nieuws

Rendementssturing bij woningcorporaties

Geen categorie

Onlangs discussieerden deelnemers aan de IPD Nederlandse Corporatie Vastgoedindex over sturen op rendement met het oogmerk het maatschappelijk gebonden vermogen te behouden. Het is een vraag die bij veel corporaties speelt doordat de Beleidsregels financieel toezicht van de Autoriteit woningcorporaties zich erover uitspreken. Ook de splitsing van de portefeuille in DAEB en niet-DAEB bezit raakt aan rendementssturing. Sturen op rendement is bovendien een uitstekende manier om asset management handen en voeten te geven.

Het begrip rendement heeft soms negatieve associaties, denk aan de bezetting van het Bungehuis van de UVA door studenten tegen het ‘rendementsdenken’. Sturen op rendement is ook niet vanzelfsprekend voor corporaties omdat hun doel het maatschappelijk nut is en niet, zoals bij beleggers, sec het rendement. Rendementssturing raakt wel aan de vermogenspositie van de corporatie. Doordat een corporatie vermogen heeft kan rendement behaald worden. Een visie op de ontwikkeling van het vermogen wordt in rendementseisen vertaald om de gewenste resultaten te bereiken. Veel corporaties willen hun slagkracht behouden en het maatschappelijk vermogen dat daarvoor nodig is. De vraag is dan hoe dat eigen vermogen zich moet ontwikkelen. Er zijn deelnemers die kiezen voor een groei van het eigen vermogen met een percentage gelijk aan de inflatie. Als het aantal woningen de omvang van het maatschappelijk nut bepaalt, zou het vermogen dan niet mee moeten bewegen met de waardeontwikkeling van het vastgoed? Met dit uitgangspunt blijft de omvang van de portefeuille in stand in veranderende marktomstandigheden. Het voorkomt ook dat in periode van waardedaling de vermogensdoelstellingen niet worden gehaald en bij waardestijging de financiële discipline verslapt.

 

Bij de beschouwing van het eigen vermogen kunnen de leningen, het vreemd vermogen, niet buiten beschouwing blijven. Temeer niet omdat het directe rendement van de vastgoedportefeuille lager ligt dan de kosten van financiering. Dat leidt tot een negatieve hefboom die risico’s met zich mee brengt voor het in stand houden van een gezonde balans. Bij de kosten van financiering zouden overigens naar mijn idee niet alleen de rente moeten worden betrokken, maar alle financieringskosten. Dus ook (het risico op) saneringsbijdragen, want de WSW-borging is geen ‘free lunch’.

 

Voor niet-daeb-bezit ligt het sturen op alleen financieel rendement meer voor de hand. De revenuen kunnen ingezet worden ten diensten van het daeb-bezit. Wij zien dan ook deelnemers die het niet-daeb-bezit optimaliseren door een benchmark te gebruiken met beleggerswoningen (IPD Nederlandse Vastgoedindex).  Hierbij implementeren corporaties vaak het begrip asset management In mijn ogen is de essentie van asset management dat over aspecten van vastgoedsturing geen algemene regels worden uitgevaardigd die de hele portefeuille treffen, maar dat per complex beleid en doelstellingen worden afgestemd. Een van de deelnemers liet zien hoe rendementssturing dit mogelijk maakt. Op basis van de vermogenspositie is de wacc (gewogen gemiddelde kosten van kapitaal) bepaald. Vervolgens is een set van risicofactoren geïdentificeerd waaraan een toeslag op de Wacc is vastgesteld. Ieder complex heeft dus zijn specifieke rendementseis afhankelijk van het risico verbonden aan het complex. Het verwachte financieel rendement is hiertegen afgezet. De asset manager weet nu wat hem te doen staat: de risico’s mitigeren waardoor de rendementseis daalt en/of het verwachte rendement stijgt. Blijft het verwachte rendement onder de rendementseis, dan is een verkoopanalyse aan de orde. Deze wijze van rendementssturing geeft de asset manager een zinvol kader waarbij hij of zij kan presteren en zo een portefeuille in stand houden die aan de (maatschappelijke) doelstelling voldoet.

 

 

Lorenzo Dorigo

 

Executive director client coverage MSCI

 

 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels