nieuws

Hervorm Amsterdams erfpachtsysteem anders

Geen categorie

De gemeente Amsterdam is van plan het erfpachtstelsel te hervormen. Daartoe heeft de gemeente adviezen gekregen van de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht (GWC). Op deze adviezen is veel af te dingen. Hier een voorstel om de hervorming geheel anders aan te pakken.

De gemeente Amsterdam is van plan het erfpachtstelsel te hervormen. Daarbij wil de gemeente de huidige ‘voortdurende’ erfpacht omzetten in ‘eeuwigdurende’ erfpacht. Het huidige systeem kenmerkt zich door opeenvolgende tijdvakken van 50 jaar (vroeger ook 75 jaar), waarbij om de 50 jaar de erfpachtvoorwaarden en de canon door de gemeente worden aangepast. Dit aanpassen leidt al veel jaren tot veel onvrede en juridische processen. Banken maken zich zorgen. Mede hierom wil de gemeente het systeem hervormen. Door over te stappen naar ‘eeuwigdurende’ erfpacht zijn er geen tijdvakken en nieuwe voorwaarden meer. Bestaande canons blijven dan ongewijzigd.

 

Opnieuw de grondwaarde betalen

Bij de gronduitgifte in erfpacht is er nog geen probleem. Dan worden de grondprijzen en daarmee de canon of afkoopsom bepaald op basis van de marktwaarde van bouwrijpe gemeentegrond. Problemen ontstaan pas aan het einde een tijdvak, dus na de eerste 75 of 50 jaar. Want dan moet een erfpachter, naar de mening van de gemeente, in principe (na aftrek van een korting) opnieuw de grondwaarde gaan betalen. De gemeente berekent de grondwaarde dan op dezelfde manier als bij de eerste uitgifte: marktwaarde van de woning (alsof die zou staan op eigen grond) – de opstalwaarde van de woning = grondwaarde. De grondwaarde wordt zo als ‘restwaarde’ – dus residueel – berekend. De gemeente doet als het ware alsof aan het begin van een nieuw tijdvak het erfpachtrecht opnieuw wordt uitgegeven omdat het oude recht vervallen is verklaard. Erfpachters zijn het hier juridisch en economisch niet mee eens. Juridisch gezien wijzen ze het eenzijdig wijzigen van de voorwaarden door de gemeente af. Economisch gezien verzetten ze zich tegen de residuele methode. Want die doet de waardestijging van hun woning (in feite van hun erfpachtrecht) terecht komen bij de grondeigenaar, dus de gemeente. Daardoor heeft de erfpachter wel de lasten (en de risico’s) van de woning gehad, maar kan hij hiervan niet de vruchten plukken. Hier komt bij dat erfpachters zich de ‘afroming’ bij tijdvakherzieningen niet hebben gerealiseerd en dat er hierover ook niets staat in hun erfpachtovereenkomst. Zij dachten een woning te hebben gekocht en daarmee een ‘totaal plaatje’, in een bepaalde buurt met alle aspecten van dien, zoals scholen en voorzieningen. Maar, neen, de gemeente ziet dat anders; zij stelt dat de opstal, die de erfpachter heeft gekocht, niets meer waard is dan de kosten van de ‘stenen’; de erfpachter heeft alleen recht op herbouwkosten. Dit is bij een woning die vele tonnen heeft gekost (feitelijk geen woning, maar een erfpachtrecht), vaak maar een bescheiden bedrag. Het verschil tussen de marktwaarde enerzijds en de relatief lage herbouwkosten anderzijds, wordt dan toegerekend aan de grond van de gemeente. Dit is een groot probleem want het grootste deel van de woningvoorraad in Amsterdam staat op erfpachtgrond.

 

Goede aanbevelingen

De GWC heeft in haar rapport zeker goede aanbevelingen gedaan. Het gaat dan vooral om het advies schoon schip te maken met het huidige erfpachtsysteem en over te stappen naar een systeem van eeuwigdurende erfpacht. Ook pleit de GWC voor een koppeling van de marktwaarde van woningen aan WOZ-waarde. Want die waarde wordt inmiddels algemeen aanvaard. Ook goed is het advies erfpachters gelijkwaardige keuzemogelijkheden te bieden wat betreft soorten canonbetalingen (vaste bedragen, geïndexeerd of afgekocht). Maar er zijn bij het advies van de GWC ook veel kanttekeningen te plaatsen. In hoofdzaak komen die er op neer, dat de commissie wel erg sterk de huidige praktijk van de gemeente heeft verdedigd. Het gaat dan om het volgende.

1.      Het nog één keer gebruiken van de ondeugdelijke oude methode van canonherziening bij de omzetting naar het nieuwe systeem.

2.      Er is geen aandacht voor de vraag wie de opgetreden waardestijging zou moeten krijgen.

3.      De gemeente doet bij de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht alsof de grond opnieuw in vol-eigendom wordt uitgegeven. Dat is niet het geval.

4.      De door de GWC geadviseerde taxatiemethode is niet juist.

5.      Het introduceren van een veroudering is niet goed gefundeerd en leidt tot een nog hogere grondwaarde.

6.      De verantwoording van de ‘korting’ op de te betalen grondprijs ís niet juist.

7.      De berekening van het canonpercentage is achterhaald.

8.      Niet aangegeven wordt hoe de omzetting in de praktijk succesvol kan worden.

Ad 1. Door de oude methode nog een keer te gebruiken moeten erfpachters zeer grote afkoopbedragen moeten betalen. Dit speelt vooral bij oude erfpachtrechten met een lage vaste canon. De houders ervan zouden dan soms wel 100.000 euro moeten betalen, terwijl zij nu nog voor vele jaren kleine een fiscaal aftrekbare jaarcanon hebben. Die hoge afkoopsommen gaan die erfpachters nooit betalen. Ook zouden erfpachters met een afgekochte erfpacht nog een forse omzettingsrekening krijgen. Zij denken tijd hebben afgekocht (bijvoorbeeld nog 40 jaar), maar de gemeente gaat ervan uit dat ze een waarde hebben afgekocht, en die is achterhaald. De te betalen omzettingskosten zien zij vermoedelijk nooit terug in een waardestijging van hun woning en dus ook niet bij een latere verkoop van hun woning. Dat realiseert de GWC zich ook wel, en zij geeft dan ook aan, dat zelfs met grote ‘kortingen’ op de te betalen grondwaarde, er niet veel erfpachters vrijwillig zullen kiezen voor een omzetting

Ad. 2. Wie heeft recht op de opgetreden waardestijging van de woningen (meer juist: van de erfpachtrechten)? Is dit de gemeente, die de waardestijging met behulp van de residuele benadering opeist, of is dit de woningeigenaar (de erfpachter)? Voor de gebruiksmogelijkheden van de grond heeft de erfpachter indertijd de overeengekomen prijs betaald, die vrijwel gelijkstaat aan de waarde van het vol-eigendomsrecht (bij afkoop voor 50 jaar) of een rentevergoeding (een canon) over die waarde. Zolang de gebruiksmogelijkheden niet wijzigen, kan de prijs ook niet wijzigen, is ons idee. In beginsel heeft de gemeente dan ook geen enkel recht op de waardevermeerdering van het erfpachtrecht. In de erfpachtovereenkomst staat hierover ook niets.

Ad 4. De GWC adviseert de ‘residuele grondwaardemethode’ voor het bepalen van de grondwaarde. Naar onze mening is deze methode alleen geschikt voor bouwgrond en herontwikkelingen. Het is raar om bij herzieningen en omzetting van bebouwde erfpachtgrond te doen alsof er sprake is van een uitgifte van lege bouwrijpe grond. Daarvan is immers geen sprake! De gemeente kan een recht niet opnieuw verkopen aan iemand die dat (erfpacht)recht al heeft gekocht.

Ad 5. De GWC stelt voor een aftrek op opstalwaarde voor ‘veroudering‘ in te voeren. Dit vinden wij vreemd. Want veroudering zit al in de marktwaarde van de woning. Het introduceren van een extra aftrek leidt tot een (nog) grotere grondwaarde, die ten gunste van de gemeente strekt.

Ad 6. Het gebruiken van een ‘korting’ op de te betalen grondprijs is naar ons idee een noodsprong om de uitkomsten van de ongelukkige residuele methode nog enigszins te kunnen verkopen. Maar als er dan een korting moet zijn, dan is die op meer wijzen te rechtvaardigen. Denk hierbij aan bestemmings- of bebouwingsbepalingen in de erfpachtovereenkomst. Verder is de binding van de erfpachter aan zijn plek een reden voor korting. Hij zal immers een zekere dwang ervaren bij een heruitgifte of een erfpachtherziening. Maar ook valt te denken aan een aftrek voor sloopkosten (om tot de fictieve bouwrijpe grond te komen). Want door aftrek van de herbouwkosten van de marktwaarde van een pand op eigen grond wordt feitelijk de waarde van lege bouwrijpe grond berekend. En dat is het natuurlijk niet, want er staat al een woning op, tenminste bij een herziening of omzetting.

Ad 7. Ook wordt een weinig transparante wijze van de berekening van het canonpercentage voorgesteld, met tal van (verborgen) opslagen. Die hebben voor het grootste gedeelte geen bestaansreden meer, naar onze mening. Het canonpercentage zou wat ons betreft de rentekosten van de gemeente moeten dekken, transparant moeten worden berekend en voor alle gebruikte doeleinden gelijk moeten zijn. Wij stellen een opslag voor van 0,6%-punt boven de rente op staatsleningen met een looptijd van 20 jaar, met name omdat de gemeente duurder geld leent dan de rijksoverheid.

Ad 8. De GWC geeft niet aan hoe de omzetting naar eeuwigdurende erfpacht erfpachters zekerheid gaat geven over hun erfpachtkosten, nu en in de toekomst.

 

Praktische omzetting

Gegeven de huidige situatie en bezwaren stellen wij een andere aanpak voor, die beter aansluit bij de juridische en economische werkelijkheid. Ons voorstel is gebaseerd op het  verband zoals in figuur 1 is weergegeven.

In dit overzicht is de waarde van ‘bloot-eigendom’ de waarde van de bebouwde grond, die een jaarlijkse canon oplevert of waarvan de canonverplichting is afgekocht. Waar het naar onze mening om gaat, is dat de gemeente rekening moet houden met wat de erfpachter voor zijn recht heeft betaald; de marktwaarde van het erfpachtrecht. Bij omzetting naar eeuwigdurende erfpacht ‘koopt’ de erfpachter in feite het economisch recht op bloot eigendom, al wordt hij juridisch geen eigenaar van de grond; hij koopt als het ware de ‘blote’ grond onder zijn woning. Die grond verkrijgt hij overigens niet echt, want de gemeente blijft grondeigenaar en het blijft erfpachtgrond, maar hij krijgt wel de economische rechten van de grond bij afkoop, want hij hoeft dan geen canon meer te betalen. En als hij wel canon (als een soort rente) gaat betalen, dan gaat dat over een hoofdsom ter waarde van dat recht op bloot-eigendom. De vergoeding die de erfpachter bij omzetting zou moeten betalen is derhalve de marktwaarde van het recht van bloot-eigendom, en niet de fictieve waarde van een fictief leeg perceel bouwgrond, zoals door de GWC wordt voorgesteld.

De marktwaarde van bloot-eigendom lijkt lastig te bepalen, want dit soort rechten wordt niet vaak verhandeld. Maar de overheid heeft hiervoor een methode bedacht. Zij bepaalt de waarde van dat bloot-eigendom op 17 keer de canon. Dit is voor erfpachters begrijpelijk en het sluit ook aan bij hun beleving. Een erfpachter zal niet veel meer willen betalen voor afkoop, want 17 jaar vooruitkijken is al heel wat. Erfpachters die nog meer dan 17 jaar hebben afgekocht zouden bij omzetting niets hoeven te betalen. Bij erfpachters wier tijdvak eindigt vóór jaar 17 wordt vanaf het tijdvakeinde de theoretische canon meegenomen. Afkoopsommen moeten voor erfpachters te financieren zijn en moeten terugkomen in een waardestijging van hun erfpachtrechten. Want anders schiet de erfpachter er bij in. Waarom 17 keer? Deze vermenigvuldigingsfactor is in het verleden bepaald en is in zekere zin een aanvaarbare norm geworden. Maar uiteraard is een herijking aan de marktwaarde van bloot-eigendomsrechten mogelijk op basis van marktevidence. Onze voorkeur voor betaling van de canon heeft een algehele afkoop van de canonverplichting, met als alternatief een vast bedrag als canonbetaling voor de duur van 100 jaar, waarna de canon 0 euro wordt om symbolische betalingen te voorkomen. Een geïndexeerde canon is mogelijk, maar stuit op tal van problemen.

 

Conclusie

De gemeente Amsterdam is van plan het erfpachtstelsel te hervormen. Daartoe heeft de gemeente advies gevraagd aan de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht. Deze commissie ondersteunt de hervorming. Maar zij verdedigt sterk de huidige praktijk, ook voor de hervorming. Geen aandacht is er voor huidige problemen en onvrede, vooral bij tijdvakherzieningen. Wij geven aan dat de huidige praktijk en de voorgestelde hervorming economisch en juridisch niet deugen. Zo zijn wij het oneens met de toerekening van opgetreden waardestijgingen, met de gekozen taxatiemethode, met het introduceren van een veroudering, met de verantwoording van de gebruikte korting en met de voorgestelde berekening van het canonpercentage. Wij stellen voor de hervorming geheel anders aan te pakken door rekening te houden met de marktwaarde van het erfpachtrecht. Naar ons idee zouden de huidige erfpachters voor omzetting hooguit 17 keer hun canon moeten ‘bijbetalen’.

 

Over de auteurs

Prof. dr. P. van Gool FRICS is verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), de Universiteit van Amsterdam en aan SPF Beheer, voor onder andere het Spoorwegpensioenfonds. Mr. A.C. Monster is voormalig Ombudsman Financiële Dienstverlening (Kifid) en voormalig vice-president van de Rechtbank in Haarlem. Dr. P.C.J-P. Nelisse FRICS RT is director valuation Colliers International en is gepromoveerd op stedelijke erfpacht. Het artikel is geschreven op persoonlijke titel van de auteurs.

 

Zie het rapport ‘Schoon Schip’ van 18 juni 2015 van de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende erfpacht. De leden ervan zijn prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (voorzitter), prof. dr. Dirk Brounen en prof. dr. Piet M.A. Eichholtz.

Voor meer toelichting op de andere aanpak: zie het rapport van de auteurs ‘Bezint eer gij begint’ (te downloaden via: www.erfpachtinamsterdam.nl/marktwaardecommissie.pdf). Dit rapport is geschreven in opdracht van SEBA.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels