nieuws

Huurrechtadvocaat draagt eigen bouwwerk over

Geen categorie

Huurrechtspecialist mr. Albert Flesseman was tot begin dit jaar partner bij het in vastgoedrecht gespecialiseerde advocatenkantoor Boekel. In zijn veertigjarige carrière leverde hij een bijdrage aan het huurrecht zoals dat nu wordt uitgelegd. Toch ziet hij nog ruimte voor verbetering, zowel voor vastgoedeigenaren als gebruikers.

Huurrechtadvocaat draagt eigen bouwwerk over

Al direct aan het begin van zijn carrière in 1975 heeft jurist Albert Flesseman zich gespecialiseerd in het huurrecht, vooral van commercieel vastgoed. ‘In die tijd was dat helemaal niet zo gewoon, een specialisme voor een advocaat.’ Die keuze heeft hem tot een van de belangrijkste advocaten op zijn vakgebied gemaakt. En dat biedt voordelen.

Als specialist kreeg hij de interessante zaken toegeschoven, die zich aan de grenzen van het recht afspeelden. Zo had hij een grote rol bij de toepassing van het nieuwe huurrecht, toen dat in 1980 en 2003 ingrijpend was herzien. Ook onderwees hij huurrecht aan jonge vastgoedprofessionals bij de Amsterdam School of Real Estate (Asre).

De juristerij kreeg hij met de paplepel ingegoten. Zijn oom – ook een Albert – was de derde zoon in het gezin, voor wie er geen directeursfunctie beschikbaar was binnen het familiebedrijf. Hij werd advocaat. ‘Het mooiste vak ter wereld, riep mijn vader altijd. Dat wilde ik natuurlijk ook’, herinnert Flesseman zich.

Creatieve advocaat

Die achtergrond maakte hem tot een uiterst creatieve advocaat. ‘Als ik tegen mijn vader zei dat iets niet kon, vroeg hij mij steevast of ik het soms al had geprobeerd. Dodelijk, natuurlijk. Maar dat stimuleerde mij wel om de grenzen van het recht te verkennen. Het is mijn mantra geworden, die ik heb overgedragen op mijn medewerkers en studenten.’

Een goede advocaat vraagt zijn klanten het hemd van het lijf over de achtergronden van een zaak. En vastgoedpartijen die met Flesseman te maken kregen, leerden in de loop der jaren dat de vragen die zij kregen afgevuurd ook altijd relevant waren. ‘In een van de laatste zaken deed zich een situatie voor waarin een huurder een vooraf bedongen huuroptieverlenging in het getekende contract niet terugzag.’

Voortraject

Het is een juridisch vraagstuk waarover hij met zichtbaar genoegen vertelt. ‘Als je de praktijk in de vastgoedsector kent en weet hoe zo’n contract tot stand komt, dan ga je als advocaat kijken naar het voortraject. Voor het recht is namelijk mede bepalend wat de partijen bedoelden af te spreken, alleen niet die paar regeltjes in het uiteindelijke contract.’

Overzicht over alle relevante feiten is van het grootste belang voor het slagen van een juridische procedure. ‘Een rechter is volledig aangewezen op de feiten die de advocaten in een zaak presenteren. Daar moet hij het mee doen, want een rechter doet zelf geen onderzoek naar de achtergronden. Het pijnlijkste wat een advocaat in een vonnis kan lezen, is dan ook dat een vordering wordt afgewezen omdat de aangedragen argumenten onvoldoende met feiten zijn onderbouwd.’

Laatste redmiddel

Als specialist op een juridisch vakgebied kun je efficiënter tot een oplossing van vraagstukken komen, ervaart Flesseman. ‘Dat je regelmatig procedeert helpt daarbij, doordat je weet wat jou en de betrokken partijen te wachten staat. Maar, een procedure is altijd een laatste redmiddel. Op de drie verschillende niveaus in de rechtspraak – rechtbank, hof en Hoge Raad – kan een zaak drie verschillende uitkomsten hebben.’

Telkens als de wet wordt gewijzigd, volgt er een periode waarin de toepassing van die nieuwe regels in de praktijk moet worden ingevuld. Op een aantal momenten in zijn carrière kreeg Flesseman hiermee als huurrechtspecialist te maken. Bijvoorbeeld in 1980 toen de wettelijke huurprijsherziening voor winkelruimte een andere basis kreeg, namelijk het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar in plaats van markthuur. ‘Zo krijg je als advocaat een rol bij de implementatie van nieuwe wettelijke regels.’

Dringend eigen gebruik

Dat overkwam hem opnieuw in 2003, in het bijzonder rondom de introductie van renovatie als opzeggingsgrond van een huurovereenkomst in verband met dringend eigen gebruik. ‘Het recht is abstract, met jurisprudentie krijgen de wettelijke regels hun invulling. Vervolgens ben je als advocaat eerder in staat om procedures te voorkomen.’

Is het recht wel voorbereid op veranderingen in de markt, zoals het in problemen raken van grote winkelketens als V&D? ‘Het recht voorziet niet in een mogelijkheid tijdens het spel de regels te veranderen. Dat ligt voor de hand. De wet biedt al wel de mogelijkheid voor omzethuur, maar eigenlijk zijn de regels bij winkelruimte daarvoor nog onvoldoende uitgewerkt. Maar in het geval van V&D had dat de huidige problemen mogelijk kunnen voorkomen. Gaat het de huurder goed, dan gaat het de vastgoedeigenaar ook goed.’

Huurder als klant

Flesseman ziet een verandering in de opstelling van vastgoedeigenaren naar huurders. ‘Huurders worden steeds meer gezien als klant, steeds minder als tegenpartij. Dat zie je bijvoorbeeld ook in het nieuwe ROZ-modelcontract, een goede zet. Het vorige modelcontract was eenzijdig vanuit het belang van eigenaren opgesteld. Het gemeenschappelijk belang moet de basis van een contract zijn.’

Hij voorziet dat de ondergang van V&D een nasleep zal krijgen in juridische procedures aangespannen, mogelijk door huurders van omliggende panden.’Zij hebben misschien juist voor de locatie gekozen om de aanwezigheid van V&D als trekker van passanten. Juridisch zouden deze huurders door het wegvallen van V&D mogelijk een beroep kunnen doen op onvoorziene omstandigheden.’

Onvoorziene omstandigheid

De situatie is volgens hem in grote lijnen vergelijkbaar met leegstand in een winkelcentrum. ‘Leegstand levert niet direct een gebrek op. Maar je kiest voor een plek in een winkelcentrum juist omdat één plus één daar drie is. Verandert dat in één plus één is één, dan levert dat weliswaar geen gebrek op, maar levert misschien onder bijzondere omstandigheden een onvoorziene omstandigheid? In de Kalverstraat in Amsterdam heb je ook zonder V&D wel passanten. Maar buiten de Randstad zal dit ongetwijfeld tot discussies gaan leiden.’

Een belangrijk advies dat Flesseman vastgoedeigenaren wil geven is dat het huurrecht veel minder knellend is dan hoe het door verhuurders wordt ervaren. De wet biedt partijen bij winkelruimte namelijk de mogelijkheid in een huurcontract bepalingen op te nemen die afwijken van de wettelijke regels. ‘Daarmee kun je het recht benutten, zodat het maatwerk wordt. Dan kun je bijvoorbeeld markthuur afspreken, of een vaste looptijd zonder mogelijkheid van verlenging. Een obstakel is dat voor elk afwijkend beding toestemming aan de rechter moet worden gevraagd, om te toetsen of het beding niet nadelig is voor de huurder. Dat brengt een hoop rompslomp met zich mee. De wetgever zou dit traject moeten vereenvoudigen.’

Beroep op vernietiging

Die toetsing vooraf is volgens Flesseman niet nodig wanneer vastgoedeigenaar en huurder een even sterke positie hebben, of wanneer de huurder zich in een sterkere positie bevindt. Bij problemen kan de partij die zich benadeeld voelt altijd achteraf een beroep doen op vernietiging van het beding. Dat zou een hoop rompslomp schelen.’

Naast zaken die een grote invloed hebben gehad op het huurrecht, hebben procedures die Flesseman voerde ook financieel grote impact gehad. ‘Dat zijn er vele geweest, maar één van de leukste vond ik die namens NSI tegen Ernst & Young over het 18 verdiepingen tellende kantoorgebouw La Tour in Apeldoorn. Vooral omdat iedereen tegen mij zei dat het mij nooit zou lukken.’

Grootste impact

De kantoortoren was door Eurocommerce verkocht aan NSI, waarbij de waarde was bepaald mede aan de hand van het langjarige huurcontract van adviesorganisatie Ernst & Young. ‘Eurocommerce heeft het bestaan kort daarop het kantoorgebouw La Dilligence in Zwolle voor Ernst & Young te gaan ontwikkelen, waardoor de adviseurs voor het aflopen van het contract in 2012 uit La Tour wilden vertrekken.’

In kort geding heeft de rechter daar in april 2008 een stokje voor gestoken, het hof draaide dat in oktober 2009 terug, op basis van een deskundigenoordeel dat de extra leegstand geen nadeel opleverde in de kantorenmarkt. Op basis van nieuwe feiten – inmiddels was de kredietcrisis in volle hevigheid losgebarsten – legde Flesseman de zaak opnieuw voor aan de president van de rechtbank, en met succes. Hij wees opnieuw een verbod op vroegtijdige ontruiming toe.

Grenzen van het recht

Begin 2010 kwam NSI tot een schikking met Ernst & Young waarbij een schadevergoeding werd betaald voor de gecreëerde leegstand, bovenop de verschuldigde huur tot het aflopen van het contract. ‘Dit is een zaak waarin de grenzen van het recht werden opgezocht. In kort geding toonde de rechter lef. In deze zaak was het cruciaal dat ik de markt kende en wist wat de nadelen van leegstand zijn.’

Als grootste knelpunt in het huurrecht ziet hij de onzekerheid rond de duur van gerechtelijke procedures. ‘Voor de partijen in het conflict zijn er inmiddels heldere termijnen, waardoor de vaart in een procedure wordt gehouden. Zodra een zaak echter voor vonnis of arrest staat, geldt er voor de rechter geen termijn waarbinnen hij uitspraak moet doen. Zo’n termijn zou er moeten komen. Als de bestuursrechter een termijn overschrijdt, wordt de vergunning waarover het gaat van rechtswege verleend. Dat kan natuurlijk niet bij het toewijzen van een vordering tussen partijen. Maar ook de rechter zou aan termijnen gebonden moeten worden en eerder een vonnis uitvoerbaar bij voorraad durven verklaren. De wereld staat namelijk niet stil, zeker niet in de vastgoedsector. Soms krijg je uiteindelijk juridisch gelijk, maar heb je er zakelijk gezien niets meer aan. Dat zou moeten worden voorkomen.’

Bouwwerk

Flesseman weet dat hij zijn bouwwerk in goede handen achter laat: ‘Er is op kantoor een meer dan goede opvolging. Partners met de nodige praktijkervaring en een hoge mate van deskundigheid zoals Sonja van der Kamp, Wendela Raas en Paul Wanders voor de transactiepraktijk zijn nu al coryfeeën. En mijn oud-medewerkers blijven bestaande cliënten assisteren, ook dat geeft een goed gevoel.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van januari 2016

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels