nieuws

Voor schatgravers hebben A1-locaties steeds meer te bieden

Geen categorie

Het gesnuffel naar artikelen met spectaculaire prijs-kwaliteitsverhouding verplaatst zich van perifere locaties naar de A1-gebieden van de grote Nederlandse winkelsteden. Met dank aan buitenlandse ketens als TK Maxx en Søstrene Grene.

Zoals een bezoek aan Hema samengaat met de geur van rookworst, zo kan het grasduinen tussen afgeprijsde luxe merkkleding associaties oproepen met een hap in een Limburgse vlaai. Want winkelen in de enige Nederlandse designeroutletcenter in Roermond mondt vanwege de reisafstand van de gemiddelde Nederlander al gauw uit in minimaal een dagje Midden-Limburg. Het moet nog blijken hoezeer die trip vastligt in de patronen van koopjes jagende consumenten, nu zich een nieuwe concurrent van het designeroutletcenter heeft gemeld.

De doorsnee Nederlander kan een decimering verwachten van de reistijd naar de dichtstbijzijnde aanbieder van afgeprijsde kleding van designers en grote merken. In de harten van de twintig tot vijfentwintig belangrijkste winkelsteden wil de Amerikaanse retailer TK Maxx de komende jaren winkels vestigen van 2.000 tot 3.000 m2.

Atypische indelingen

Nog maar net is de Amerikaanse retailer in Nederland actief. Eindhoven had 29 oktober de primeur met een filiaal van 2.300 m2 in winkelcentrum Heuvel. Een tweede vestiging van 2.200 m2 opende 5 november aan het Binnenwegplein in Rotterdam. Toch geldt TK Maxx onder makelaars als een van de meest beeldbepalende formules die Nederland er de afgelopen twee jaar bijkreeg, blijkt uit een rondgang door Vastgoedmarkt.

‘Een outlet in een winkelstraatjasje’, is de omschrijving van TK Maxx door Arjen Boesveldt van Cushman & Wakefield, dat de keten exclusief adviseert bij de Nederlandse expansie. ‘Door de binnenstadslocaties en de snelle wisselingen van collecties en winkelindelingen zal een nieuw gedragspatroon ontstaan: eens in de zoveel weken schatzoeken bij TK Maxx’, voorspelt Boesveldt. Goed voor een tweede plaats in de top vijf van beeldbepalende nieuwe formules bij Cushman & Wakefield. Bij DTZ Zadelhoff is TK Maxx zelfs lijstaanvoerder.

Boesveldt (Cushman & Wakefield) verwacht voor eind 2016 nog vijf nieuwe vestigingen van de outletketen. ‘TK Maxx heeft er de vuurkracht voor als onderdeel van TJX Companies, een beursgenoteerd bedrijf met 3.500 winkels. Een strakke organisatie gaat samen met de kennis en kunde van lokaal ingehuurde mankracht. En het bedrijf is bereid kansen te pakken, ook als dat atypische indelingen betekent. Zoals in Eindhoven met 500 m2 op de begane grond en 1.800 m2 in de kelder.’

Groot succes

Een soortgelijke invloed heeft de Deense discounter Søstrene Grene. ‘Scandinavisch design, van pannen tot puntenslijpers. Vergelijkbaar met een deel van de Hema-collectie’, zegt Paul Schut (KroesePaternotte). Met een verschil, zegt Krijn Taconis (CBRE). ’Søstrene Grene is erg goedkoop. De prijzen beginnen bij een paar cent.’

Van mede-discounter Action onderscheidt Søstrene Grene zich niet alleen met zijn ontwerpen, maar ook met zijn locatiekeuze. ‘Kiest Action voor goed bereikbare secundaire locaties, Søstrene Grene vind je op A1-stand. Dat is voor een discounter bijzonder’, aldus Taconis. ‘En het werkt. De pas geopende winkel tegenover de V&D aan de Spuistraat in Den Haag is een groot succes.’ Goed voor een derde plaats bij Taconis, net als bij Schut.

Drie jaar na de entree van Søstrene Grene op de Nederlandse markt in Groningen gaat de voet vol op het gaspedaal. Van de voorkeur voor A1-locaties getuigt niet alleen de huurovereenkomst met Redevco voor 820 m2 aan de Spuistraat in Den Haag, maar ook het contract met Kroonenberg Groep voor 340 m2 aan de Nieuwendijk in Amsterdam. Inclusief de in september geopende vestiging in Zwolle staat de teller op vier. CBRE begeleidt de expansie naar de twintig grootste steden met winkels van 300 tot 400 m2.

High-techauto’s

Natuurlijk bepaalt niet alleen discount het beeld in de Nederlandse retail. Zo voert premiumretailer Apple Store de lijst aan van Boesveldt (Cushman & Wakefield). ‘Apple Store is wat langer in Nederland, maar nog steeds beeldbepalend. Zie in de flagshipstore aan het Leidseplein de Genius Bar en bijvoorbeeld de workshops voor alle soorten gebruikers en je begrijpt wat het betekent om de klant als uitgangspunt te nemen.’

En kijk om de invloed van bedrijven als Apple te zien verder dan de directe omgeving van het Leidseplein met nieuwkomers als Ted Baker en Abercrombie & Fitch. Zie ook de lijst van Taconis (CBRE) met Tesla op nummer vijf. ‘Een verkoper van elektrische auto’s huurt winkelruimte op de beste plekken van winkelsteden om er twee modellen te tonen. Eén ligt open zodat de binnenkant met accu’s en al zichtbaar is, met de tweede kun je bij wijze van spreken zo wegrijden. High-techauto’s op de beste plaatsen van de binnenstad, dat mag je van mij een noviteit noemen.’

Menselijke maat

Maar er is meer tussen hemel en aarde dan high-endretailers en discounters. Voor het middensegment zien de makelaars ook bestaansrecht. Paul Schut (KroesePaternotte) plaatst er twee in zijn top 5: &Other Stories van het H&M-concern en Costes, een formule gelieerd aan The Sting. Beide zijn gericht op de modebewuste vrouw en hebben een – op het oog – menselijke maat gemeen. ‘Ze brengen een boetiekgevoel naar de massa.’ Schut is te spreken over de persoonlijker benadering bij Costes, maar looft vooral het innovatievermogen ervan. ‘Ik vind het knap hoe een Nederlandse retailer zichzelf opnieuw uitvindt. Daar hadden andere retailers nog iets van kunnen leren. Voor sommige is dat nu te laat.’

‘Met een goed concept en een goed product is in de Nederlandse winkelstraten ruimte voor het middensegment’, concludeert Maarten van Lit (DTZ Zadelhoff). Ook Van Lit’s lijst bestaat voor een flink deel uit middenmoters. Nummer vier Boggy Milano vult in de herenmode het gat tussen Massimo Dutti en Oger. Bij zijn nummer drie Lola Liza zijn klanten voor een mooi product niet zoveel geld kwijt.

En wie zegt dat monobrandstores de enige norm zijn? Van Lit wijst op de keerzijde van de focus van een winkel op één merk. ‘De keuze kan wat eenzijdig zijn’. Een multibrandstore met de juiste beleving en een goede rotatie van de collecties is volgens Van Lit een goed alternatief. De vijfde plaats bij DTZ Zadelhoff is voor We Are Labels. Want: ‘Goede multibrandstores komen terug.’

De meest beeldbepalende nieuwe formules 

CBRE

Cushman & Wakefield

DTZ Zadelhoff

KroesePaternotte

1

Primark

Apple Store

TK Maxx

Aspact

2

Action

TK Maxx

Flying Tiger

Costes

3

Søstrene Grene

Topshop

Lola & Liza

Søstrene Grene

4

Michael Kos

Nespresso

Boggi Milano

& Other Stories / Weekday (H&M)

5

Tesla

JD Sports / Size?

We Are Labels

YellowKorner

 

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van november 2015

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels