebben. Het specifieke probleem van Limburg zijn de lage prijzen op de koopmarkt. Veel onverkochte koopwoningen staan leeg. De provincie wil het mogelijk maken deze woningen over te hevelen naar de sociale huursector. Het Rijk zou de opbrengsten van de verhuurdersheffing daarin moeten investeren. En aan al die mensen die geen woning kunnen betalen in de drukke, vieze Randstad zou ik willen zeggen: kom naar het mooie, rustige en groene Limburg, waar je een groot huis krijgt voor de prijs van een mini-appartement in Amsterdam. De perifere gebieden komen er economisch echt wel weer bovenop. Wij gaan de komende decennia duurzame energie leveren aan de Randstad. Overigens was Parkstad Limburg begin vorige eeuw nog het rijkste gebied van Nederland. Het is niet gezegd dat het niet een keer de verkeerde kant kan opgaan met de Randstad.’

Door: Martijn van Leeuwen

Dit artikel is verschenen in de novembereditie van Vastgoedmarkt.

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels