nieuws

Over consequenties waarde in het economisch verkeer is niet goed nagedacht

Geen categorie

Paul Mulder publiceerde in Vastgoedmarkt van september zijn ervaringen als registertaxateur bij de belastingrechter. Hij vertegenwoordigt gemeenten in Woz-zaken. Hij vindt dat de rechter te weinig rekening houdt met zijn deskundigheid. Gijs Groen is het gedeeltelijk met Mulder eens. Alle partijen – rechtbank, taxateur – zijn oprecht, maar hoe komt het dan toch tot tegengestelde ervaringen?

Ook ik heb vaak voor de (Woz) belastingrechter gestaan, als of namens de belanghebbende partij. Ik deel de ervaring dat de rechter ook mijn deskundigheid als gediplomeerd ingenieur miskent. In mijn geval worden juist de beweringen van de taxateur van de gemeente zonder slag of stoot geaccepteerd. Ook moet ik vaak lang wachten op een uitspraak, waarin dan nauwelijks iets terug te vinden is van mijn (wiskundig) fundamentele argumenten.

Ik denk dat Mulder oprecht meent dat de door hem voorgestane waarde de best mogelijke schatting is. Ook denk ik dat rechters de argumenten van beide partijen naar beste kunnen proberen af te wegen in hun oordeel. Tevens deel ik met Mulder de zorg dat prestatie-eisen in de rechtspraak de kwaliteit van de uitspraken drastisch beïnvloedt, onder andere leidend tot de beknoptheid van de motivatie van de rechter in de uitspraak.

 

Tegengestelde ervaringen

Als alle partijen oprecht zijn, waarom dan zulke tegengestelde ervaringen? De clou zit hem in de waarde in het economische verkeer (wev). De wev is onmiskenbaar een stochastische grootheid, omdat ook de koopsommen, waarvan de wev zou moeten worden afgeleid, stochastische grootheden zijn. De Kamerstukken (1) spreken terecht van ‘fluctuaties rondom een marktniveau’. Echter, de wetgever en de politiek hebben zich onvoldoende de consequenties hiervan gerealiseerd.

De juridische wereld begrijpt niet dat een stochastische grootheid als de wev alleen statistisch betrouwbaar bepaald kan worden. Zo heeft de Hoge Raad in 1999 bepaald (2) dat voor een rond de waardepeildatum verkochte woning de Woz-waarde gelijk is aan de koopsom. Die stelling is een statistische en juridische blunder van de eerste orde, die bovendien volledig onnodig is. Het veroorzaakt ongelijke waardering van verkochte en niet-verkochte woningen. En ik ken inmiddels een stuk of tien van die wiskundige fouten van rechters en andere juristen.

De misinterpretatie van het karakter van de koopsom had en heeft vergaande gevolgen voor de rechtspraak in Woz-zaken, en is een heel belangrijke reden waarom zowel Mulder als ik (en anderen) keer op keer met voor ons volkomen onbegrijpelijke uitspraken worden geconfronteerd. Ook gemeenten hebben hierover geklaagd bij de Waarderingskamer. Gemeenten en de Waarderingskamer lijken zich erbij te hebben neergelegd.

Maar ook menig rechter moet zich ongelukkig voelen met de jurisprudentie en instructies waar hij of zij zich aan te houden heeft. Ik heb meegemaakt dat niet alleen ik, maar ook de rechter de taxateur niet kon volgen in zijn waardematrix (zo’n bedrieglijke waardematrix met meer kengetallen dan vergelijkingen (referentiewoningen). Tot mijn stomme verbazing werd die rechter na de zitting vervangen en werd de uitspraak door een andere rechter gedaan (3).

De Waarderingskamer heeft geprobeerd op zachtaardige manier het tij te keren door met een nieuwe definitie van de waarde in het economische verkeer te komen, één die aansluit bij de definitie, zoals gebruikt in de International Valuation Standards (IVS). Die definitie en een aantal andere regels van de IVS zijn opgenomen in de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (4). Rechters trekken zich er echter niets van aan en blijven vasthouden aan de onduidelijke definitie, die afkomstig is van de Kamerstukken (5). Wellicht mede daardoor lijken ook de meeste taxateurs zich niets van die IVS aan te trekken.

 

Ieder zijn eigen vak 

Een stochastische grootheid als de wev is alleen betrouwbaar te bepalen met statistische methoden. Daar is meer voor nodig dan een introductie statistiek en taxatieleer (6), zoals die bij de opleiding voor registertaxateur wordt gegeven.

Van mijn kant gun ik ieder zijn eigen vak, maar geef dan ook toe dat de bepaling van de wev overgelaten moet worden aan deskundigen op statistisch gebied en vooral deskundig in het analyseren van meetgegevens. Het aanleveren van die meetgegevens is de taak van de taxateur. Hij moet voor iedere woning rapportcijfers opmaken, zoals de staat van onderhoud, de technische voorzieningen, de uitstraling en noem maar op.

De statistisch deskundige is in staat om uit die massa van meetgegevens voor iedere woning de meest waarschijnlijke waarde te bepalen. Hij is ook in staat om uit die massa van meetgegevens door de taxateur vermoede verbanden te testen op significantie. Zijn woningen in het aardbevingsgebied nu wel of niet in waarde gedaald? Het lukte wetenschappers van de VU uiteindelijk om dat statistisch aan te tonen (7). Dat was voorheen door taxateurs nog niet gelukt.

Ook de Waarderingskamer is van mening dat de wev een stochastische grootheid is. Ik doe een oproep aan de Waarderingskamer om dan ook de huidige fouten in de waarderingen veel actiever dan nu aan te pakken, en de IVS (of een andere statistische standaard) in een aanpassing van de Woz te verankeren (8).

 

Gijs Groen

Gepensioneerd ingenieur. Was researchmedewerker in de olie-industrie.

gijs.groen@xs4all.nl

 

Noten

1 Memorie van Toelichting, Kamerstukken II, 1993/94, 22 885, nr. 6) (blz. 11).

2 LJN AA8610, Hoge Raad, 35797, uitspraak 29-11-2000, cassatie, B&W van de gemeente Maassluis tegen de uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 oktober 1999.

3  Rechtbank Midden Nederland, zaaknummer SBR 12/2779, datum uitspraak: 23-08-2013.

4  Waarderingskamer, “Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling. Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ. Tekst vastgesteld op: 5 november 2010.

5 Kamerstukken II 1993/94, 22 885, “Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken)”, nr. 3, “Memorie van Toelichting”, blz. 43/44

6 SENS Opleidingen, cursus MA/MWB (modelmatige waardebepaling), http://www.sensvastgoed.nl/web/Opleidingen-Cursussen/Opleidingen/MAMWB

7 Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren (VU, Amsterdam), “Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices”, Tinbergen Institute Discussion Paper, TI 2015-038/VIII, version 19 March 2015, http://www.vu.nl/nl/nieuws-agenda/nieuws/2015/jan-mrt/huizenprijzen-in-groningen-dalen-door-aardbevingen.asp.

8 Neem een voorbeeld aan het Bouwbesluit, dat allerlei bouwnormen binnen de wet heeft geregeld. Het zou toch absurd zijn als een rechter “in goede justitie” de sterkte van een draagbalk zou moeten bepalen.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels