nieuws

Veranderingen in vastgoedmanagement

Geen categorie

Jarenlang heeft Piet Hein Erdman als projectontwikkelaar van multifunctionele binnenstedelijke projecten op meerdere borden tegelijkertijd moeten schaken. In een regierol is hij altijd bezig geweest partijen bij elkaar te brengen met als doel waarde toe te voegen. Sinds een jaar is hij werkzaam als head of Property & Asset Management bij JLL. Het valt hem op dat waardetoevoeging in de vastgoedmanagementbranche veel minder op de voorgrond staat.

Het zal aan niemand voorbij zijn gegaan dat de Nederlandse economie de laatste tijd duidelijk tekenen van herstel laat zien. Uit de halfjaarsupdate van JLL blijkt dat het hernieuwde vertrouwen zorgt voor een nog grotere druk op de Nederlandse kantorenmarkt. Binnen- en buitenlandse beleggers hebben veel interesse in Nederlands vastgoed en net als in 2014 ligt het investeringsvolume in 2015 op een zeer hoog niveau. Een niet onlogische veronderstelling zou zijn dat de positieve trend in de beleggingsmarkt geschraagd wordt door een positieve ontwikkeling op de gebruikersmarkt. Dit laatste is echter niet het geval. De ontwikkelingen op de gebruikersmarkt zijn minder positief dan het recente herstel van de beleggingsmarkt (uitzonderingen daar gelaten).

 

Veilige haven

Kennelijk trekken beleggers zich maar weinig aan van de door leegstand geplaagde kantorenmarkt. Argumenten als een lage rentestand en instabiele vooruitzichten op de beurs maken dat investeerders massaal op zoek zijn naar een veilige haven met een interessante risico/rendementsverhouding. De Nederlandse kantorenmarkt blijkt (vooralsnog) zo’n haven te zijn. Het is moeilijk te voorspellen hoe het opnameniveau van de Nederlandse kantorenmarkt zich gaat ontwikkelen, maar de kans is groot dat we nog langjarig met een stevige leegstand te maken zullen hebben. Als er al vraag naar nieuwe kantoormeters is dan blijkt het vaak om vervangingsvraag te gaan. Andere aspecten die in dit kader een rol spelen zijn een krimpende beroepsbevolking en steeds efficiënter ingedeelde kantoren. De vraag die rijst, is of de blije investeerder in Nederlandse kantoren anno 2015 straks ook nog zo blij is.

Een belangrijk kenmerk van vastgoedmanagement is dat het een low margin business is. Afhankelijk van bijvoorbeeld de overheads en de manier waarop de interne organisatie is afgesteld, ligt dit bij de ene aanbieder natuurlijk wat genuanceerder dan bij de ander. Feit is dat de beheervergoeding die de vastgoedbeheerder ontvangt, mede als gevolg van de toegenomen concurrentie, de laatste jaren duidelijk naar beneden is gegaan. Het vanzelfsprekende gevolg is dat aanbieders vervolgens weer scherp kijken naar hun dienstenpakket wat de kwaliteit natuurlijk niet ten goede komt. In feite is ons product steeds meer een commodity aan het worden. In de sfeer van marketing is de term commodity een negatieve benaming. Het betekent dat het niet meer mogelijk is je te onderscheiden van de concurrentie en dat de marges laag worden. Het gevolg daarvan is dat de klant gaat beslissen op basis van de prijs. Waar zou hij anders op moeten beslissen?

  

Bezettingsgraad

Er zijn altijd uitzonderingen, maar de trend van afnemende marges en steeds meer inwisselbare vastgoedbeheerders zullen veel vastgoedmanagers herkennen. Voor bepaalde eigenaren en bepaalde panden is dit natuurlijk helemaal geen probleem. Interessanter wordt het wanneer we de eerder in dit artikel genoemde leegstand op de kantorenmarkt in ogenschouw nemen.

Voor een vastgoedbelegger is waardeontwikkeling cruciaal. Een belangrijk aspect daarbij is de bezettingsgraad. Hier ligt binnen de Nederlandse context dus een behoorlijke opgave. Buiten de absolute (Amsterdamse) toplocaties concurreren verschillende gebouwen vaak om dezelfde huurder. Dat het momenteel een huurdersmarkt is blijkt ook vaak bij expiratie van huurcontracten. Het is zeker geen vanzelfsprekendheid dat huurders verlengen. Als het al gebeurt, zijn er vaak stevige incentives mee gemoeid. In dit krachtenveld kan een vastgoedmanager die verder gaat dan de voor de hand liggende weg het verschil maken. Waardetoevoeging is hier het onderscheidende begrip. Iets dat ik nog ken uit de projectontwikkeling. Een aantal voorbeelden van deze value add-vorm van vastgoedmanagement werk ik hierna uit.

 

Schaars talent

We kunnen het ons wellicht nog niet helemaal voorstellen, maar er komt weer een tijd dat (jong) talent schaars is. Het gaat hier om een generatie die gekenmerkt wordt door drang naar zingeving, beleving en gemak. Ik denk dat kantoren in de toekomst een bredere functie op zich gaan nemen. Nu bieden ze enkel de mogelijkheid om te werken, maar met alle maatschappelijke ontwikkelingen zal deze functie vervagen. JLL heeft samen met D&B The Facility Group de handen ineen geslagen en een nieuw vastgoedmanagementconcept uitgewerkt: InCharge. We hebben een service concept ontwikkeld waarbij uitgebreide facilitaire services gekoppeld worden aan reeds bekende vastgoedmanagement activiteiten (commercieel, technisch en financieel/ administratief beheer). Inmiddels wordt dit concept in de praktijk toegepast. Bijvoorbeeld in de Delftse Poort in het centrum van Rotterdam. De manager InCharge is daar het ’single point of contact’ waar alle lijnen bij elkaar komen. Of het nou gaat om het reserveren van een vergaderruimte, het organiseren van de nieuwjaarsreceptie of het begeleiden van een bezichtiging van een lege kantoorvloer: alles komt uit bij de manager InCharge. Het gaat hier om een vastgoedmanagementconcept dat veel meer omvattend is dan het reguliere vastgoedmanagement. Gebouwen met het InCharge-concept onderscheiden zich van gebouwen zonder dit concept. Ik ben ervan overtuigd dat dit gaat leiden tot meer tevreden huurders. En tevreden huurders hebben de neiging om langer te blijven. Ook in de concurrentieslag om een nieuwe huurder kan het InCharge-concept in het gebouw net het verschil maken. Kijk eens op www.whoisincharge.nl.

 

Beheervergoeding

Eerder heb ik het gehad over de beheervergoeding. In de traditionele beheerovereenkomst wordt vanzelfsprekend uitgebreid stil gestaan bij de werkzaamheden en bij de daarbij behorende vergoeding. Eigenlijk is het best jammer dat het daar vaak bij blijft. De vastgoedmanager wordt hiermee niet uitgedaagd om er meer van te maken dan hetgeen overeengekomen is. Gelukkig zie ik bij JLL in de beheerovereenkomsten steeds vaker variabele afspraken. Ik denk dat dergelijke afspraken de creativiteit en het ondernemerschap van de vastgoedmanager bevorderen. Natuurlijk lopen we geregeld tegen de vraag aan hoe die beoordeling precies plaats moet vinden, maar mij gaat het vooral om het signaal. Ik zou daar best verder in willen gaan. Bijvoorbeeld een beloning voor onze inzet in lijn met de waardeontwikkeling van het pand. Hierdoor worden we nog meer gemotiveerd om actief mee te denken met huurders en beleggers over de waardeontwikkeling van het object.

Het verduurzamen van de vastgoedketen heeft de afgelopen jaren een hoge vlucht genomen en ik denk dat deze trend nog wel even aanhoudt. Zeker bij bestaand vastgoed zie ik de rol van de vastgoedmanager om het beleid en gebruik van eigenaar, huurder en leveranciers op elkaar af te stemmen en de regierol aan te nemen in het bereiken van de doelstellingen. Zo hebben we de afgelopen jaren verschillende green lease s ontwikkeld voor eigenaar en gebruiker, hebben we processen begeleid die geleid hebben tot (Breeam) labelverbeteringen en zijn we voor diverse opdrachtgevers betrokken geweest bij het opzetten en inregelen van een wko-installatie. Ook zijn we, door de samenwerking met een energie-expert, in staat om energieverbruiken op afstand tot in detail digitaal in te lezen en de verbruiken op kwartieruren te analyseren. Met deze informatie kunnen wij per pand het feitelijk gebruik door de huurder en de draaiuren van de diverse installaties (de grootste energieverbruikers) optimaal op elkaar afstemmen waardoor we energieverspilling voorkomen. Mijn ervaring is dat bovenstaande voorbeelden lang niet altijd makkelijke trajecten zijn, maar dat, indien op de juiste wijze geïmplementeerd, het wel de verhuurbaarheid en daarmee de waarde van vastgoed verhoogt.

 

Gebouwbeleving

Het management van gebouwen kan veel efficiënter. Maar dan hebben we wel input nodig. Wij werken bij JLL steeds meer samen met onze collega’s van de afdeling Workplace Strategy. Zeker nu zij met behulp van sensor technologie een grote toegevoegde waarde kunnen leveren aan het management van kantoren. Het door sensoren geregistreerde ruimtegebruik is niet alleen waardevol vanuit een bezettingsgraadperspectief, maar kan ook in de operationele sfeer bijdragen aan een betere gebouwbeleving. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat bepaalde gebouwdelen niet of nauwelijks gebruikt zijn op een dag dan kan de schoonmaak daarop aangestuurd worden. Dat leidt tot lagere servicekosten en dus meer tevreden huurders. In een markt waarbij huurders keuze te over hebben is een tevreden huurder voor een eigenaar een groot goed.

Net zoals Rome niet op één dag gebouwd is, verwacht ik niet dat vastgoedmanagement van de een op de andere dag fundamenteel verandert. En dat is ook niet noodzakelijk. Een heel aantal taken en verantwoordelijkheden zal in de toekomst min of meer in de huidige vorm blijven bestaan. Waar het om gaat is dat vastgoedmanagers nog meer op zoek moeten naar het toevoegen van waarde. Waar kunnen we echt het verschil maken? Ik geloof dat dit verschil uiteindelijk meerwaarde biedt voor de klant. Een echt onderscheidende vastgoedmanager draagt bij aan de verhuurbaarheid en daarmee aan de waarde van een gebouw. Het mag duidelijk zijn dat we bij JLL vol gas geven op de value add kant van ons vak.

 

Over de auteur 

Drs. Piet Hein Erdman MRE is head of Property & Asset Management bij JLL

 

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2015 

 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels