nieuws

‘Ik streef een soort ANWB voor kantoorgebruikers na’

Geen categorie

Bert Rietmeijer (57) is weer in de vastgoedmarkt actief. In oktober 2014 gingen hij en CBRE in goede verstandhouding uit elkaar. Hij was sinds 2006 aan de vastgoedadviseur verbonden geweest nadat CBRE Rietmeijer Huisvestingsadviseurs had overgenomen.

‘Ik heb een jaar nagedacht wat ik verder met mijn arbeidzaam leven wil. Mijn liefde ligt bij de eindgebruiker van kantoorruimte. Daarom heb ik kantorenwizard.nl gelanceerd, een portal die de eindgebruiker meer inzicht moet geven in de manier waarop hij zijn huisvestingsproblematiek structureert. Mijn initiatief is geen terugkeer naar mijn oude activiteiten of die van CBRE.’

Het was een opvallende stap aan het begin van de zomer van 2006: de overname van Rietmeijer Huisvestingsadviseurs door de internationale vastgoedadviseur CBRE. Het plan van CBRE bij deze overname was de omvorming van de vastgoedmakelaar tot een full service player in de wereld van vastgoed en bedrijfshuisvesting. Oprichter en mede-eigenaar Bert Rietmeijer trad na de overname toe tot de directie van CBRE Nederland.

 

Mooie tijd

Aan deze samenwerking kwam in oktober 2014 een einde. ‘We zijn in een goede verstandhouding uit elkaar gegaan’ benadrukt Rietmeijer ruim een jaar later nog maar eens. ‘Het samenvoegen van de transactiepraktijk van CBRE met consultancy en projectmanagement, gericht op de eindgebruiker, heeft zijn waarde bewezen. Het is een succesvolle match geweest en nagevolgd door andere marktpartijen. Bij de overname in 2006 hebben we de afspraak gemaakt dat ik minimaal vijf jaar aan CBRE verbonden zou blijven. Dat zijn er ruim acht geworden. Ik heb een mooie tijd bij CBRE gehad, maar was van mening dat ik toe was aan iets nieuws.’

Terugkijkend denkt Rietmeijer dat door het samenbrengen van de activiteiten van CBRE met die van zijn bedrijf, CBRE Nederland het ook in de crisisjaren vanaf 2008 uitstekend heeft gedaan. ‘Als gevolg van het instorten van de vastgoedbeleggingsmarkt heeft CBRE het, net als de andere vastgoedadviseurs, een aantal jaren minder gehad. Maar aan de eindgebruikerskant zijn de resultaten in die tijd substantieel gegroeid .’

Toch weet hij dat voor de opname van kantorenvastgoed de markt na 2008 aanzienlijk moeilijker is geworden. ‘Daar is heel wat volume uit de markt gelopen. Onder meer door inkrimpingen van bedrijven, faillissementen, maar met name  door andere werkvormen. Daar staat tegenover dat  we bij CBRE  steeds meer diensten  per vierkante meter zijn gaan leveren.’

 

Iets anders

Dat Rietmeijer nu weer aan de slag is gegaan met een focus op de eindgebruiker van kantoorruimte, betekent niet dat hij verder gaat waar hij bij CBRE was gebleven. ‘Dan had ik veel beter bij CBRE kunnen blijven, de meest krachtige partij in Nederland en in de rest van de wereld. Ik ben vanaf 1992 eigenlijk altijd met die eindgebruikersmarkt bezig geweest en wilde na 22 jaar iets anders.’

Hoe dat ‘anders’ er uit zou moeten zien, wist hij zelf eind 2014 niet. ‘Ik geloofde heilig in het segment toezicht, met name bij corporaties na affaires als die bij Vestia en de sterk veranderde markt, maar het bleek dat die partijen niet zitten te wachten op mensen die een geheel  andere visie hebben. In de zomer van het afgelopen jaar begon het weer te kriebelen en ben ik verder gaan zoeken op de terreinen waar ik sterk in ben: onafhankelijke advisering vanuit de vraagstelling: Waarom is die eindgebruikersmarkt zo ongelooflijk in onbalans? Met aan de ene kant de vastgoedprofessionals en aan de andere kant de eindgebruikers, die eigenlijk – de goede niet te na gesproken – niet structureel bezig zijn met hun eigen huisvestigingsproblematiek en die daarover dan ook  geen kennis in huis hebben. Met andere woorden: Hoe kun je spreken over een verdere professionalisering als één kant van het aanbod- en opnamespel – de eindgebruiker – het helemaal laat afweten, terwijl we allemaal weten dat in deze tijd zaken als conflict of interest, ethiek en professionaliteit van de dienstverlening centraal zijn  komen te staan. Dus als jij als eindgebruiker niet in staat bent die door jou ingehuurde makelaar of adviseur te beoordelen, heb je een probleem.’

 

Meerdere belangen

Rietmeijer benadrukt, dat hij heilig gelooft in de toegevoegde waarde van de makelaar of vastgoedadviseur. ‘Maar in het bestel waarin wij nu zitten – en dat ga ook ik echt niet veranderen op korte termijn – blijven de meeste makelaars te maken hebben met meerdere belangen. Denk daarbij aan aan- en verhuur, taxatie, koop en verkoop, maar ook aan beheer en investment management. Ik beweer niet dat de makelaardij bol staat van partijen en mensen die niet zijn te vertrouwen, die geen oog hebben voor dat conflict of interest, maar uit de praktijk blijkt dat niemand simpelweg op zijn blauwe ogen kan worden vertrouwd. Er hebben te veel incidenten de afgelopen jaren plaatsgevonden die dat bewijzen.’

 

Kieswijzer

Om helderheid over de dilemma’s te bereiken, heeft Rietmeijer de kantorenwizard.nl in de markt gezet, een portal speciaal bestemd voor de eindgebruiker die op zoek is naar nieuwe huisvesting of een verlenging van zijn huurcontract. Deze wizard is primair bedoeld als een voorlichtingsinstrument, om te zorgen dat de  eindgebruiker een goed beeld krijgt van zijn eigen huisvestingsvraagstuk. Ik zie de wizard als een soort ANWB met betrouwbare informatie om de kantorengebruiker een zetje vooruit te geven op de weg naar meer professionaliteit. Uiteraard zit daar een verdienmodel achter, maar daar gaat het mij nu niet om.

De kantorenwizard.nl bestaat, aldus Rietmeijer, uit vier ‘tools’. De Kieswijzer, een Space Calculator en een Budget Calculator. En er is een Vraagbaak opgenomen, met uitleg en handige tips. ‘Ik heb gemerkt dat met name de Kieswijzer wenkbrauwen heeft doen fronzen, omdat daaruit kan worden geconcludeerd dat het beantwoorden van vragen leidt tot het aanwijzen van een of meer makelaars. Mij wordt verweten bepaalde makelaars aldus te bevoordelen. Maar daar gaat het mij niet om. Ik heb voor de onderliggende data gekozen voor die van Vastgoedmarkt en die ingevoerd in de Kieswijzer. En dan rollen er, na het invullen, inderdaad een paar suggesties voor makelaars uit. Het gaat echter niet zo zeer om die namen maar veel meer om de bewustwording tijdens het beantwoorden van de vragen.’

Dat Rietmeijer er verder voor kiest actueel nieuws aan de wizard toe te voegen, lijkt te wijzen op concurrentie met websites van vastgoedpublicaties. ‘Ik zet inderdaad nieuwsgerelateerde berichten en blogs op de website, als het even kan met een kwinkslag. Die hebben tot doel om bezoekers van de website uit te dagen om regelmatig terug te keren. Het is beslist niet mijn bedoeling om te concurreren met uitgaven als Vastgoedmarkt, PropertyNL en het Vastgoedjournaal.’

 

Cijfers

In de blogs die de afgelopen vier weken zijn verschenen, stelt Rietmeijer de cijfers van de verschillende  vastgoedadviseurs en gespecialiseerde vastgoedmedia over opname en aanbod aan de kaak. ‘Die cijfers zijn ook een chaos. Ik vind het in een markt, waar zoveel geld omgaat, te gek voor woorden, dat je niet kunt achterhalen hoe die markt er daadwerkelijk uitziet. Al die tegenstrijdige cijfers maken de markt ongeloofwaardig. Bij een geloofwaardige markt horen goede en betrouwbare cijfers, die makkelijk toegankelijk zijn. Ik weet dat er in makelaarsland de vrees bestaat, dat makkelijk toegankelijke en betrouwbare data het misschien mogelijk maken om hen uit te schakelen. Die vrees is onterecht. De waarde van de makelaar wordt niet bepaald door de wetenschap dat er ergens een pandje te huur staat.’

Het voorkomen van conflicts of interest is een belangrijk thema in zijn verhaal. Vreest Rietmeijer niet dat zijn kantorenwizard juist als zodanig wordt gezien? ‘Nee, dat sluit ik uit. Ik adviseer eindgebruikers alleen aan de voorkant van het traject. Dat begint bij het vaststellen van de aard en omvang van  het huisvestingsprobleem? Als je weet wat het probleem is, kun je pas bepalen hoe het moet worden aangevlogen en wat voor externe partijen je daarbij het best kunt inschakelen. Maar vervolgens ook hoe je invulling geeft aan de selectie, contractering en monitoring van deze partijen. Er lopen nog steeds makelaars rond die het niet zo nauw nemen met conflicts of interest, en projectmanagers die met kickbacks werken. Iedereen zegt dat dat niet meer gebeurt, maar het is niet te controleren. Er zitten weeffouten in dit deel van de markt. En die worden er niet uitgehaald, omdat de klanten – dus de eindgebruikers – niet eens in de gaten hebben dat ze bestaan.’

 

Structureel leegstandsprobleem

Rietmeijer is er zeker van dat de huidige leegstand van ruim 7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte niet vanzelf zal verdwijnen. ‘Je kunt alleen maar transformeren als je in staat bent aan een gebouw een nieuwe functie te geven. En met uitzondering van woningen hebben we eigenlijk van alles te veel. Er is een structureel leegstandsprobleem en dat zal niet minder worden, eerder groter, want er is heel wat verborgen leegstand, terwijl werkgevers nog steeds bezig zijn om hun huisvestingsbehoeften door andere manieren van werken in te krimpen. We moeten evenmin gouden bergen verwachten dat de beroepsbevolking op termijn zal toenemen, bijvoorbeeld door nieuwe werkgelegenheid of de toestroom van asielzoekers. Verder liggen er overal in Nederland gebieden die nog niet zijn uitontwikkeld en waar nog iets mee moet gebeuren. Er zullen  hele rigoureuze keuzes moeten worden gemaakt, inclusief slopen.’

Aan het einde van het gesprek geeft Rietmeijer nadrukkelijk aan dat zijn initiatief om met de kantorenwizard.nl te komen, niets te maken heeft met zijn vertrek bij CBRE. ‘Ik heb een aantal reacties gehad die suggereren dat ik CBRE een schop na wil geven. Dat is volstrekte onzin. Bij de kantorenwizard gaat het niet zozeer om de uitkomst welke makelaar of adviseur een bedrijf het beste kan adviseren bij het oplossen van het huisvestingsvraagstuk, maar om de bewustwording. In plaats van het afvinken van de bekende normen bieden wij een breed profiel van criteria die er echt toe doen. De nadruk ligt dus bij de klant, de zoeker van huisvesting, en in het geheel niet bij de makelaar/adviseur die hem daarbij moet gaan helpen.’

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt Provada-special  2016

Reageer op dit artikel