nieuws

Nieuw leven in de stad

Geen categorie

Geef leegstaande kantoren een nieuw leven door ze te transformeren tot woningen. Herbestemming is zelfs een volwaardig alternatief voor de nieuwbouw van woningen, zo blijkt uit onderzoek van NVM Business. Makelaars spelen een belangrijke aanjagende rol om de transformatie mogelijk te maken, vindt Marcel de Boer, voorzitter van NVM Business.

Vraag Marcel de Boer naar de kracht van de stad en al snel vallen de woorden vastgoed’ en ‘makelaar’. De voorzitter van NVM Business ziet de stad als ‘een smeltkroes waar allerlei vormen van vraag en aanbod bij elkaar komen’. De Boer: ‘De stad zorgt voor turbulentie, omdat het plekken zijn waar verbindingen tot stand komen. Vastgoed is een belangrijke verbindende factor in een stad. De makelaar is de creatieve, ondernemende verbinder die partijen bij elkaar brengt.’

De verbindende rol van de makelaar wordt de komende jaren volgens De Boer alleen maar belangrijker. Hij kan de aanjager zijn in een belangrijke opgave waarvoor Nederland staat: de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen en andere bestemmingen. ‘De makelaar zal een deel van het werk van projectontwikkelaars naar zich toetrekken’, voorspelt De Boer.

 

Transformatiepotentie

Er staat momenteel in Nederland zo’n 9 miljoen m2 aan kantoren leeg, terwijl er juist een tekort is aan bepaalde typen woningen. Om de ‘transformatiepotentie’ aan te tonen liet NVM Business in 2015 jaar Deloitte een onderzoek doen naar de kantorenleegstand in 258 gemeenten. Daaruit bleek dat ongeveer 35 procent van het beschikbare kantorenaanbod geschikt is voor transformatie naar woningen en een volwaardig alternatief vormt voor de nieuwbouw van woningen. Met dit potentieel zou tot 2025 ongeveer 20 procent van de landelijke behoefte aan appartementen kunnen worden gedekt.

Uit het onderzoek blijkt ook dat het onttrekken van kantoren aan de voorraad via sloop of herbestemming de afgelopen vijftien jaar sterk is toegenomen. Herbestemmen krijgt daarbij steeds vaker de voorkeur boven slopen. Van alle kantoren die tussen 2000 en 2015 uit de verhuur werden gehaald werd 43 procent (1.579.000 m2) gesloopt. De andere 57 procent kreeg een nieuwe bestemming. Een groot deel daarvan (38 procent) werd omgevormd tot huur- en koopappartementen voor starters of tot studentenwoningen.

 

Herbestemmen loont

Naast het onderzoek naar de transformatiepotentie, publiceerde NVM Business begin dit jaar ‘Een nieuw leven, nieuwe bestemming voor leegstaande kantoren’. Daarin vertellen dertien makelaarskantoren over afgeronde transformaties. Centrale boodschap: ‘Herbestemmen loont’. Het Shell-kantoor in Park Hoog Oostduin in Den Haag werd omgebouwd tot 225 luxe huur- en koopappartementen. Ook de Neudeflat in Utrecht kreeg een nieuwe bestemming met 88 luxe appartementen. In Breda werd een voormalig woningcorporatiekantoor verbouwd tot 68 studentenkamers. Sommige kantoren kregen een geheel andere functie. De dependance van woningcorporatie Rochedale in Amsterdam werd getransformeerd tot medisch centrum. In Leeuwarden kreeg een voormalig politiebureau een nieuwe bestemming als opvanghuis voor slachtoffers van huiselijk geweld.

 

Makelaar als aanjager

Of een leegstaand kantoor tot woongebouw of andere bestemming kan worden getransformeerd hangt af van verschillende factoren. De bestaande constructie van het pand en de draagkracht van de vloeren bijvoorbeeld. Maar ook de locatie is beslissend volgens De Boer. ‘Kantoorlocaties die geschikt zijn voor transformatie bevinden zich in stads- en dorpscentra en in woonwijken. Leegstaande kantoren op bedrijfsterreinen maken vrijwel geen kans om in aanmerking te komen voor transformatie. Daarnaast is de transformatiepotentie voor 60 procent geconcentreerd in de provincies Noord- en Zuid-Holland.’

Bepalend voor het succes van de transformatie is ook de aanjagende en verbindende rol van de makelaar. De Boer: ‘Natuurlijk wordt zijn deskundigheid gevraagd op het gebied van bijvoorbeeld het herberekenen van erfpacht en het splitsen van appartementsrechten. Maar vooral ondernemerschap, lef en creativiteit zijn nodig. De makelaar kan met zijn lokale marktkennis per gebouw kansen benoemen voor herbestemming en neemt zo bijna de rol van de projectontwikkelaar op zich. Hij moet aanvoelen welke functies er nodig zijn en daar het vastgoed op aanpassen. De kunst is vooral om voor leegstaande kantoren scenario’s te bedenken en daar gericht partijen bij te zoeken.’

 

Kennisgroep en databank

NVM Business juicht de herbestemming van leegstaande kantoren toe, aldus De Boer. Het boekje met de dertien geslaagde transformaties is bedoeld om makelaars te inspireren. Daarnaast ondersteunt de makelaarsvereniging haar leden met kennis. In de praktijk blijken financiële, juridische, procesmatige, ruimtelijke en bouwtechnische obstakels herbestemming soms in de weg te staan. NVM Business heeft daarom een kennisgroep en een databank met herbestemmingsprojecten opgezet. De Boer: ‘We organiseren regelmatig bijeenkomsten op een herbestemde locatie waar makelaars een rondleiding krijgen. Dat zijn prachtige gelegenheden om contacten te leggen en met elkaar te sparren.’

 

Over de auteur

Auke de Jong is freelance journalist

Dit artikel is geplaatst in Vastgoedmarkt van april 2016

 

Marcel de Boer

Marcel de Boer (51) is bestuurslid van de NVM en voorzitter van NVM Business, de vakgroep van zo’n 700 makelaars in commercieel vastgoed. De Boer is daarnaast werkzaam als algemeen directeur bij Troostwijk dat gespecialiseerd is in taxaties, expertises en vastgoedadvies.

 

Reageer op dit artikel