nieuws

Verduidelijking btw en internationale vastgoeddiensten

Geen categorie

Om de btw-heffing in elke lidstaat nog meer op één lijn te krijgen, wordt per 1 januari 2017 een min of meer vaste definitie van ‘vastgoeddienst’ opgelegd aan de lidstaten. Deze definitie is opgenomen in een verordening die uitvoering geeft aan de Europese btw-richtlijn. Op 26 oktober 2015 heeft de Europese Commissie een niet-bindende toelichting (zogenaamde explanatory notes) gegeven op de verordening over de uitleg van de definitie van ‘vastgoeddienst’.

Voor algemene diensten is de basisregel dat in grensoverschrijdende gevallen de afnemer van de dienst de (lokale) btw afdraagt middels de zogeheten verleggingsregeling. De dienstverlener hoeft zich dan niet te registreren in het desbetreffende land. Diensten die nauw verband houden met vastgoed zijn belast met btw op de plek waar het vastgoed is gelegen. Dit betekent dat wanneer een Nederlandse dienstverlener een dienst verleent aan een onroerende zaak die in Duitsland is gelegen, in principe Duitse btw verschuldigd is. Vaak moet de Nederlandse leverancier zich dan registreren voor de btw in het desbetreffende land. Hoewel de btw- wetgeving in de EU landen gebaseerd is op de Europese btw-richtlijn, wordt niet in elk land dezelfde definitie van ‘vastgoeddienst’ gehanteerd. Dit kan leiden tot dubbele heffing van btw, dan wel het niet heffen van btw.

Naast een uitleg over wat een vastgoeddienst inhoudt, gaan de verordening en de toelichting van de Europese Commissie ook in op de vraag wat precies kwalificeert als vastgoed voor de btw. Daarbij gaat het om de volgende zaken: 

1. ieder welbepaald boven- of ondergronds gedeelte van de aarde waaraan eigendoms- en bezitsrechten kunnen worden verbonden;

2. ieder gebouw of iedere constructie dat of die vast met de grond verbonden is onder of boven zeeniveau en dat niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is;

3. ieder element dat is geïnstalleerd en een integrerend deel uitmaakt van een gebouw of constructie zonder welk het gebouw of de constructie onvolledig is, zoals deuren, ramen, daken, trappen en liften;

4. ieder element of werktuig dat of iedere machine die blijvend geïnstalleerd is en niet zonder vernietiging of wijziging van het gebouw of de constructie kan worden verplaatst.

 

Twee situaties

In het algemeen zal bijna alles wat in het normale spraakgebruik als vastgoed wordt ervaren ook als vastgoed voor de btw kwalificeren. Ik ga in het belang van dit artikel niet verder in op deze definitie.

Volgens de verordening is een dienst een vastgoeddienst als deze dienst een voldoende rechtstreeks verband heeft met het onroerend goed. Daarbij zijn twee situaties te onderscheiden.

> In de eerste plaats is een dienst een vastgoeddienst als de dienst afgeleid is van vastgoed of het vastgoed zelf onderdeel is van de dienst en centraal staat bij, en van wezenlijk belang is voor de verrichte dienst.

> Daarnaast is een dienst een vastgoeddienst als de dienst wordt verricht voor, of is gericht op, een onroerend goed met als doel de juridische of fysieke wijziging van dat goed.

In de toelichting wordt verduidelijkt dat een dienst pas als vastgoeddienst kan worden gezien als duidelijk is op welk te onderscheiden vastgoed de dienst betrekking heeft. Pas dan kan immers ook een land worden aangewezen dat heffingsbevoegd is. Een vastgoeddienst kan overigens wel betrekking hebben op meerdere onroerende zaken. Wanneer de onroerende zaken in verschillende landen liggen zal een splitsing gemaakt moeten worden

In de verordening zijn – overigens niet limitatief – voorbeelden opgenomen van diensten die als vastgoeddienst worden aangemerkt. In het kader van dit artikel reikt het te ver al deze diensten op te sommen. Ik heb daarom hieronder een aantal diensten uitgelicht waarvan het mijn verwachting is dat deze op dit moment voor discussie zorgen.

> Het uitlenen van personeel met betrekking tot bouw- en sloopwerkzaamheden. Indien de uitlener verantwoordelijk is voor het resultaat van de opdracht wordt de dienst gezien als vastgoeddienst.

> Het opstellen van plannen voor een gebouw, ongeacht of dit gebouw uiteindelijk wordt opgericht. Het moet dan wel duidelijk zijn waar het gebouw gebouwd zal worden.

> Taxatie en inspectie. Hierbij is de definitie bewust heel ruim uitgelegd. Het is als uitgangspunt irrelevant voor welk doel de inspectie of taxatie wordt gedaan. Zelfs een taxatie die niet op locatie plaatsvindt valt onder de definitie van vastgoeddienst.

> De opslag van goederen in een specifiek gedeelte. Hierbij maakt het niet uit dat de eigenaar van de goederen slechts onder specifieke omstandigheden of op bepaalde momenten toegang heeft tot die goederen.

> Onderhouds-, herstel,- en renovatie werkzaamheden, waaronder de schoonmaak van gebouwen.

> De installatie of montage van machines of werktuigen die, na installatie of montage, als onroerend goed kunnen worden gekwalificeerd.

> Vastgoedbeheer in ruime zin in opdracht van de eigenaar (of onder omstandigheden door de gebruiker).

> Bemiddeling bij de verkoop, lease of verhuur van vastgoed. De bemiddeling is onafhankelijk van het resultaat en is ook van toepassing als de transactie niet door gaat. De bemiddeling in verband met de vakantiesector valt overigens niet onder de vastgoeddiensten.

> Juridische dienstverlening met betrekking tot de overdracht van vastgoed, inclusief het opstellen van het koopcontract alsmede bepaalde diensten inzake aanpassingen in de contracten. Hieronder vallen in principe niet diensten die zien op het sluiten van een huurcontract.  

Indien een dienst niet is opgenomen als voorbeeld in de verordening dient op grond van de algemene definitie bepaald te worden of een dienst een vastgoeddienst is.

 

Portfoliomanagement

Uiteraard zijn er veel diensten die niet kwalificeren als vastgoeddienst. In de verordening en de toelichting is een aantal diensten specifiek opgenomen die niet als vastgoeddienst worden aangemerkt. De meest in het oog springende dienst is het portfoliomanagement van vastgoed. De verordening maakt een onderscheid tussen diensten die specifiek zien op het vastgoed en meer administratieve en financiële diensten. Laatstgenoemde diensten hebben tot doel ‘vastgoed beter te laten renderen’ en zien niet op het dagelijkse beheer van het vastgoed. Voorbeelden van diensten die worden genoemd als portfoliomanagement zijn o.a. analyseren van de markt, aankopen en verkopen van panden en het aangaan van huurdersrelaties. Verder wordt genoemd dat het houden van vastgoed als investering niet anders is dan het houden van bijvoorbeeld aandelen. In het algemeen lijkt de verordening er vanuit te gaan dat de investment/asset manager van een vastgoedfonds geen vastgoeddienst verricht.

 

Eenzelfde afweging

Naar mijn mening geven de verordening en de toelichting goede praktische handvatten om te bepalen of een dienst een vastgoeddienst is. Mijn ervaring is dat de (nieuwe) definitie in het algemeen in lijn is met hoe de Nederlandse belastingdienst dergelijke diensten kwalificeert. Het is wel van belang eenzelfde afweging te maken voor buitenlandse belastingdiensten. Het is immers zo dat zowel de belastingdienst van het land van de dienstverrichter als van het land waar het vastgoed ligt (en soms ook nog van het land waar de afnemer gevestigd is) een oordeel zal hebben over de diensten. Het is opvallend dat de toelichting een sterke neiging lijkt te hebben de diensten van assetmanagers van vastgoedfondsen niet onder de definitie van vastgoeddienst te laten vallen. Dit is mogelijk anders dan waar de Nederlandse belastingdienst nu vanuit gaat. Het is verstandig te beoordelen of eerdere afspraken met de belastingdienst hierover eventueel aangepast kunnen (gaan) worden.

De status van de toelichting is ‘niet-bindend’. Dit betekent dat landen kunnen afwijken van deze uitleg. Gezien de achtergrond van de definitie is het evenwel niet gewenst dat landen de definitie verschillend zullen uitleggen. Ik ga er vanuit dat de meeste landen deze uitleg overigens volledig zullen overnemen in nationale richtlijnen en/of beleid. Ongetwijfeld zal Nederland deze uitleg ook volgen.

 

 

Rendall Hofman is partner indirect tax bij Crowe Horwath Foederer

 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels