nieuws

Creatieve vastgoedprojecten Amersfoort ontsproten uit crisis

Geen categorie

De crisis heeft in Amersfoort veel creativiteit losgemaakt. Een lege winkelpromenade is omgebouwd tot een populaire foodvillage. Een verpauperd industrieterrein is herontwikkeld tot een hip en gewild nieuw deel van de binnenstad. Het stadsbestuur van Amersfoort is daarbij facilitator en medeontwikkelaar. Ook grote woningontwikkelingen staan op stapel.

Net als elke stad heeft ook Amersfoort de gevolgen van de crisis ondervonden. De afgelopen maanden werd Amersfoort geconfronteerd met de nasleep ervan. Drie grote bedrijven verlieten wegens concentratie van het kantorenbestand hun vestiging in het Amersfoortse stationsgebied, 50.000 m2 kantoorruimte achterlatend (zie kadertekst). Half februari sloot V&D ook zijn vestiging aan het Sint Jorisplein, waarmee de winkelleegstand in het centrum verdubbelde naar 11 procent.

VVD-wethouder Hans Buijtelaar beaamt dat de crisis er financieel flink heeft ingehakt. ‘Tussen 2010 en 2014 hebben we in totaal 62 miljoen euro op onze grondexploitaties afgeschreven. Dat komt grotendeels op het conto van financieel te rooskleurig ingeschatte pps-projecten zoals Vathorst en kantoorlocaties Trapezium en Podium. Maar we hebben ook successen geboekt. VolkerWessels heeft middenin de crisis een regionaal hoofdkantoor van 20.000 m2 op onze kantorenlocatie Podium laten realiseren, net zoals het Amerikaanse Applied Medical Europe dat zijn hoofdkantoor en binnenkort ook zijn productie op bedrijventerrein De Wieken vestigt. En vorig jaar opende woonwarenhuis Loods5 bij Vathorst een nieuwbouwcomplex van 25.000 m2.’

Uit de laatst gepubliceerde jaarrekening van Amersfoort van 2014 kwam een tekort op de lopende grondexploitaties van 32,1 miljoen euro uit de boeken. Cijfers over de gemeentelijke grondexploitaties van 2015 kan de wethouder van onder andere Ruimtelijke Ontwikkeling en Vathorst nog niet geven. ‘De jaarrekening wordt nu nog gecontroleerd en gaat binnenkort naar de gemeenteraad. Wel kan ik zeggen dat er vorig jaar geen nieuwe tekorten of afboekingen waren.’

Van alle vastgoedsegmenten heeft de woningmarkt zich het snelst hersteld, betoogt de wethouder. ‘Dat is het best zichtbaar in nieuwbouwwijk Vathorst, met nu 7.500 en uiteindelijk 10.000 woningen onze grootste woningbouwlocatie. Op de bodem van de markt in 2013 hebben we een nieuwe grondexploitatie opgesteld voor Vathorst. Daarbij gingen we uit van 150 nieuwe woningen per jaar. Dat aantal is nu al verdubbeld. Op koopavonden is de opkomst zelfs weer even hoog als in 2007.’ Nieuwe woningen zijn volgens hem hard nodig. ‘Ons inwonertal is gegroeid van 100.000 in 1990 naar 154.000 nu. Om de jaarlijkse groei van zo’n 1.500 inwoners op te vangen, voldoet de gemiddelde jaarlijkse woningproductie tot 2025 van 550 maar amper. Ook al omdat we te maken hebben met de huisvesting van statushouders en ouderen die veel langer thuis blijven wonen. Na Vathorst heeft Amersfoort geen uitleglocaties meer. We moeten het dan steeds meer hebben van stedelijke verdichting. Een concreet project is de voormalige Wagenwerkplaats bij het centraal station, waar plek is voor 650 woningen (zie kadertekst).’

Ook in de door kantoren gedomineerde stationsomgeving mikt de VVD-wethouder op meer woningen en voorzieningen. ‘Door het hoge kantorengehalte is de gepercipieerde afstand tussen station en centrum groter. Met voorzieningen in de plint, transformatie van lege kantoren naar woningen en meer groen zal het stationsgebied meer onderdeel worden van het centrum. We moeten beginnen met het stationsplein. De look & feel is met de vele fietsen, de taxistandplaats en het busplatform kan veel beter. Ook hier staat ons een mix van wonen, werken en recreëren voor ogen.’

Yvonne Kemmerling, die als D66-wethouder onder meer Economie, Stadshart en Citymarketing in haar portefeuille heeft, meent dat Amersfoort de crisis niettemin goed heeft doorstaan. ‘De crisis is niet van structurele aard gebleken. De bedrijven die hun Amersfoortse kantoren hebben verlaten, deden dat niet omdat ze hier niet tevreden waren. Hun vertrek is ingegeven door de landelijke inkrimping van het kantorenbestand van bedrijven en het nieuwe werken. Ons grootste goed is dat we de jongste en best opgeleide bevolking van Nederland hebben. Daardoor hebben we een vitale, zeer innovatieve en veerkrachtige economie. Voor bedrijven en woonconsumenten blijven we een aantrekkelijk alternatief voor de overvolle Randstad en steden als Utrecht en Amsterdam. Want Amersfoort biedt meer ruimte, meer groen tegen fors lagere vestigings- en woonlasten.’

Wethouder Buijtelaar voegt toe dat Amersfoort ook veel investeert in een goede bereikbaarheid. ‘Dat vormt de ruggengraat van onze economie. Mede daarom maakt het huidige fileknooppunt Hoevelaken tussen A1 en A28 plaats voor een filevrije groene kom met fly-overs. Ook het bereikbaar en leefbaar houden van onze historische binnenstad, is een speerpunt van dit college. Zo werken we aan een nieuw en duurzamer distributiesysteem. Hierbij leveren vrachtwagens hun producten af op ontkoppelpunten aan de stadsrand, van waaruit milieuvriendelijke elektrische wagens de retailers in de binnenstad bevoorraden. Dit is schoner en vergroot de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de binnenstad. Met Transport- en Logistiek Nederland praten we nu over de mogelijkheden. Dit is pas het begin. Met de opkomst van big data en internet of things kunnen we nog veel intelligenter omgaan met vervoersstromen.’

Amersfoort kan het meest profiteren van de innovatiekracht van investeerders en ondernemers als het stadsbestuur zich opstelt als faciliterende partner, vult wethouder Kemmerling aan. ‘Wij hanteren dan ook een rodeloperbeleid voor ondernemers. Ons college heeft bovendien een portefeuille Deregulering in het leven geroepen tegen overbodige bureaucratie. Verder hebben we dedicated accountmanagers en een acquisiteur in dienst genomen. Zo was transformatie van lege kantoren tot nu toe lastig, omdat ontwikkelaars langs teveel gemeenteloketten moesten. We gaan ervoor zorgen dat marktpartijen voortaan nog maar bij een gemeenteloket hoeven aan te kloppen, waar één accountmanager hen door de procedure loodst.’ Cruciaal volgens Buijtelaar is dat het stadsbestuur zich bewust is van ‘de permanente cross-over van beleidsterreinen’. ‘Als wethouder hebben we geen oogkleppen op, maar zoeken we met elkaar constant naar integrale oplossingen. Voor bedrijven zijn we daardoor een betere gesprekspartner.’

Het nieuw verworven zelfbewustzijn van Amersfoort wordt ook steeds vaker buiten de landsgrenzen verspreid, verklaart Kemmerling. ‘Amersfoort blinkt uit in ict, zorg en advisering. Als vijfde congresstad van Nederland zijn we bovendien onderscheidend in hospitality. De Financial Times zette de regio Utrecht – waartoe wij behoren – onlangs nog op plek 5 van economisch meest dynamische regio’s van Europa. We zorgen er dan ook voor dat internationale bedrijven onze regio beter in het vizier krijgen.  Sinds kort werven we onder meer via de Economic Board Utrecht niet alleen in onze buurlanden, maar ook in grote opkomende economieën als China. Mijn voorganger Pim van den Berg – nu gedeputeerde bij provincie Utrecht – heeft een aantal Chinese bedrijven naar Amersfoort gehaald. ‘

In De Nieuwe Stad komt de kruisbestuiving tussen markt en overheid het beste tot uiting, stellen de wethouders. De Nieuwe Stad is een voormalig industrieterrein tussen rivier de Eem, de historische binnenstad en het Eemplein. De transformatie van het gebied startte met de herontwikkeling van de Rohm & Haas-villa en de bouw van de Hogeschool van Utrecht. Door de crisis dreigde de ontwikkeling te stagneren. Nadat twee jaar geleden de Prodentfabriek zijn deuren sloot, ging het roer om. Omdat er geen markt was voor grootscheepse vastgoedinvesteringen besloot Amersfoort tot een organische herontwikkeling met veel tijdelijke functies in samenwerking met projectontwikkelaar Schipper Bosch, legt wethouder Kemmerling uit: ‘In De Nieuwe Stad doen we het anders. Geen blauwdruk voor de komende decennia, maar voortdurend nieuwe functies en inspelen op de markt. Ook eindgebruikers kunnen hier invloed uitoefenen op de wijze waarop de stad zich ontwikkelt. We hebben bewust gekozen voor een rol als medeontwikkelaar. Amersfoort doet zo ervaring op met een meer faciliterende en regisserende rol. In samenwerking met Schipper Bosch hebben we niet alleen authentiek industrieel erfgoed een nieuw leven gegeven. Op deze locatie hebben we ook het voorzieningenniveau én de binnenstad uitgebreid voor onze groeiende bevolking. ‘

Intussen zijn ongeveer honderd bedrijven gevestigd in de herontwikkelde gebouwen en fabrieken. Van mediabedrijven, opleidingsinstituten en ontwerp- en grafische bureaus naar evenementenbureaus, advocaten- en makelaarskantoor tot goudsmid en serviesmaker. Ook is het gebied voor steeds meer Amersfoorters een favoriete ontmoetingsplek. Niet alleen dankzij hippe restaurants als Hoog Vuur, strandcafé Zandfoort aan Zee en de eind maart geopende foodhall Het Lokaal, maar ook door grote evenementen als EO-muziekspektakel The Passion. Wat de gebruikers van De Nieuwe Stad volgens haar bindt, is hun innovatiekracht. ‘Een mooi voorbeeld is het hier gevestigde Picnic. Deze eerste online supermarkt van Nederland won 10 februari de prijs voor beste start-up van Nederland van ABN Amro. Picnic heeft als online supermarkt geen dure panden op dure locaties nodig. Het heeft een innovatieve manier van bezorgen ontwikkeld, waardoor kostbare tussenschakels worden vermeden en gratis kan worden bezorgd. Ik heb mezelf ook aangemeld als klant. Met 6.000 klanten heeft Picnic nu een wachtlijst. Zoals er ook een wachtlijst bestaat voor bedrijven die zich hier in De Nieuwe Stad willen vestigen. Wie had dat jaren geleden kunnen bedenken, toen de gebiedsontwikkeling rondom de oude Prodentfabriek tot stilstand leek te komen.

KADERTEKST 1

Nu al uitbreiding Amicitia Food Village

Hoe creatief Amersfoortse ondernemers kunnen zijn, bewijst volgens wethouder Kemmerling de Turks-Nederlandse Nursel van Oene met haar foodconcept Amicitia Food Village. Zij benaderde in 2014 Zegwaard Beheer, eigenaar van de verdiepte winkelpassage aan de Stadsring. Waar niemand been zag in de halflege Amersfoortse koopgoot, zag zij een toplocatie aan de drukbezochte en goed bereikbare Stadsring met twee entrees naar de oude stad. Ze overtuigde Zegwaard te stoppen met winkels en de ruimtes samen te voegen tot een hoogwaardig eetconcept. Er was echter een struikelblok, vertelt de D66-wethouder. ‘De entree van de locatie was bezaaid met zwerffietsen. Nursel klopte bij mij aan met de vraag of de fietsen weg konden. Zo’n huis-tuin-en keukenprobleem was een maak- of breekfactor voor haar plan. Met andere wethouders hebben we de koppen bij elkaar gestoken en binnen een week waren de fietsen weg. Daarna hebben we de buitenruimte verbeterd. In april openen we een nieuwe fietsenstalling.’ Eind 2015 ging Amicitia Food Village open. Het ‘eetdorp’ met veertien (inter)nationale restaurants, twee bars en 300 zitplaatsen bleek een instant succes. In de industrieel ingerichte ruimte kunnen bezoekers aan houten picknicktafels gerechtjes uit Japan, Zuid-Afrika, Argentinië tot Spanje en India van 2,50 tot 9,50 euro bestellen. Dit voorjaar gaat een terras met honderd zitplaatsen open. Bovenop de restauranthal staat volgend jaar bovendien de opening van een parkterras met 300 zitplaatsen op het programma. Tot slot maakt de tegenovergelegen winkel van Perry Sport dit jaar plaats voor Amicitia Shop Village met 1.100 m2 aan creatieve en lokale winkelconcepten en kinderspeelzaal Amicitia Kids.

KADERTEKST 2

In 2018 bouwstart woonwijk op oud NS-terrein

Aan de westkant van Amersfoort centraal station ligt de Wagenwerkplaats. Tot 2000 diende dit 18 hectare grote terrein als wagenwerkplaats van de NS. Omdat de gewenste woningbouw vanwege beperkingen van de milieuvergunning destijds niet mogelijk was, heeft grond- en gebouweneigenaar NS Stations de gebouwen opgeknapt en verhuurd. Het industriële erfgoed is nu voor meer dan 90 procent verhuurd aan horecabedrijven, cultuurinstellingen en creatieve ondernemers. Inmiddels is woningbouw wel mogelijk. Samen met het burgerinitiatief Wagenwerkplaats hebben NS Stations en de gemeente Amersfoort de afgelopen twee jaar een masterplan voor de locatie ontwikkeld. Na drie informatierondes is het vastgoedprogramma vastgesteld op maximaal 650 woningen en 36.000 m2 aan voorzieningen. Het woningprogramma moet voor de helft bestaan uit grondgebonden woningen en voor de andere helft uit appartementen. Het aandeel sociale huurwoningen is bepaald op minimaal 30 procent. Van de voorzieningen moet 30.000 m2 gerealiseerd worden in de bestaande gebouwen, 6.000 m2 mag uit nieuwbouw ontstaan. NS Stations wil geen rol als ontwikkelaar maar zijn vastgoedpositie verzilveren. Wel zou NS verantwoordelijk zijn voor aanleg van de infrastructuur en openbare ruimte. In het masterplan is het projectgebied opgedeeld in drie deelgebieden. Het industrieel erfgoed ligt in het midden-/centrumgebied. Hier worden appartementen en de meeste voorzieningen – kleinschalige kantoren, ateliers, werkplaatsen, leisure, sport of onderwijs – gerealiseerd. Het oostelijk deel ligt het dichtst bij het station en het stadscentrum. Dit gebied krijgt de meest stedelijke invulling met appartementencomplexen tot twaalf lagen en hoogstedelijke voorzieningen. Amersfoort denkt dat hier vooral starters en een- tot tweepersoonshuishoudens op afkomen. Het westelijke deel ligt tegen woonwijk Soesterkwartier aan. Dit gebied is bestemd voor grondgebonden woningen met tuin van maximaal twee lagen plus kap. Er moet voldoende groen komen, terwijl parkeren in de bebouwing moet worden geïntegreerd. Het stadsbestuur legt het bestemmingsplan binnenkort voor aan de gemeenteraad. De bestemmingsplanprocedure gaat medio 2016 van start. Begin 2017 start NS de selectie van projectontwikkelaars. Idealiter zou dan in 2018 in het oostelijke deelgebied de bouw van de eerste woningen moeten beginnen.

KADERTEKST 3

Transformatie mogelijk oplossing kantorenleegstand en woningnood

De kantorenleegstand in Amersfoort is vorig jaar dramatisch opgelopen door het vertrek van Agis, De Amersfoortse en AkzoNobel uit het stationsgebied. Deze bedrijven lieten gezamenlijk 50.000 m2 kantoorruimte achter. In totaal nam de leegstand in 2015 met 41 procent (90.000 m2) toe, waardoor de totale kantorenleegstand uitkomt op 305.800 m2. Dynamis sprak van ‘een grote aderlating voor de Amersfoortse werkgelegenheid’ en ‘zorgelijke ontwikkelingen’ in Amersfoort. Het makelaarskantoor denkt dat de meeste leegstand structureel van aard is. De provincie Utrecht is dan ook kritisch over nieuwbouw van kantoren in het stationsgebied. In diens Thematische Structuurvisie Kantoren heeft de provincie eind 2015 een streep gezet door de helft van de nieuwbouwplannen rond Amersfoort Centraal. In een reactie zei het gemeentecollege van Amersfoort te vrezen voor planschade en te verwachten dat de provincie open blijft staan voor maatwerk. Ook werd de koppeling tussen de hoge kantorenleegstand en de dreigende woningnood in Amersfoort gemaakt. Zo bedraagt de wachttijd voor een sociale huurwoning in de stad ongeveer acht jaar. De stad heeft tot 2020 zeker 5.000 woningen nodig om aan de groeiende woningbehoefte te voldoen, waarvan 2.000 betaalbare huurwoningen op korte termijn. Wethouder Wonen Fleur Imming zal dit voorjaar komen met een top 10 van kantoren die het meest geschikt zijn voor ombouw naar woningen. Ook zal ze dan een lijst presenteren met de meest kansrijke woningbouwlocaties voor de komende jaren.

Reageer op dit artikel