nieuws

Optimisme maar geen uitbundigheid in Cannes

Geen categorie

Optimistisch, maar niet uitgelaten. Dat was de stemming tijdens de 27ste editie van de Mipim. De internationale vastgoedbeurs trok 23.500 bezoekers naar Cannes, tien procent meer dan in 2015.

De sfeer was ondanks de vele regen goed, maar beslist minder uitbundig dan vorig jaar. Daarvoor zijn de onzekerheden te groot. Hete hangijzers  in Cannes waren een mogelijke Brexit, de ultra lage rente en wat er gebeurt als die onbesuisde vastgoedman Donald Trump daadwerkelijk president van Amerika wordt. Maar bovenal de vraag of de Europese vastgoedmarkten inmiddels op hun piek verkeren of dat er nog een behoorlijke rit te maken valt.

‘Continentaal Europa zit veel vroeger in de cyclus dan Londen en de Verenigde Staten. Er is zeker in Zuid-Europa, maar ook Nederland nog veel ruimte voor waardegroei. Ze zijn daar eigenlijk pas net  twaalf maanden uit de crisis, betoogde hij  tijdens een forumdiscussie. De Amerikaan is Managing Director en hoofd West-Europa, het Verenigd Koninkrijk en VS van de Nederlandse vastgoedfinancier ING Real Estate Finance (REF).

 

Geen zeepbellen

Volgens Shields heeft ING REF vorig jaar met 9,5 miljard aan nieuwe leningen en 4,5 miljard euro aan herfinancieringen het beste jaar in de boeken bijgeschreven sinds 2007. Hij verwacht dat het totale leenboek dit jaar met 2,5 miljard euro zal groeien tot een slordige 30 miljard euro. Shields: ‘De Europese banksector is stabiel. ING REF staat er goed voor, we hebben onze problemen opgelost en kunnen een stootje hebben.’Hij  is niet bevreesd voor zeepbellen. Hij benadrukte dat de schuldgraad (LTV) in Europa veel lager ligt dan tijdens de wilde jaren die voorafgingen aan de kredietcrisis van 2008.

Met grote terughoudendheid kijken vastgoedfinanciers en beleggers daarentegen naar Londen, waar de afgelopen jaren het ene na het andere beleggingsrecord sneuvelde. De combinatie van de enorme prijsstijgingen, sterk gedaalde aanvangsrendementen, tegenvallende huurgroei  en uiteraard het referendum in juni over het eventuele vertrek uit de EU maakt iedereen  kopschuw.  ‘Een Brexit zal zeker nare gevolgen hebben voor de Londense kantoormarkt’, voorspelde Roman Kogan, Managing Director van Deutsche Bank in hetzelfde forum.

De sfeer in het Londense paviljoen was dan ook beduidend minder uitbundig dan voorgaande jaren. Niemand minder dan Boris Johnson, de populaire burgemeester van Londen, leidt het Brexitkamp. ’Dit is beslist niet in het belang van de City’, sprak een Londense bankier die liever anoniem wilde blijven.

 

Grotere kloof

In het seminar Masterminds gaven vier topbestuurders van grote beursgenoteerde vastgoedbedrijven hun visie op de stand van zaken in de Europese vastgoedmarkt.  Ceo Laurent Morel van de Franse winkelcentrumbelegger Klépierre noemde drie hoofdtrends die zijn strategie bepalen. Ten eerste de steeds grotere kloof op basis van demografische ontwikkelingen tussen zwakke en sterke steden in Europa, waarbij Klepierre nadrukkelijk kiest voor de groeiers.  ‘Het is wreed maar de kloof tussen steden wordt groter en groter’, zo hield hij zijn gehoor voor. Door de toenemende verschillen zeggen nationale statistieken ook steeds minder.’

Als tweede bepalende trend wees Morel op de andere manier waarop mensen spullen kopen. Maar ondanks het stijgende belang van e-commerce zei Morel te weten dat zijn retailers hun geld niet verdienen met hun webwinkels. ‘Dat gebeurt in de fysieke winkels van grote winkelcentra en daarom ben ik ook zo optimistisch.’

Derde majeure ontwikkeling vormt volgens de Fransman de trek naar de stad, stedelijke verdichting en de deeleconomie. ‘Wat jongeren belangrijk vinden is enorm aan het veranderen. Ze hechten geen waarde meer aan autobezit, maar kiezen voor een appartement in de stad dicht bij alle voorzieningen en goed openbaar vervoer. Het betekent dat wij ook nadrukkelijk in de binnensteden willen zitten.’

 

Turken sterk vertegenwoordigd

Opvallend sterk vertegenwoordigd waren de Turken dit jaar in Cannes. Het paviljoen van Istanboel was het grootste van de hele Mipim. Bezoekers konden zich vergapen aan een reusachtige maquette van de stad, opgeluisterd met opzwepende muziek en een spetterende lichtshow. Vraag is echter welke buitenlander wil investeren nu president Erdogan Turkije in een regelrechte burgeroorlog stort. ‘Ach’, zei Fatih Kazaz, sales team leader van het gemengde ontwikkelingsproject Büyükyali in Istanboel, schouderophalend.’ Bijna ieder land heeft een terroristenprobleem. Ik denk niet dat internationale vastgoedbeleggers zich daardoor laten afschrikken.’ Het project Büyükyali ligt vlak bij de ingang van de toekomstige tunnel onder de Bosporus.

Het belang van politieke steun voor stedelijke herontwikkeling en infrastructuur werd benadrukt door de Franse minister van Economische Zaken Emmanuel Macron die het vastgoedevenement opende. Het paviljoen van de regio Parijs stond in het teken van de 32 miljard euro vergende Grand Paris Express. Het in 2007 gelanceerde megaproject voorziet onder andere in de aanleg  van 200 kilometer nieuwe metrolijn en de bouw van 68 stations.

Holland Metropole

Het kabinet kan volgens de Amsterdamse locoburgemeester Eric van der Burg het best de samenwerking van de vier grote steden faciliteren door te investeren in infrastructuur. Hoog op het wensenlijstje staan een extra brug over de Maas in Rotterdam, een nieuwe oeververbinding voor Amsterdam-Noord en het oplossen van de problemen rond de Schiphol-tunnel.

De grote Nederlandse steden presenteerden zichzelf met een gezamenlijke stand Holland Metropole onder het motto ‘teaming up for growth’. Volgens de steden is samenwerking noodzakelijk om in het zicht te blijven van internationale investeerders. Utrecht moest overigens verstek laten  gaan in Cannes omdat het college akkoord deelname aan de Mipim verdiept vanwege het vermeende decadente karakter van de vastgoedbeurs. Volgens de steden is samenwerking noodzakelijk om in het zicht te blijven van internationale investeerders. Van der Burg vind extra geld uit Den Haag om de samenwerking van de vier grote steden organisatorisch vorm in dit stadium niet nodig.

 

Internationale ranglijstjes

Bij hun krachtenbundeling worden de grote steden geadviseerd door stedengoeroe prof. Greg Clark, die ook optrad als moderator van het bijeenkomst, waar de Nederlandse steden zich presenteerden. Volgens Clark zou het meer inhoud geven aan de samenwerking de eerste prioriteit moeten zijn van Holland Metropole en niet om zo snel mogelijk zo hoog mogelijk op allerlei internationale ranglijstjes te komen.

Holland Metropole is dan ook voorlopig nog vooral een gezamenlijk label voor marketingdoeleinden. Er is nog geen gezamenlijk loket voor buitenlandse investeerder, laat staan een gezamenlijke, langetermijnvisie op de ruimtelijke ordening van de steden. De Rotterdamse loco-burgemeester Ronald Schneider noemde de samenwerking de vrucht van een natuurlijk proces’. ‘Dit is niet afgedwongen.’

Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest REIM, zei tijdens de forumdiscussie de krachtenbundeling van de steden toe te juichen, ook als dat leidt tot meer internationale concurrentie in de Nederlandse beleggingsmarkt. ‘Uiteindelijk hebben internationale investeerders toch een lokale partner nodig om aan geschikte beleggingsproducten te komen’, aldus Van Spaandonk.

Schaarste aan geschikt product is volgens hem momenteel het grootste probleem voor beleggers in de grote steden. Dat probleem is het meest manifest in de woningbeleggingsmarkten en dat zal bij het huidige bouwtempo alleen maar groter worden. Hij pleitte op dit punt voor meer samenwerking tussen de steden, maar ook met private partijen.

 

Nederland topland

Ons land  doet het uitstekend op de internationale ranglijstjes. We zijn in de Top 4 doorgedrongen van landen in Europa waar beleggers dit jaar het liefst in vastgoed willen investeren, blijkt uit onderzoek van CBRE naar de intenties van vastgoedbeleggers. Nederland is bovendien de snelste stijger. De resultaten werden op de tweede beursdag  bekendgemaakt. Tien procent van de beleggers zegt in 2016 het liefst in ons land te beleggen, tegen slechts 5 procent in 2015 en 2014 .

Deals werden er uiteraard ook getekend in Cannes. Zo sloten de gemeente Rotterdam en projectontwikkelaars Synchroon en BPD de overeenkomst  voor The Sax Rotterdam. Het 6.000 m2 grote leisureproject komt op de Wilhelminapier. The Sax wordt ontwikkeld aan de voet van de Erasmusbrug, naast het Luxor Theater en de metro.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het aprilnumnmer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel