nieuws

‘Topprijzen centrum Amsterdam komende jaren ook mogelijk op Zuidas’

Geen categorie

De vastgoedhausse in Amsterdam houdt aan, stelt Jeroen Lokerse. De managing director van Cushman & Wakefield verwacht dat Amsterdam de komende jaren nog veel duurder wordt. Maar 2016 wordt vooral het jaar van de leningverkopen met 6,1 miljard euro aan verwachte deals. ‘Er is serieuze marktwerking.’

In de eerste dagen van 2016 maken researchers voorzichtig de balans op van 2015. Het beleggingsvolume van 2014 blijkt in 2015 ruimschoots te zijn overtroffen. Kan dat in 2016 worden herhaald? Lokerse denkt van niet. ‘Wij komen voor 2015 uit op een Nederlands beleggingsvolume uit van ruim 11 miljard euro. ‘Dat kan nog oplopen richting de 12 miljard euro. Wij hebben nog een paar grote deals die nog niet zijn verwerkt. Dat zal ook gelden voor de andere adviseurs. In 2015 is veel aanbod dat al jaren in de markt was, verkocht. Om die reden is het transactievolume van 2014 ondanks het ontbreken van grote woningdeals dit jaar dan ook overtroffen. Het wordt lastig om er in 2016 nog eens overheen te gaan. Het beleggingsklimaat blijft weliswaar zeer goed dankzij de blijvend lage rente, de groeiende economie en het grote aantal kopende partijen. Het huidige aanbod is voldoende. De verkoop van twee substantiële kantorenportefeuilles lijkt de komende maanden te vallen. Dat geldt ook voor de Rosenbaum-winkelportefeuille van ruim 1 miljard euro. Maar grote woningportefeuilles van corporaties zullen ook dit jaar ontbreken op de markt, terwijl het prime aanbod  nog beperkter is dan in 2015. Behalve een particuliere belegger als Ronny Rosenbaum houden veel beleggers vast aan hun prime retail. Wel komt er dit jaar veel nieuw B-aanbod op de markt, omdat de aanbieders willen profiteren van de koopwoede op de beleggingsmarkt. Dit hebben we gezien in omringende landen en in de UK. Veel beleggers willen zo graag verwerven dat zij hun beleggingscriteria naar beneden bijstellen. Het volume van 2015 kan alleen overtroffen worden als durfinvesteerders in de verkoopstand gaan. Partijen die gedurende de crisisjaren tot aan 2013 inkochten, kunnen nu een mooie winst boeken. Goldman Sachs en OVG deden dat vorig jaar al met de verkoop van de Archon-kantorenportefeuille aan NSI.’

Baart het Lokerse geen zorgen dat sommige durfinvesteerders kennelijk de piek van de vastgoedcyclus verwachten? ‘Nee. In het Verenigd Koninkrijk, waar de prijzen sinds 2010 de lucht inschieten, zijn diverse private equity-bedrijven al jaren geleden vertrokken. Toch blijven de prijzen daar op een hoog niveau. Dat er op een gegeven moment weer een omslag komt op de internationale financiële markten, is een zekerheid. Niemand kan echter voorspellen wanneer. Nederland loopt bovendien niet voorop in de economische cyclus en is dankzij de aantrekkende binnenlandse bestedingen en herstellende huizenmarkt robuust.’

De Cushman &Wakefield-topman denkt bovendien dat de vastgoedpiek in Nederland nog niet is bereikt. ‘Grote steden worden nog veel dominanter. Amsterdam loopt daarbij voorop en wordt de komende twintig jaar nog veel duurder. De verkoop van The Bank tegen een bruto-aanvangsrendement van 4,25 procent is illustratief. Op termijn zijn zulke rendementen ook op de Zuidas – de enige zakelijke Nederlandse kantorenlocatie van internationale allure – haalbaar. Nu al worden op de Zuidas weer kantoren op risico ontwikkeld. Dat geldt nog sterker voor de Amsterdamse woningmarkt. Nieuwe woningen op IJburg worden als prime verkocht. De winkelhuren en vastgoedwaarden in het topsegment blijven eveneens hard doorstijgen. Amsterdam wordt een nog grotere toeristenstad, al was het maar omdat de lage euro hordes Amerikanen en Aziaten aantrekt. Voor internationale retailers is Amsterdam in vergelijking met Londen en Parijs nog spotgoedkoop. Topomzetten zijn niet eens een harde eis. Voor veel retailers is een flagshipstore een marketingtool voor het imago en internetaankopen.’

Zakelijk was 2015 voor ook de Nederlandse tak van Cushman & Wakefield een erg goed jaar. In alle opzichten hebben wij de organisatie verder kunnen uitbouwen en december was vanuit transactieoogpunt een eindsprint met een schitterend resultaat. Tristan Capital – die we eerder begeleidden bij de aankoop van de Generali-winkelportefeuille hebben we ook geadviseerd bij de aankoop van de winkelportefeuille van Delta Lloyd die pas op 29 december is getransporteerd.

Onder water staande leningportefeuilles met non-core vastgoed als onderpand vormen sinds de financiële crisis in Europa een forse beleggingscategorie. Topjaren zijn vooralsnog 2014 en 2015. Cushman & Wakefield berekende dat Europese banken en asset management agencies (ama) in 2014 voor 82 miljard euro aan non-core vastgoedleningen hebben verkocht.  In 2015 ging er een recordbedrag van 85,9 miljard euro in om, liet C&W half januari weten.  Amerikaanse private equity firma’s waren de meest actieve kopers, waarbij Cerberus er met kop en schouder bovenuit stak met ruim 26 miljard aan leningaankopen, gevolgd door Lone Star (5,8 miljard euro) en Blackstone (5,1 miljard). In totaal hebben banken volgens C&W (eind Q3 2015) nog voor 531 aan slechte leningen op de balans, na afwaardering goed voor 333 miljard euro. Spaanse banken hebben de grootste blootstelling (203 miljard euro), gevolgd door het Verenigd Koninkrijk (123 miljard), Italië (67 miljard) en Ierland (64 miljard).

Nederlandse banken hebben volgens C&W nog voor 15,9 miljard euro en ama’s voor 4,7 miljard euro aan probleemleningen op de balans. Grootste deal van 2015 was voor zover bekend de leningportefeuille van Van Lanschot Bankiers die Cerberus voor 400 miljoen euro kocht. C&W heeft berekend dat in 2015 voor 2,41 miljard euro aan vastgoedleningen is verkocht. Tussen 2012 en 2015 ging het in totaal om 6 miljard euro. Grootste verkopers in deze periode zijn Staalbankiers (1,2 miljard euro), Morgan Stanley (1,1 miljard) en FGH Bank (1,1 miljard). Grootste kopers zijn Achmea (1,1 miljard euro) en het Amerikaanse Fortress (1,1 miljard). De verkoop van Propertize met een vastgoedleningen- en projectenportfolio van 4,6 miljard euro (jaarverslag Propertize) moet de klapper van 2016 worden. Als potentiële kopers worden meest Amerikaanse durfinvesteerders als Lone Star, Attestor Capital, Apollo en Cerberus genoemd. C&W schat dat dankzij Propertize in 2016 voor 6,1 miljard euro aan leningen wordt verkocht.

Lokerse kan zich niet inhoudelijk uitlaten over de verwachte megadeal. Wel stelt hij dat de concurrentie op de leningmarkt groot is. ‘In de laatste weken van 2015 hebben we bemiddeld bij de verkoop van een grote leningportefeuille. Medio dit jaar hebben wij al namens een buitenlandse partij geadviseerd bij de verwerving van een andere grote leningportefeuille. Namen mogen wij niet geven. Wel kan ik zeggen dat het om Nederlandse verkopende banken en Angelsaksische kopers ging met een totale nominale leningwaarde van ongeveer 500 miljoen euro. Deze kopers zijn in de markt voor meer. Rond deze transacties was een serieuze marktwerking, waarbij veel professionele buitenlandse partijen mee boden. Banken en financiële instellingen hebben nog een forse verkoopopgave. In de huidige aantrekkende markt en de grote beschikbaarheid van internationaal kapitaal zien ze een uitgelezen kans hun leningportefeuilles op te schonen. De discounts zijn minder hoog dan de afgelopen jaren.  Maar voor buitenlandse kopers is de prijs nog altijd aantrekkelijk, terwijl de Nederlandse economie groeit. Markten als Spanje vinden ze te duur en fundamenteel minder veilig dan Nederland. Hun rendementseisen zijn lager vanwege de afgenomen risico’s en de historisch lage marktrente. Omdat de kwaliteit binnen portefeuilles uiteenloopt, is dat lastig in cijfers uit te drukken, maar substantieel lagere rendementseisen dan een jaar geleden.’

Een voortreffelijk vastgoedjaar kreeg door het faillissement van V&D op de valreep een gitzwart randje. Omdat de situatie rond V&D met de dag verandert, wil Lokerse daar nu niet teveel over uitweiden. De surseance en het faillissement van V&D op 31 december vielen Lokerse niettemin rauw op zijn dak, verklaart hij. ‘Dat V&D het ook in 2015 lastig zou hebben, was al ingecalculeerd. Sun Capital had zich financieel nog twee jaar gecommitteerd aan V&D, maar is die afspraken helaas niet nagekomen.’ Toch heeft het faillissement niet alleen negatieve kanten. ‘Als V&D in februari 2015 ongecontroleerd failliet was gegaan, zou de schade niet te overzien zijn geweest. V&D en verhuurders hebben in 2015 tijd gewonnen, zodat een succesvolle doorstart mogelijk is. Niet met alle 62 warenhuizen, maar vermoedelijk met dertig tot veertig vestigingen. V&D heeft in die tijd zijn formule verbeterd en met verhuurders betere afspraken gemaakt op de winkelvloer. De opgave die er afgelopen voorjaar lag is eigenlijk nog complexer geworden, maar er is nu sprake van vertrouwen tussen partijen, in warenhuizen en in de economie. Wij en de verhuurders van V&D-warenhuizen hopen dan ook dat dit leidt tot een succesvol warenhuis in het middensegment voor veel Nederlandse steden.’

2015 Top 5 beleggingsdeals door Cushman & Wakefield:

 

Naam

Prijs

Koper

Verkoper

Armando portfolio

€      273.000.000

Tristan Capital Partners

Delta Lloyd

Leone portfolio

€      211.825.000

Tristan Capital Partners

Generali

Loan portfolio

€  160.000.000 (cijfer: Vastgoedmarkt)

Goldman Sachs/Valad (naam: Vastgoedmarkt)

Propertize

Haarlerbergpark-Cisco

€        88.000.000

Moor Park

ING

Het Zandkasteel

€        66.700.000

ING

MPC

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels