nieuws

Makelaars, werk aan de winkel!

Geen categorie

Het nieuwe jaar is voor een aantal bekende winkelketens onrustig, zo niet droevig begonnen. De namen hoeven niet herhaald te worden, maar feit is dat het straatbeeld in diverse steden op het punt staat drastisch te veranderen. Ook al werken de door de rechtbank benoemde curatoren met vlijt en ijver aan een doorstart (en/of de verkoop van losse onderdelen), evident is dat het doek voor een aantal winkelfilialen definitief zal vallen. Dat het gezegde ‘de een zijn dood, de ander zijn brood is’ ook in deze situatie opgaat, wordt hierna duidelijk.

De kans is aannemelijk dat er een hoop nieuw aanbod (lees: verhuurbaar vloeroppervlak) voortijdig op de markt komt wegens omvallende huurders. In geval van faillissement van een huurder hebben immers de verhuurder en de curator de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Verhuurders zullen er bij een opzegging door de curator dan ook groot belang bij hebben die leegstand zo snel mogelijk (weer) op te vullen en het liefste met gelijkwaardige huurders (met hopelijk een betere financiële huishouding dan de huidige failliete huurder). Dat geldt eens te meer nu de rechtspraak ten aanzien van leegstandschade heeft bepaald dat die schadevergoeding weliswaar is toegestaan (mits nadrukkelijk overeen gekomen), maar nimmer ten laste mag komen van de failliete boedel. In praktijk zal dus hooguit een (beperkte) bank- of moedergarantie de verhuurder nog wat zekerheid bieden. Dit betekent ook dat de databestanden (met potentiele huurkandidaten) van de commerciële makelaars dus uitkomst moeten bieden. Maar wat nu, als de betreffende belegger, naast de beoogde huurkandidaat, al een vaste opdrachtgever is van het (makelaars)kantoor? Hoe zit het ook al weer met het dienen van twee heren?

 

Schakelbepaling

Los van de vraag of het (maatschappelijk) wenselijk is dat hetzelfde kantoor voor twee verschillende opdrachtgevers aan dezelfde transactie werkt, geeft de wet in artikel 7:417 lid 1 BW (dat ziet op lastgeving, maar op grond van de schakelbepaling van 7:427 BW tevens van toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten) aan dat dat alleen kan, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen beide belangen is uitgesloten. Het gaat zelfs nog verder doordat bepaald wordt (in lid 3) dat een lasthebber geen recht op loon heeft als in strijd met het hiervoor benoemde lid wordt gehandeld, naast de eventuele gehoudenheid tot schadevergoeding. Van dit artikel kan niet ten nadele van een lastgever worden afgeweken. Overigens wordt in de meeste algemene voorwaarden van makelaarskantoren vaak al een regeling gegeven indien een dergelijke situatie zich voordoet.

Hoe zit het eigenlijk met de positie van shop-in-shop-huurders (die veelal kwalificeren als ‘onderhuurder’ van de desbetreffende keten)? Ook zij staan mogelijk met lege handen zodra de verhuurders (de beleggers) de overeenkomst met de failliet zouden opzeggen en aansturen op ontruiming van het gehuurde. Weliswaar geldt artikel 39 Fw niet voor de failliete (onder)verhuurder en kan een curator (in hoedanigheid van onderverhuurder) de onderhuurovereenkomst met de shop-in-shop huurder niet zomaar opzeggen, maar zodra de hoofdhuurovereenkomst eindigt en het huurgenot aan de curator eindigt, heeft de onderhuurder, die huurt van de curator dus een probleem. Hoofdregel is dat de onderhuurovereenkomst gelijk eindigt met de hoofdhuurovereenkomst, dus als die in het kader van een faillissement wordt opgezegd zal de onderhuurder ook zijn biezen moeten pakken. Hoofdregel is overigens ook dat de curator als verhuurder ‘passief’ moet nakomen en de onderhuurder er dus niet zomaar uit kan zetten. Maar de onderhuurder zit dus wel zonder recht of titel jegens de eigenaar in het pand. De kortste klap is in zo’n geval om zo snel mogelijk in onderhandeling c.q. overleg te treden met de verhuurder in afwachting van de eventuele doorstart door de curator. Indien er immers een nieuwe huurder in de plaats treedt van failliet, betekent dat mogelijk ook licht aan de horizon voor de shop-in-shop-huurder.

 

Indeplaatsstelling

Er zal dus door menigeen (denk aan werknemers, banken, leveranciers maar ook shop-in-shop- huurders) met belangstelling gekeken worden naar de mogelijkheden van indeplaatsstelling (in geval van een doorstart of gedeeltelijke verkoop door de curator). Ook blijft interessant hoe een dergelijk verzoek zich verhoudt met de voortijdige opzegging(en) van verhuurders. In populaire steden hebben de verhuurders vermoedelijk al zelf nieuwe huurders op het oog. Een beëindiging door de verhuurder op grond van 39 Fw kan onder omstandigheden misbruik van recht opleveren (als de curator ondertussen druk doende is met een doorstart). Bij de slagingskans van een indeplaatsstelling speelt ook de contractuele bestemming van het huurcontract een belangrijke rol. Weliswaar is het recht op indeplaatsstelling van dwingend recht en kan daarvan niet worden afgeweken, de ervaring leert dat de bestemmingsbepaling wel sturend kan werken. Anders gezegd, de verhuurder van een kledingwinkel uit het hogere segment, hoeft geen prijsvechter uit Azië te dulden bij een doorstart. Bij indeplaatsstelling zal het lopende huurcontract immers worden voortgezet.

 

Omliggende retailers

En wat te denken van de omliggende retailers? Weliswaar lijken de retailers in de straat c.q. omgeving van de bewuste ketens niet direct geraakt te worden door het faillissement van hun buurman, maar de aanzuigende werking (en dus passantenstroom) zal hoogstwaarschijnlijk aantoonbaar afnemen. In beginsel zal zo’n huurder gewoon zijn lopende huurcontract moeten uitdienen (en heeft de verhuurder niets te maken met het faillissement van de buurman), maar dat kan voor de huurder nog wel een uitdaging worden. Temeer in de gevallen waar de retailer destijds ‘bewust’ voor deze specifieke locatie heeft gekozen en zijn businessplan mede heeft gestoeld op de aanwezigheid van die ene keten. Staat zo’n partij met lege handen? Het huurrecht biedt weinig oplossingen (al eerder is uitgemaakt dat tegenvallende bezoekersaantallen geen gebrek opleveren), anders dan dat in goed overleg met de verhuurder uiteraard altijd gezocht kan worden naar aanpassingen van lopende contracten om de onzekere periode die voor partijen in het verschiet ligt tijdelijk te overbruggen. Vide de onderhandelingen die V&D voerde met haar verhuurders over wijziging van bestaande huurcontracten, het mocht V&D zelf echter niet baten. Wat er ook van zij, de makelaardij kan zich opmaken voor overuren.

 

Redelijk loon

Uitgangspunt in de wet (en de praktijk) is het principe van ‘no cure, no pay’ (regelend recht). Het komt in praktijk echter geregeld voor dat het snel kan gaan en partijen eigenlijk geen kans hebben gezien concrete afspraken te maken over het precieze tarief. Het ijzer wordt gesmeed zodra het heet is en de aandacht ligt dan vooral bij het bij elkaar brengen van partijen. Indien loon is verschuldigd maar de hoogte niet door partijen is bepaald, is de opdrachtgever het op de gebruikelijke wijze berekende loon, of bij gebreke daarvan, een redelijk loon verschuldigd (artikel 7:406 lid 2 BW).

Last but not least¸ het is vaste rechtspraak dat een opdracht tot bemiddeling in beginsel geen volmacht inhoudt om bindende huur- of koopovereenkomsten aan te gaan. Een makelaar fungeert in eerste instantie sec als een doorgeefluik. Dat is anders indien de makelaar over een concrete (bij voorkeur schriftelijke) volmacht beschikt.

In de ideale situatie worden vraag en aanbod in een veranderend winkellandschap dankzij de makelaar bij elkaar gebracht en komt het – met een volmondig ja van de opdrachtgevers­ – tot een (betalende) deal. Hopelijk zal de kassa zowel bij de winkeliers als bij de beleggers weer snel rinkelen.

 

Cornélie Arnouts MRE MRICS

 

Boekel (Vastgoed)

Dit artikel is geplaatst in Vastgoedmarkt van januari 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels