nieuws

‘We zijn volop actief als koper van eersteklas retailvastgoed’

Geen categorie

Redevco is ‘full swing’ in de markt als koper van Europese retailvastgoed binnen het gehele risico-rendementsspectrum. Niet alleen voor de ‘klassieke’ Redevco-portefeuille – op dit moment 6,7 miljard euro groot – maar ook voor joint ventures met gerenommeerde partners als Ares en Hermes. Ceo Andrew Vaughan: ‘Voor de Redevco-portefeuille zelf hebben we een ‘aanzienlijk’ bedrag ter beschikking. En met Ares en Hermes gaat het om bedragen van respectievelijk 500 en 250 miljoen. We sluiten meer joint ventures niet uit. Redevco wordt steeds meer een in retail gespecialiseerde investment-manager voor verschillende aandeelhouders’.

Sinds begin september 2015 is het internationale hoofdkantoor van de vastgoedonderneming Redevco in Amsterdam gevestigd op een enigszins gewijzigde locatie. Nog steeds op de bovenste verdieping van het voormalige Renaultgebouw bij het Amstelstation, maar nu in de ruimte waar het advocatenkantoor Faasen & Partners gevestigd was.

Andrew Vaughan, CEO van Redevco: ‘Mede vanwege de toevoeging van het kantoor van Redevco Nederland wilden we onze huisvesting in Amsterdam aanpassen aan gewijzigde eisen. Het vertrek van Faasen & Partners bood ons die mogelijkheid.’ Vaughan wijst op de hoek waar hij ‘kantoor houdt’: ‘Wel eigen werkplekken voor de medewerkers, maar geen eigen kamers meer, dus ook niet voor de raad van bestuur. We zitten bij elkaar in een open ruimte. Communicatie is alles.’

Clemens Brenninkmeijer, managing director Redevco Nederland: ‘Communicatie, daar draait het inderdaad om. Daarom hebben we onze kantoren mede samengevoegd op een locatie. Ik zit ook aan één open bureaublok met onder andere mijn financieel directeur.’

Vaughan: ‘We hebben naar verschillende huisvestingopties gekeken, maar deze locatie past bij Redevco: een hoge kwaliteit en toch discreet. We hebben gekozen voor een stedelijke vormgeving onder het thema ‘Creating new traditions’ op basis van een concept van Ideal Projects. Met stilteruimten, vergaderplekken, zithoekjes en een open keuken. Als retailvastgoed specialist zijn we vooral actief in het high street-segment in de belangrijke binnensteden van Europa. Dat willen we uitstralen. Het kantoor lijkt op een doolhof van steegjes en straten, waarbij de vergader- en werkruimten namen hebben gekregen als City Hall, The Mall, The Store, The Museum en The Marketplace. Vanuit onze duurzaamheidvisie hebben we gekozen voor natuurlijke materialen als hout, maar ook voor gerecyclede materialen.’

 

Nieuwe investeringen

Het nieuwe kantoor lijkt ook een nieuwe koers te illustreren. Want Redevco is weer actief aan de koperskant. Vaughan kondigde dat begin dit jaar aan toen Redevco nabij de Champs-Elysées in Parijs 1.670 m2 aan mixed-use ruimte kocht. ‘Wij zoeken naar investeringsmogelijkheden die passen bij onze heldere focus op zeer aansprekende winkellocaties voor huurders en consumenten, aangezien online handel de winkelvastgoedsector sterk verandert,’ zei hij bij die gelegenheid. Afgelopen zomer kocht Redevco ook een vastgoedportefeuille in het Engelse Brighton van Royal Bank of Scotland voor een kleine 70 miljoen euro.

 De belangrijkste aanwijzing dat er bij Redevco iets wezenlijks is veranderd, na een periode van strategische heroriëntering en stabilisatie die eind 2011 werd ingezet, zijn echter de aankondiging van twee joint ventures. Vaughan: ‘Redevco bestaat 16 jaar. Aanvankelijk waren wij het vastgoedfonds van de familie Brenninkmeijer, met in de portefeuille vooral retailpanden in Europese steden, waarin een C&A was gevestigd. In die vijftien jaar is de retailportefeuille gegroeid tot ruim 7 miljard euro en is de dominantie van C&A als belangrijkste huurder teruggebracht. Na 2011 hebben we onze activiteiten gestabiliseerd, mede als gevolg van de economische crisis en op dit moment bedraagt de portefeuille 6,7 miljard euro.’

 

Diversificatie

Nu de markt een opwaartse beweging vertoont, wil Redevco meebewegen. ‘De veranderde markt vraagt om verdere diversificatie. Redevco beschikt over een uitstekende track record met internationaal gewaardeerde retail- en retailvastgoedkennis en expertise. Die gaan we breder inzetten.’

Daar liggen drie redenen aan ten grondslag, legt Vaughan uit: ‘Allereerst voelt het als een natuurlijke evolutie. We hebben zestien jaar lang ervaring en kennis opgedaan voor één investeerder/aandeelhouder en zijn zo ver dat we ook voor meer investeerders aan de slag kunnen. We kunnen veel beter diversifiëren wat we met het geld dat ons wordt toevertrouwd, kunnen doen. Maar dat geldt andersom ook. Verantwoording afleggen naar één aandeelhouder is toch iets anders dan hetzelfde doen voor verschillende investeerders. De investeerders waarmee we in zee gaan, zijn grote en professionele marktpartijen. Die brengen hun eigen opvattingen, kennis en expertise in, niet alleen maar geld.’

 

Joint ventures

Inmiddels zijn er twee joint ventures naar buiten gebracht. Een met de beursgenoteerde Amerikaanse, maar globaal opererende asset manager Ares (10 miljard dollar aan assets) en een het Britse Hermes Investment Management (29 miljard pond aan assets). Vaughan: ‘Onder de naam Redevco Iberian Ventures investeren we met Ares in winkelcentra, retailparken en winkelpanden in Spanje en Portugal. In het fonds stoppen we ook activa van Redevco en Ares-fondsen op het Iberische schiereiland, die een gecombineerde waarde van circa 110 miljoen euro vertegenwoordigen. Die assets worden uitgebreid tot een half miljard euro.’

De tweede joint venture is die met Hermes. Vaughan: ‘Deze joint venture omvat 250 miljoen euro waarvoor we winkelvastgoed in de voornaamste markten van Noordwest-Europa kopen. Denk daarbij opnieuw aan hoofdwinkelstraten, winkelcentra en retailparken in landen als Frankrijk, Duitsland, de Benelux-landen en Scandinavië.’

Over beoogde rendementen en de mogelijkheid om de portefeuilles in de joint-ventures te vergroten door de aankopen te leveragen laat Vaughan zich niet uit. ‘We zijn een lange termijnbelegger met een conservatief risicoprofiel, gericht op core retail assets waaraan we door actief management waarde kunnen toevoegen. We zullen ook vreemd vermogen inbrengen als dat wenselijk is. Maar we noemen geen percentages voor het beoogde rendement of de hoogte van de leverage.’

Verwacht Vaughan geen conflict of interest tussen enerzijds de ambities van de klassieke Redevco-portefeuille en de twee joint ventures? In Spanje en Portugal heeft Redevco al een prime vastgoedportefeuille (onder meer met C&A-panden) en dat geldt ook voor een aantal landen waarop de joint venture met Hermes zich zal richten. ‘Nee, dat zal niet gebeuren. We hebben in Londen een toegewijd investment management team gevormd dat rechtstreeks met onze investeerders de afwegingen maakt. Onze doelstelling is de fondsen optimaal met vastgoed te vullen. Dat gebeurt op basis van onze doelstellingen, risicoprofiel, kennis van de markt, de daaraan gekoppelde prijzen en returns, maar ook een eventuele exit. Het gaat hier om groei, een toename van de mogelijkheid om nieuwe assets te verwerven. ’

 

Investment manager

Wat betreft het oorspronkelijke Redevco-fonds kijkt Vaughan dus ook naar nieuwe assets. ‘We zijn weer een groeifonds, gericht op nieuwe aankopen. Daar is nieuw vermogen voor. We zijn nooit een retailvastgoedfonds geweest dat alleen maar uit is op verdere groei. Redevco is een lange termijnfonds, met eersteklas retailobjecten die voldoen aan onze duurzaamheidcriteria. Het gaat om kwaliteit. Het enige wat verandert, is dat Redevco vanaf nu een ander businessmodel kent. Van een vastgoedbedrijf dat in handen was van slechts één aandeelhouder, zijn we nu een investment manager geworden. Ik sluit niet uit dat er op termijn meer joint ventures naar buiten worden gebracht. Dat maakt het zowel complexer, maar vergroot ook de dynamiek van de onderneming. Wat niet verandert is het Redevco-platform. Dat blijft privaat eigendom.’

Clemens Brenninkmeijer, directeur Redevco Nederland met een portefeuille van 470 miljoen euro en 55 objecten: ‘Als Redevco Nederland kijken we dus nu ook naar de mogelijkheden in de markt om assets aan te kopen voor onze portefeuille, maar ook voor die van de joint venture met Hermes. Onze teams in de verschillende Europese landen, waar Redevco actief is, fungeren daarbij als de lokale experts.’

 

Europese retailmarkt

Hoe kijkt Vaughan naar de huidige ontwikkelingen in de Europese retail- en retailvastgoedmarkten? ‘Er is sprake van een enorme structurele verschuiving als gevolg van demografische veranderingen, de onafwendbare trek naar de grote steden en de impact van internet, ICT maar ook de techniek op het koopgedrag van de consument. Als gevolg daarvan wordt veel retailvastgoed op termijn overbodig. Dat impliceert dat wij onze portefeuille voortdurend zullen moeten aanpassen. Een belangrijk deel van onze portefeuille is gesitueerd in de grotere Europese binnensteden en is voorbereid op die veranderingen. Maar voor een deel geldt dat die alsnog moet worden aangepast. Met de herpositionering van onze portefeuille zijn we trouwens al enige jaren voortvarend bezig.’

In dat voortdurende veranderingsproces past voor Vaughan nog steeds het eigen vermogen van Redevco om te ontwikkelen en vooral te herontwikkelen. Hij geeft het voorbeeld de Promenade Sainte-Catherine in de Franse stad Bordeaux, een gemengde ontwikkeling van 120 miljoen euro, die in oktober de deuren opende. Brenninkmeijer: ‘Omdat wij zo’n sterk geloof hebben in de kracht van de binnensteden kijken we voortdurend naar de mogelijkheden om aan die assets waarde toe te voegen. Als Redevco proberen we onze huurders zo optimaal mogelijk te bedienen. Als je dat lukt, is je portefeuille toekomstbestendig. In dat kader kijken we naar de mogelijkheden om onze assets in Almere, Eindhoven, Groningen en Utrecht te optimaliseren en zelfs uit te breiden. Want dat is wat de markt vraagt. Met voor ons als resultaat, stabiele, en hopelijk ook hogere huurinkomsten.’

 

DNA

Onlangs publiceerde Redevco voor de zevende keer zijn Corporate Responsibility Report. Vaughan: ‘Wij noemen het bewust ons Responsible Real Estate Investment report omdat duurzaamheid voor ons gaat om waar en hoe je investeert. Duurzaamheid in al haar facetten behoort inmiddels tot het DNA van de vastgoedonderneming. Onze profilering als een maatschappelijk verantwoorde vastgoedonderneming heeft zeker een belangrijke rol gespeeld bij het zoeken van de juiste partners in de joint ventures. Maar dat geldt ook omgekeerd. Redevco en haar partners stellen dezelfde eisen aan duurzaamheid van het vastgoed, integriteit, compliance en maatschappelijk verantwoordelijkheid. Met haar beleid en activiteiten op het gebied van duurzaamheid heeft Redevco al in een vroeg stadium onderscheidend willen zijn en dat wordt nu her- en erkend door andere marktpartijen.’

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels