nieuws

‘Vastgoedwereld is enorm veranderd, maar: schiet niet te ver door

Geen categorie

De (vastgoed)wereld is de laatste zeven jaar, met de val van Lehman Brothers als katalysator, compleet veranderd. In de Nederlandse vastgoedwereld zijn partijen verdwenen, is leegstand een groot probleem geworden, blijkt financiering veel lastiger dan voorheen en zijn de waarderingen van vastgoed gekelderd. De toekomstige opgaven en uitdagingen vragen om een andere aanpak, want de ingesleten werkwijze werkt niet meer. Veranderingen zijn onontkoombaar. Daarbij past echter wel de kanttekening dat we niet te ver moeten doorslaan. Zwart-wit-opinies moeten op waarde worden geschat. Ook beleidmakers moeten hier rekening mee houden.

Het uitgaan van een lager risicoprofiel bij nieuwe projecten of bij het verstrekken van financieringen voor bijvoorbeeld nieuwe hypotheken is logisch en vanzelfsprekend. Echter moet wel worden voorkomen dat er wordt overdreven en een te straf beleid gevoerd wordt. Individuele keuzes en ondernemerschap worden daardoor namelijk te veel beperkt en het zichtbare economisch herstel wordt hiermee in de knop gebroken. 

Ik bekeek laatst twee fragmenten van  RTL-Z. Het eerste dateerde uit 2007 waar de economische groei niet  te stuiten leek. Het tweede was van eind 2008 toen we in een economische neergang terecht waren gekomen waar we niet meer uit leken te kunnen komen. Zeven jaar later kunnen we constateren dat we als kuddedieren achter elkaar aanliepen met de trends van dat moment en niet meer realistisch naar de werkelijkheid keken. In werkelijkheid blijkt er namelijk helemaal geen zwart-wit-uitkomst te zijn, maar zien we na de crisis zeker ook weer nieuwe kansen en mogelijkheden.

 

Ook recente artikelen over de bijvoorbeeld de woningmarkt laten geen eenduidige conclusie toe. De woningmarkt herstelt inderdaad, maar dit verschilt per regio enorm. In de Randstad en in sommige steden gaat het  (erg) goed, maar de situatie in de regio’s en daarbuiten is (nog) veel minder positief. Belangrijk is dus om altijd de lokale en regionale omstandigheden te kennen om tot de juiste beslissingen te komen. Het gaat in het vastgoed toch nog altijd om locatie, locatie, locatie.

 

 

Hypotheekrente

Een volgende zwart-witreactie zie ik de laatste jaren in de politiek. Tot 2011 stond de hypotheekrenteaftrek bij een aantal partijen ‘nog als een huis’. Juist in die goede tijden had gestart  kunnen worden met een rustige afbouw, maar dat durfde de politiek toen niet.
Bij het schrijven van het regeerakkoord moet men gedacht hebben: ‘never waste a good crisis’. Terecht werden afspraken gemaakt om de hypotheekrente stapsgewijs te verlagen. De verwachte ‘opstand’ tegen deze maatregel bleef uit, omdat eenieder de maatregel begrijpt. Ook is het logisch om het risicoprofiel verder te verkleinen door de loan to value (ltv) te verlagen tot 100 procent in 2018.
Waar het beleid naar mijn mening echter te ver doorschiet,  is de verplichte 100 procent aflossing om bij nieuwe hypotheken in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Van 0  naar 100 procent is zwak uitgedrukt nogal een wijziging. Natuurlijk is aflossen op zichzelf gezond en goed, maar 50 procent is toch meer dan voldoende.  Er is volgens mij geen voorbeeld te noemen van  woningen die meer dan 50 procent in waarde waren gedaald, terwijl we toch in een grote crisis hebben gezeten. 
Onlangs deed  de AFM de oproep om de ltv verder te laten dalen naar 90 procent. De politiek heeft deze oproep gelukkig niet overgenomen. De Nederlandse woningmarkt en mentaliteit zijn op dit moment namelijk nog niet ingesteld om bij een woning van 200.000 euro ruim 20.000 euro eigen geld mee te brengen. Op termijn kan dit wellicht wel het geval zijn, maar voor nu brengt deze nieuwe onzekerheid het korte herstel schade toe.  En reëel: hoeveel Nederlanders zijn nu eigenlijk uit hun woning gezet de laatste jaren? Het probleem van overfinanciering zat hem vooral in commercieel onroerend goed.
Een laatste voorbeeld van te veel ‘zwart naar wit’ zie ik bij het beleid ten opzichte van corporaties. Eerst mochten deze partijen bijna als ontwikkelaar opereren, nu mag men buiten hun sociale rol weinig tot niets meer. Het gevolg is dat veel Angelsaksische partijen de Nederlandse markt betreden. Deze partijen hebben (logischerwijs) een minder betrokken houding dan corporaties. De voorbeelden van winstmaximalisatie via uitponding zijn inmiddels zichtbaar.

 

Maatwerk

Er is maatwerk nodig in de woningmarkt. In (delen van) de Randstad trekt de markt sterk aan, net zoals in de meeste steden in het landelijk gebied. Het positieve verhaal is nog lang niet overal zichtbaar en het is de vraag of dat er daar nog komt in verband met de trek naar de steden en de vergrijzing.
Daartegenover staat dat in verband met het wegvallen van de nieuwbouwontwikkelingen in de woningbouw zich vanaf 2017 in sommige regio’s wel degelijk een woningtekort gaat voordoen. Om oververhitting te voorkomen, moeten ontwikkelaars en bouwers daar weer de ruimte krijgen om te bouwen.
Het inschakelen van de makelaar wordt daarbij steeds belangrijker in verband met de steeds meer gedifferentieerde woonwensen. Van de niet-materialistische stadsjongeren tot de rijkere/gezondere ouderen.  De makelaar zal zich – en dit klinkt als een open deur – meer moeten verdiepen in de klant. Doet de makelaar dit niet, dan zal zijn rol uitgespeeld zijn, mede door het internet.
Er zijn voorbeelden van succesvolle makelaars die zich prima een nieuwe rol hebben aangemeten. Vergelijkbaar met een cafetariamodel kan de klant zijn eigen keuzes maken; een  makelaar als verkoop- of aankoopmakelaar, maar ook als woonconsulent en/of kennispartner.
Als belangrijke stakeholder moeten ook de banken meer maatwerk leveren in verband met de veranderde arbeidsmarkt met steeds kortere en minder vaste contracten.

Mijn conclusie is dat er de laatste zeven jaar zoveel is veranderd dat het lastig bij te houden was. Er is nu wat rust, maar de veranderingen stoppen niet. De crisis moet ons geleerd hebben dat de werkelijkheid nooit zwart-wit is. Voer aanpassingen niet te snel en te veel door en pas met verstand je bedrijfsmodel aan. Kennis van de lokale omstandigheid en maatwerk zijn daarbij essentieel.

 

 

Over de auteur

 

Wilfred van der Neut is sinds 1 mei 2015 directeur van Dynamis, Vastgoedconsultants, Makelaars en Taxateurs

 

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van september 

 

 

Reageer op dit artikel