nieuws

Vluchtelingenstroom geeft impuls aan woningmarkt

Geen categorie

De komst van de vluchtelingen naar Nederland kan in de vastgoedsector veel woningproductie opleveren en het probleem van leegstaande kantoren gedeeltelijk oplossen. Wel moeten overheden regelgeving versoepelen, vergunningen makkelijker verlenen en voldoende bouwcapaciteit faciliteren. Dit is de belangrijkste conclusie na een rondgang in de sector.

Zo kort na de economische crisis kan de komst van vluchtelingen voor een extra woningproductie zorgen van zo’n 50.000 woningen in de periode 2015-2020. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) concludeert dit op basis van cijfers van de Immigratie- en Naturalisatiedienst. De impuls kan gepaard gaan met een extra bouwproductie tot 2020 van ruim 5 miljard euro en zorgt dan voor 28.000 extra arbeidsjaren werk in de bouwsector.

 

Optimistisch

Frank van Blokland, directeur van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) is voorzichtig optimistisch als het gaat om de vraag of dit ook allemaal gerealiseerd kan worden en hij denkt dat de vluchtelingenstroom met name ook een impuls kan zijn voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. ‘Ik schat in dat sowieso 25 procent van de leegstaande kantoren geschikt is om te transformeren naar permanente bewoning. Sommige kun je tot top vrije sector huurappartementen omzetten en sommigen naar prima sociale woningen. 75 procent is dus niet geschikt. Dat kan verschillende redenen hebben, bijvoorbeeld de locatie. Aan de snelweg of midden op een industrieterrein is het immers niet echt fijn wonen. Bij andere kantoren kan het weer bouwtechnisch wat ingewikkelder zijn om ze te transformeren naar comfortabele woningen. Maar de politiek heeft een aantal belangrijke dingen aangegeven: het is de bedoeling dat vluchtelingen sober en doelmatig worden opgevangen. En het beleid is er niet op gericht dat vluchtelingen de doorstroming in de sociale woningbouw onmogelijk maken. Dat betekent dat er druk ontstaat waarbij voor korte opvang of semi permanente bewoning er een nieuwe categorie kan komen waarvoor de lat wat lager gelegd kan worden. Zo kunnen iets meer kantoren getransformeerd worden dan de eerder genoemde 25 procent,’ zegt Van Blokland. ‘Daar zullen zeker nog wettelijke obstakels opgelost moeten worden, maar ik denk dat de wil er is om daar wat aan te doen.’

 

Deeloplossing

Vastgoedontwikkelaar Heilijgers, een bedrijf dat veel transformaties ontwikkelt en realiseert, is net als Van Blokland optimistisch gestemd en benadrukt wel dat transformatie slechts een deeloplossing is. Het bedrijf erkent de goede wil bij de nationale overheid maar verwacht ook veel van de gemeentes. ‘De oplossing moet breder worden gezocht in de doorstroming van scheefwoners, het bijbouwen van commerciële huur en sociale huur,’ zegt Rob Jansen, voorzitter directie Heilijgers. ‘Gemeenten zouden wat meer de regie kunnen terugpakken en faciliterend woningbouw in leegstaande kantoren kunnen bevorderen maar ook de plancapaciteit voor grondgeboden woningen versnellen en uitbreiden. Daarnaast zouden woningcorporaties hun woningvoorraad snel moeten uitbreiden. De invloed van vluchtelingenstroom op de branche is voor een groot deel afhankelijk van beschikbare middelen zoals grond, grondprijs en financiële mogelijkheden van gemeenten en corporatie. De grondprijs is verhoudingsgewijs de afgelopen decennia harder gestegen dan de bouwkosten die een inflatoire lijn hebben gevolgd. Vervolgens zien wij het belang om flexibele woonproducten te leveren waarmee gemeenten en corporaties al naar gelang het te ontwikkelen beleid kunnen sturen richting de inzichten die pas over vier tot vijf jaar zullen spelen.’

 

Wachtlijsten voor sociale huur

Bestuurders van sociale huisvesters verwachten ondanks de optimistische verwachtingen dat wachtlijsten voor sociale huur langer zullen worden omdat de meeste corporaties vluchtelingen opvangen in bestaande woningen. Dit meldt Finance Ideas op basis van zijn Corporatie Survey die elk kwartaal wordt gehouden onder zeshonderd corporatiebestuurders en -managers. Van de ondervraagden verwacht 54 procent de vluchtelingen op te vangen in bestaand bezit. Daarom voorziet 61 procent van deze groep langere wachtlijsten.

Andere opties voor de opvang scoren lager. Tijdelijke woningen zijn voor 25 procent van de ondervraagden een optie. Ander bezit zoals kantoorruimte geldt voor 15 procent als een mogelijkheid. ‘Het huisvesten van vluchtelingen in alternatieve locaties is nog niet zo simpel als het lijkt ook al is de wil aanwezig. Wettelijke regels, zoals het Bouwbesluit, of de beperkingen die de nieuwe Woningwet oplegt aan de dienstverlening door corporaties, staan een snelle uitvoering in de weg’, concludeert Finance Ideas. Overigens verwacht 11 procent helemaal geen vluchtelingen te hoeven opvangen.

 

Niet-openbare lijst

Hoe dan ook; vluchtelingen komen pas in aanmerking voor permanente of semi permanente bewoning als ze statushouder zijn. Voor die tijd zijn ze afhankelijk van de tijdelijke opvang in kazernes, sporthallen, voormalige gerechtsgebouwen en voormalige zorgpanden. Voor veel panden kwam dat goed uit, want ze stonden sowieso leeg. Ze zijn nu echter wel even van de markt. ‘Hoe lang dat gaat duren is nog geen inschatting voor te maken’, zegt Frank Wassenaar, woordvoerder van minister Blok van Wonen. ‘Laat staan een officiële inschatting. Het hangt er vanaf hoe de vluchtelingenstroom zich verder ontwikkelt, hoeveel mensen een status krijgen en hoe snel dat uiteindelijk gaat.’ Wassenaar zegt dat er ook nog een niet-openbare lijst is van locaties die zijn aangeboden aan het COA voor asielopvang. ‘Het COA bekijkt of die panden geschikt zijn, en of ze een bestuurlijke overeenkomst over asielopvang met de betrokken gemeente kunnen sluiten. Zo ja, dan communiceren COA en gemeente daarover. Het Rijksvastgoedbedrijf maakt deze lijst niet bekend, omdat onzeker is of er in die panden wel asielopvang gaat plaatsvinden. Wel kan ik erover zeggen dat het gaat om zo’n 80 gebouwen of complexen; op een kleine 40 locaties; totaal ruim 450.000 m2 bruikbaar vloeroppervlak. Voorbeelden die ik wel kan noemen zijn de Julianakazerne in Den Haag en het voormalige ministerie van SZW bij station Den Haag NOI.’

 

Nederlandse expertise in Duitsland

Als het gaat om doorstroming vanuit de noodopvang naar semi permanente bewoning; aan de Nederlandse expertise op het gebied van tijdelijke woningen zal het in elk geval niet liggen. Want deze is inmiddels al Europees vermaard, met name in Duitsland.

Een team van Nederlandse experts is in gesprek met de Duitse regering, deelstaten en burgemeesters van gemeenten om noodwoningen te bouwen voor de opvang van vluchtelingen. De samenwerkende bedrijven kunnen in een kort tijdsbestek complete dorpen van tijdelijke modulewoningen tot permanente rijtjeshuizen en alles daartussen in neerzetten en zo de hoogste nood in Duitsland ledigen.

 ‘Nederland heeft dergelijke pieken bij de instroom van vluchtelingen en de bijbehorende logistieke problemen al gehad in de jaren ’80 en ’90. Nu kunnen we al onze ervaring en expertise gebruiken om Duitsland met dat probleem te helpen,’  zegt directeur Dirk Arnauts van Arkitektus, dat hiervoor het bedrijf Rapid Housing Solutions (RHS) in Ahaus is gestart. Hij werkt samen met grote Nederlandse en Belgische bedrijven die gespecialiseerd zijn in prefab bouwprojecten.

De opvang van vluchtelingen leidt in Duitsland tot steeds grotere problemen. Er is een tekort van tienduizenden woningen en gemeenten en deelstaten klagen dat ze de stroom mensen niet aan kunnen.

Arkitektus/ RHS kan snel compleet ingerichte modulewoningen leveren, zodat mensen een dak boven hun hoofd hebben. Ook semipermanente woningen voor een langer verblijf of zelfs permanente energiezuinige huurwoningen zijn mogelijk. Door het gebruik van prefab materiaal wordt de bouwtijd tot 70 procent bekort, zo meldt het bedrijf.

Momenteel kunnen de bedrijven 350 kant en klare noodwoningen per maand plannen, bouwen en opleveren, maar dat aantal kan snel opgeschaald worden naar 2000 woningen per maand,’ aldus Arnouts.

Over de auteur 

Harald Roelofs is freelance journalist 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels