nieuws

Eigendom vastgoed had ook V&D niet gered

Geen categorie

Alle inspanningen van het personeel van V&D, de eigenaren van het onderliggend vastgoed, de adviseurs, de banken, de toeleveranciers en zeker ook de trouwe klanten van het voormalige familiebedrijf hebben uiteindelijk tot niets geleid. Een zieltogend en al meer dan tien jaar zwaar verliesgevend bedrijf als V&D is nu eenmaal niet te redden als het de eigenaren ontbreekt aan visie, ambitie en lef.

Wat de verwachte doorstart van de onderneming – tenminste voor een aantal vestigingen – zal opleveren, moeten we afwachten. Zeker is dat een aantal vastgoedeigenaren een nieuwe invulling/huurder moet zien te vinden en dat zal niet makkelijk zijn. Nederland heeft al genoeg Zara’s, Primarks, Actions en H&M’s om al die meters simpelweg op te vullen.

Interessant is de vraag wat het toekomstperspectief van V&D zou zijn geweest als de retailer zelf nog eigenaar was geweest van (een deel van) het onderliggend vastgoed. Een bedrijf als Inditex (met ketens als Zara en Massimo Dutti de grootste mode-onderneming van de wereld) heeft vrijwil geen retailvastgoed in bezit en huurt. Voor Primark geldt hetzelfde. C&A heeft zijn retailvastgoed eind vorige eeuw op afstand geplaatst in het vastgoedfonds Redevco en C&A is op een flink aantal locaties gewoon huurder. Het lijkt er dus op dat ook zonder eigen vastgoed grote retailketens levensvatbaar en winstgevend zijn.

 

Maar voor V&D – en in zekere mate ook voor de kwakkelende Hema – geldt, dat er altijd veel eigen vastgoed in de portefeuille heeft gezeten en dat dit vastgoed eigenlijk is verkwanseld met het van de beurs halen van Vendex KBB in 2004. Even terug in een niet eens zo ver verwijderd verleden. In 2003 leidde V&D ook al grote verliezen en herfinancierde de beursgenoteerde moeder Koninklijke Vendex KBB aanvankelijk haar rentedragende schuld en de lopende kredietlijnen van in totaal 1 miljard euro. De nieuwe hypotheek werd gevestigd op ongeveer de helft van het onroerend goed dat het concern in eigendom had en bestond uit panden van Hema, V&D en de Bijenkorf. In feite werd daarmee de onttakeling van V&D ingezet, want de vrijgekomen gelden werden niet in de vernieuwing van de Vendex KBB-ketens gestopt, maar uitgekeerd aan de aandeelhouders.

 

Want nog geen jaar later werd Vendex KBB onderdeel van een investeringsspel van met name het Amerikaanse Kohlberg Kravis Roberts & Co en AlpInvest Partners, de investeringsmaatschappij van pensioenfondsen ABP en PGGM. Deze haalden het detailhandelsconcern voor 1,4 miljard euro van de beurs om weer een ruim jaar later al het onderliggende vastgoed voor vrijwel hetzelfde bedrag van de hand te doen aan Bouwfonds Asset Management, terwijl ook het pensioenfonds PGGM en IEF Capital bij deze vastgoeddeal betrokken waren. In totaal betrof het de verkoop van 73 panden van Vendex KBB, waarvan vijf Bijenkorf-/warenhuizen, zeven belangrijke V&D’s en 61 Hema-vestigingen. Alleen al op deze deal verdienden Kohlberg Kravis Roberts & Co en AlpInvest Partners 650 miljoen euro, want de vastgoedportefeuille stond een jaar eerder – toen ze Vendex KBB van de beurs haalden – nog in de boeken voor 750 miljoen euro. In 2005 bleven de twee investeringsmaatschappijen overigens wel eigenaar van de ketens van Vendex KBB (later tot Maxeda omgedoopt), te weten – naast de Bijenkorf, V&D en Hema – Praxis, Formido, Dixons, Dynabyte, Claudia Sträter, Hunkemöller, Contact, Schaap & Citroen, Prijstopper, Modern Electronics, It’s, M&S Mode en Brico. Vervolgens hebben de eigenaren zich vooral sterk gemaakt veel geld te verdienen aan het afstoten van die ketens of ze te saneren en op te doeken. Zo kwam V&D bij Sun Capital terecht en de Hema bij Lyon Capital. De slogan ‘Passie voor de klant moet centraal staan’ die Maxeda lanceerde bij de naamsverandering in 2006 sloeg nergens op; er werd alleen naar de eigen portemonnee gekeken.

Ik kan niet voorspellen wat er met V&D zou zijn gebeurd als de keten nog steeds voor een deel eigenaar van hun belangrijkste vastgoed was geweest. Ik vrees weinig. De ook door Maxeda verkochte Bijenkorf laat zien dat echte vernieuwing mogelijk is met behoud van retailrendement zonder dat het onderliggend vastgoed eigendom is.

Mijn gevoel zegt dus dat het er eigenlijk niet zoveel toe doet. Een slecht draaiende en dito geleide retailketen zal het nooit goed doen op een toplocatie (al dan niet in eigendom), net  zomin als een topketen succes zal hebben op een slechte locatie. Retailers en vastgoedeigenaren kunnen heel goed gescheiden, maar in nauwe samenwerking opereren, maar dan moet het wel om gedreven en professionele partners gaan. Vooral het ontbreken van wil, durf, kennis en ambitie bij Sun Capital lijkt de doodsklap te zijn geweest voor V&D. En niet het eigendom van het vastgoed.

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016

 

 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels