nieuws

Heilig geloof ULI in stedelijke verdichting

Geen categorie

Verdichting is de beste oplossing voor de leefbaarheid van steden en goed voor de duurzame waarde ontwikkeling van vastgoed . Die boodschap verkondigt het Urban Land Institute (ULI) . Onder leiding van CEO Lisette van Doorn tuigt ULI Europe een omvangrijk onderzoeks-en voorlichtingsprogramma op over ‘densification’.

In 2009 woonden voor het eerst  meer mensen in steden dan er buiten.  Nu mag al 54 procent van de wereldbevolking zich stedeling noemen, bijna vier miljard mensen. Volgens een prognose  van de Verenigde Naties komen er tot 2050 nog eens 2,5 miljard stedelingen bij,  twee op de drie mensen zullen dan in steden leven.  De aantrekkingskracht van de stad is onmiskenbaar. Maar hoe kunnen steden in hemelsnaam de enorme bevolkingsgroei in goede banen leiden? Het antwoord luidt volgens ULI ‘densification’ ofwel stedelijke verdichting, in  de stedenbouw ook wel bekend als de compacte stad.

Het Urban Land Institute (ULI) is een van oorsprong Amerikaans onderzoek en kennisinstituut  voor vastgoed en planningprofessionals, dat verantwoord gebruik van grond en duurzame, stedelijke ontwikkeling  tot haar missie rekent. Wereldwijd  telt de 80 jaar oude non-profitorganisatie 200 medewerkers en 37.000 leden, waarvan 2.500 leden in Europa. Het instituut heeft haar Europese kantoor  in Londen en ook nog een vestiging in Duitsland, met  totaal zestien personeelsleden.

Magneetwerking

Onder leiding van de begin 2015 aangetreden CEO Europe Lisette van Doorn plaatste  de  Europese tak van ULI het onderwerp verdichting  hoog op de agenda. Van Doorn, een Twentse die bedrijfseconomie studeerde  aan de Universiteit van Maastricht met inmiddels ruim  15 jaar vastgoedervaring, maakte naam binnen  de branche door de voortvarende wijze waarop zij als CEO   INREV,  de  Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen,  op de kaart wist te zetten. Verder werkte zij  als fondsmanager en landenmanager Italië bij respectievelijk het voormalige ING REIM en CBRE Global Investors en ook nog een tijdje als zelfstandig adviseur. 

 ‘Veel trends  komen momenteel  samen die je kunt samenvatten onder de noemer  de ‘kracht van de stad’ naar de bestseller  ‘Trumph of the City’ uit 2011 van Edward Glaeser’, legt Van Doorn de magneetwerking uit van de stad . ‘Daar zijn voor jongeren de banen, de creatieve collega’s , de opleidingen, het  bruisende uitgaansleven en tal van culturele voorzieningen zoals schouwburgen, fraaie exposities en dergelijke voor de empty nesters.  Daar zijn ook alle medische voorzieningen, mocht  je echt hulpbehoevend worden.’

Technologische innovatie

 In de steden vindt bovendien  in toenemende mate  de technologische innovatie plaats, zo heeft  het  in september 2015 gepubliceerde ULI-onderzoek ‘Technology, Real Estate and the Innovation Economy, uitgewezen. En straks komt misschien ook weer de industriële productie weer terug naar de stad, dankzij 3D-printing, stelt Van Doorn.

Over het ontstaan van het  onderzoeks- en voorlichtingsprogramma over stedelijke  verdichting bij ULI Europe zegt de nog altijd in Nederland woonachtige ULI-topvrouw: ‘Ik ben ervan  overtuigd dat density een zwaar thema wordt  en eigenlijk allang is. Gezien de grote toestroom van mensen,  maar ook bedrijven naar  de stad, en het belang van duurzaamheid, is  verdichting eigenlijk de enige juiste oplossing. Alleen ziet iedereen dat nog niet zo, vooral omdat veel mensen een negatieve perceptie hebben bij density door fouten die in het verleden zijn gemaakt; de focus op duurzaamheid ontbrak en de auto was voor velen de heilige koe. Op basis van de uitkomsten van het eerste onderzoek naar stedelijke verdichting dat we vorig jaar hebben gepubliceerd, hebben we de resultaten daaruit  samengepakt en er een onderzoeksprogramma omheen gebouwd.’

Greg Clark

Vorig jaar zijn twee studies verschenen, allebei  van de hand van de bekende stedengoeroe en Holland Metropole-adviseur Greg Clark (Senior Fellow ULI Europe) en Tim Moonen (directeur Onderzoek bij The Business of Cities). Een meerjarig onderzoek naar  de effecten van  verdichting op  de grondwaarde staat thans op stapel. Dit wordt gesponsord door onder andere de Nederlandse institutionele belegger PGGM  en vastgoedvermogensbeheerder CBRE Global Investors. In totaal is  inmiddels bijna 200.000 euro sponsorgeld opgehaald, voldoende om het project officieel van start te laten gaan.  De tender voor het onderzoek , waarop universiteiten, business schools en Big Databureaus  kunnen inschrijven, sloot in mei. 

ULI Europe werkt met dit onderzoeksproject nauw samen met de The New Climate Economy (NCE), het vlaggenschip project onderdeel van deGlobal Commission on the Economy and Climate, een internationale denktank onder leiding van de oud-president van Mexico, Felipe Calderón, waarin voormalige regeringsleiders en topmensen uit de financiële sector en zakenwereld zich hebben verenigd.  NCE heeft volgens Van Doorn op basis van onafhankelijk onderzoek bewijs geleverd voor de relatie tussen acties ter bevordering van economische groei en vermindering van de risico’s van klimaatverandering.

Negatieve perceptie

 ‘De onderzoeksrapporten zijn voor ons  geen doel maar een middel’, legt Van Doorn bedrijvig uit. ‘Het doel is voorlichting en kennisoverdracht  om de negatieve perceptie over stedelijke verdichting weg te werken.  Nederlanders denken bijvoorbeeld dan al gauw gaan aan de Bijlmer of Sloterdijk. Oh help, we moeten de hoogte in! Verdichting betekent voor velen per definitie hoogbouw.’

Is dat niet zo?

‘Hoogbouw kan, maar hoeft niet. Doe hoogbouw alleen waar het kan en aansluit bij de bestaande omgeving, luidt ons advies. Neem het verschil in perceptie bijvoorbeeld  over het groene, uitgestrekte Berlijn en New York met zijn wolkenkrabbers. Berlijn heeft nauwelijks hoogbouw, maar de gemiddelde dichtheid ligthoger dan in New York. Parijs is trouwens de meest dicht bebouwde stad van Europa,  vanwege de consequent toegepaste Hausmann stijl met vijf tot zes verdiepingen. ‘

Polycentrisch bouwen

Waar staat  verdichting  dan wel voor in jullie visie?

‘Verdichting gaat veel verder, dan kort door de bocht gezegd,  meer mensen op een vierkante kilometer proppen. Het gaat om polycentrisch bouwen, leefbaarheid , het creëren van minicentra, buurten met een functiemix van wonen, werken, uitgaan en parken, zodat de noodzaak om de auto te pakken ontbreekt.  Er is een duidelijke link met duurzaamheid én sociale diversiteit. Wij geloven in buurten waar meerdere inkomensgroepen samenleven. Prachtig voorbeeld van uitgebalanceerde verdichting  is HafenCity in Hamburg, de grootste binnenstedelijke herontwikkeling  van Europa. Alle  positieve aspecten  van verdichting zie je op evenwichtige wijze in dat enorme, voormalige Hamburgse havengebied terug zonder dat je ook maar een keer het gevoel krijgt als je daar  rond loopt van  ‘wat is het hier toch vol en benauwd’.’

Wereldsteden onbetaalbaar

Ondertussen vormen de binnensteden van succesvolle  wereldsteden zoals New York, San Francisco en Londen steeds meer het exclusieve domein van rijken. Ook Amsterdam dreigt  in hoog tempo onbetaalbaar te worden voor jongeren nu de hoofdstedelijke woningmarkt overkookt. Wat zouden de autoriteiten en private partijen moeten doen?

‘Om te beginnen respect voor elkaars positie hebben.  Good density vormt voor beleggers het  beste recept voor een positief  rendement op lange termijn en een duurzame waardeontwikkeling. Het precieze effect op bijvoorbeeld de grondwaarde hopen we via onze nieuwe studie boven tafel te kunnen brengen.  Tegen nationale overheden en gemeentebesturen zou ik willen zeggen: ontwikkel een lange termijn visie en planning op basis van heldere regels en zwicht niet om opportunistische redenen  voor de hoogst biedende nu de economie en vastgoedmarkt weer aantrekken. In Amerika, en ook in Londen,  zie je steeds meer  initiatieven die aansluiten op de belevingswereld van jongeren en de deeleconomie.  Neem bijvoorbeeld de bouw van zogenoemde ‘ micro-apartments’. In feite studentenwoningen maar dan voor afgestudeerden en werkende jongeren.  Zij hebben  aan een kamer en een douche genoeg. Koken doen ze in de gemeenschappelijke keuken en ontspannen met vrienden in de gemeenschapsruimte of bij de Starbucks of de pub om de hoek. ‘

Inkomensmenging

Wat jullie in feite propageren is het Nederlandse ruimtelijke ordeningsbeleid van voor de eeuwwisseling  in combinatie met het een paar jaar geleden om zeep gebrachte ideaal van inkomensmenging van  de Nederlandse woningcorporaties…

‘Ja en nee. Ik denk dat de corporaties destijds doorgeschoten waren in de verruiming van  hun taakstelling. Inkomensmenging kun je ook verkrijgen  door goede samenwerking tussen private partijen en corporaties. Maar het is steeds weer opnieuw bij verdichting een kwestie van het vinden van het  juiste evenwicht, leren van  fouten  en het toepassen van best practices . Daarom is onderzoek en kennisdeling ook zo belangrijk.’

‘Ik betreur trouwens  dat Nederland geen ministerie voor Ruimtelijk Ordening meer kent en ook geen minister van Grote Steden heeft gekregen. Nederland had een zeer rijke planologische traditie. Geen visie is helaas de slechtst denkbare  visie, dan moddert iedereen maar wat aan. Juist nu de economie en de vastgoedmarkt weer opveren is dat gevaar levensgroot.  Het oude centrale beleid heeft overigens  ook tot grote miskleunen geleid: denk aan de Vinexwijken, door het gebrek aan voorzieningen en openbaar vervoer, waardoor de auto-afhankelijkheid buitengewoon groot is – iets wat in de huidige tijd eigenlijk niet meer past.’

Zwakke gebieden

Gaat stedelijke verdichting niet ten koste van zwakke, vergrijzende gebieden?

‘Juist voor de zwakke en leeglopende gebieden, zoals het Noorden, de kop van Noord-Holland en delen van Limburg is een samenhangende, centrale ruimtelijke visie keihard nodig. Hoe leidt je de leegloop in goede  banen of beter: hoe zorg je dat die regio’s en steden hun vitaliteit hervinden? Dresden, een van de zes casestudies  uit ons tweede denisity-rapport, is van het laatste een goed voorbeeld. Die stad heeft bewezen dat door focus en gerichte investeringen bepaalde wijken weer aantrekkelijke won/werkgebieden worden, die als catalysator fungeren om de stad weer aantrekkelijk te laten worden voor bewoners en bedrijven. ‘

Waar staan  Europese steden in vergelijking tot  Amerikaanse, Aziatische en Afrikaanse?

‘In het algemeen hebben Europese steden wat verdichting betreft de beste uitgangspositie, vooral natuurlijk omdat het meestal oude steden zijn.   Europese binnensteden dateren van vóór de auto,  zijn  compact en beloopbaar.  Amerikanen kijken er met enige jaloezie naar. Zij spreken niet voor niets veel over ‘walkable cities’. Maar van dat ideaal zijn hun meestal volledig op de auto ingestelde steden  nog mijlenver verwijderd. Ik was vorig jaar  voor het eerst in Houston, Texas, en heb m’n ogen uitgekeken. Het centrum bestaat uit een wolkenkrabber met daarnaast een parkeerplaats vol pick-up trucks. Kan het erger?’

Chaotische metropool

Maar een lange historie vormt geen garantie voor een compacte stad, betoogt de ULI Europe CEO in een adem door. Singapore en Hong Kong zijn juist redelijk nieuwe steden met een hoge mate van verdichting op basis van strakke planologie. Daar tegenover staat het  duizenden jaar oude Istanboel. De in Europa en Azië gelegen wereldstad is een van de door Greg Clark en Tim Moonen in opdracht van ULI onderzochte steden. De afgelopen decennia is het voormalige Constantinopel in rap tempo uitgegroeid tot een chaotische metropool van nachtmerrieachtige proporties met maar liefst  14 miljoen inwoners. 

Van Doorn: ‘Het is interessant om je te verdiepen in de evolutie van steden en je daarbij goed te realiseren dat geen enkele situatie onomkeerbaar is. De allereerste wereldsteden, zoals Rome en Athene, hebben in de loop der jaren hun positie verloren onder uiteenlopende omstandigheden. De steden die tijdens de industriële revolutie op het wereldtoneel fungeerden, zoals Liverpool, Birmingham en Milaan, zijn nu bezig om zichzelf ‘opnieuw uit te vinden’. In ons onderzoek hebben we gezien dat goede verdichting een katalysator kan zijn voor de toekomstige groei en aantrekkingskracht van de deze steden. Daarom is density voor ULI zo’n belangrijk thema’.  

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in de Provada-special 2016 van Vastgoedmarkt

 

 

 

 

Reageer op dit artikel