nieuws

Herstel Spaanse woningmarkt zet door

Geen categorie

De Spaanse woningmarkt zit weer in de lift. Volgens landelijk taxatiebureau Tinsa zijn huizen in Spanje 3 procent meer waard geworden dan een jaar geleden. Grote steden als Madrid en Barcelona nemen het voortouw met een groei van respectievelijk 4 en 9 procent. De Spaanse woningmarkt laat daarmee de crisis definitief achter zich. Sterker nog, deze levert voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis weer een positieve bijdrage aan de economische groei. Een overzicht van huidige ontwikkelingen en verwachtingen op de Spaanse woningmarkt.

Na een gemiddelde waardedaling van meer dan 45 procent tussen 2007 en 2014 heeft het herstel van de Spaanse vastgoedmarkt zich in 2015 definitief ingezet. Vele vastgoeddeskundigen zijn het erover eens dat deze positieve trend zich in 2016 door zal zetten, welliswaar met sterke regionale verschillen. Met name in Madrid, Barcelona en de kuststreek van Málaga is de verwachting dat er verdere prijsstijgingen plaatsvinden van gemidddeld 12 procent. Daartegenover is de verwachting dat binnenlandelijke Spaanse regio’s en noordelijke kustprovincies niet eerder zullen beginnen met herstel vóór 2017.

 

Kredietverstrekkingen

Volgens BBVA Research zijn er in 2015 23 procent meer hypotheken afgegeven dan in 2014. De gemiddelde hypotheekwaarde is gegroeid naar 115.000 euro. De verwachting is dat de toegankelijkheid van hypotheekverstrekkingen zich verder zal versoepelen in 2016 waardoor de kredietstroom geleidelijk zal toenemen. ‘Banken zullen meer en meer inzetten op het binden van nieuwe klanten middels het verstrekken van hypotheken’, aldus een verantwoordelijke van één van de grootste Spaanse banken. Het groeipercentage dat wordt genoemd is 30 2016. Afhankelijk van kredietwaardigheid worden er momenteel hypotheken aangeboden van maximaal 80 procent loan-to-value met een vaste rentevoet van 2,5 procent gedurende 20 jaar. Door deze historisch lage condities is Spanje volgens deskundigen één van de meest interessante landen voor het kopen van een huis. De verwachting is echter niet dat deze lage rentestanden op langere termijn zullen aanhouden, zeker niet zodra de stijging van de rentestanden in de VS zich voort zal zetten.

 

Productie en verkochte woningen

In 2015 werden 75.000 vergunningen afgegeven voor de bouw van nieuwe woningen. Dat betekent een stijging van 30 procent. Mede door het hoge aantal binnenstedelijke grondstukken dat het afgelopen jaar is verhandeld in de grote steden zal de groei zich doorzetten. In een conservatief scenario is de verwachting dat het aantal bouwvergunningen in 2016 zal stijgen met 20 pocent. Door de schaarste van kwalitatieve binnenstedelijke bouwgrond zal de druk op middelkorte termijn doorschuiven naar de meer perifeer gelegen gebieden. Volgens een recent rapport van CaixaBank is het aantal verkochte woningen in 2015 gestegen tot 410.000. Dit betekent een stijging van bijna 30 procent ten opzichte van het jaar daarvoor. De verwachting is dat het aantal verkopen in 2016 met 20 procent zal stijgen tot circa 490.000. Door het huidige hoge werkloosheidspercentage onder jongeren, een overwicht van de precaire arbeidsovereenkomsten en de lage lonen is het de verwachting dat de groei van de kopersmarkt op middenlange termijn zal gaan afremmen.

 

Huurmarkt

Door een toegenomen belangstelling voor de Spaanse vastgoedmarkt in het algemeen en de sterk toegenomen vraag naar huurwoningen, zal de groei van de huurmarkt zich in 2016 doorzetten. Historisch gezien is de koop-huurverhouding in Spanje met 80-20 één van de hoogste in Europa. Echter, over de afgelopen maanden heeft zich een verschuivingstrend ingezet richting de huurmarkt. Hier liggen vijf redenen aan ten grondslag. Ten eerste het enorme aanbod van niet-verkochte woningen dat door de banken is ingenomen en massaal ter huur worden aangeboden. De huurmarkt is daardoor vele malen concurrerender geworden. Ten tweede is de Spaanse huurmarkt, net als in vele andere Europese landen, de belangrijkste weg naar emancipatie. Thuiswonende werkloze jongeren die het zich niet kunnen veroorloven om te kopen, blijven langer thuiswonen of worden aangemoedigd om te gaan huren. Ten derde nemen de millennials een belangrijke plaats in door hun veranderende visie op huisvesting. Zij zien hun woonwensen niet zozeer als een investering of statussymbool zoals voorgaande generaties, maar meer als een noodzakelijke kostenpost. Ten vierde is de mobiliteit van de werkende Spaanse burger toegenomen. Ingegeven door het hoge werkloosheidspercentage van de afgelopen jaren worden er in toenemende mate banen aangenomen in een stad die niet behoort tot de vaste woonplaats. In deze omstandigheden wordt in eerste instantie gekozen voor huur. Ten vijfde is de huurmarkt een volwaardig beleggingsalternatief geworden door de huidige lage rentestanden en toenemende huurbescherming voor de eigenaar wat zorgt voor een toenemende professionalisering van de huurmarkt.

 

Bedreigingen en kansen

Door de groei van de Spaanse huizenmarkt na het bereikte dieptepunt in 2014 en de historisch lage hypotheekvoorwaarden, lijkt er sprake van een ongekende situatie om te kopen. Er liggen echter wel een aantal bedreigingen op de loer. Ten eerste blijft de strucureel hoge werkloosheid met name onder jongeren een struikelblok voor economische groei op korte termijn. Ten tweede hebben de algemene verkiezingen in Spanje voor grote opschudding gezorgd. Onzekerheid is sterk toegenomen door politieke veranderingen die in het vooruitzicht liggen. Belangrijke investeringsbeslissingen worden uitgesteld of zijn zelfs al geschrapt. Deze onduidelijkheden kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor woningbezitters, potentiële kopers en ontwikkelaars. Ten derde heeft de meerderheid van de Spaanse huizenbezitters hypotheekverplichtingen op basis van een variabele rentevoet. Hierdoor is er sprake van een enorm hoog risico voor vele huizenbezitters zodra er op macro-economisch niveau een doorgaande rentestijging plaatsvindt. Als laatste neemt de trek naar de grotere stad toe waardoor enkele binnenlandse regio’s met een leegloop te maken hebben. Deze demografische ontwikkelingen worden ook sterk beïnvloed door toenemende vergrijzing van de Spaanse bevolking. Tegenover deze bedreigingen staat een groeiende huurmarkt die weliswaar zeer gefragmenteerd is, maar sinds 2013 een thuismarkt is geworden voor private equity-huizen als Blackstone of Goldman Sachs. Huren zijn het afgelopen jaar reeds 4 procent gestegen en het indirect rendement is door toekomstige waardestijging fors toegenomen. Zoals er vaak gezegd wordt door dit soort partijen: It’s not about location, it’s all about timing.

 

Over de auteur

Ir. Steven Zijl is managing directeur van Eurostate, onafhankelijke vastgoedmanagers in Barcelona.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van februari 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels