nieuws

Juridisch jaaroverzicht 2015

Geen categorie

Voor vastgoed zijn veel verschillende rechtsgebieden van belang. Voor betrokkenen is het moeilijk om de ontwikkelingen in regelgeving en rechtspraak bij te houden. In 2015 hebben onder meer advocaten van Boekel regelmatig juridische bijdragen geleverd aan Vastgoedmarkt. Hier een overzicht van de belangrijkste wetten en jurisprudentie.

Koop

(non)conformiteit – weinig lijn in de rechtspraak

Over conformiteit (de vraag of een geleverde zaak al of niet aan de overeenkomst beantwoordt) blijft rechtspraak verschijnen. Door grote verscheidenheid in kooptransacties en verkoopobjecten is de rechtspraak over conformiteit erg casuïstisch. Hieronder een aantal voorbeelden.

 

Publiekrechtelijke lasten en beperkingen

Op grond van artikel 7:15 BW is een verkoper van een goed gehouden dit vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen. De Hoge Raad heeft bepaald dat van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking sprake is als deze is gebaseerd op een specifiek (mede) tot de rechtsvoorganger van de verkoper of de verkoper zelf gericht besluit. Anders dan op grond van het arrest Bos/Smeenk wel werd aangenomen, zijn dus niet alle publiekrechtelijke beperkingen die op een bepaald goed betrekking hebben, ‘bijzondere’ beperkingen in de zin van artikel 7:15 BW.

HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159

 

Aanbouw zonder vergunning

Na overdracht van een woning bleek dat voor een aanbouw geen vergunning was verleend en dat een rechtsvoorganger van verkoper door de gemeente was bevolen de aanbouw af te breken. Koper deed een beroep op artikel 7:15 BW. De rechtbank oordeelt dat, wil sprake zijn van rechtsgebreken in de zin van artikel 7:15 BW, deze zakelijke doorwerking moeten hebben. Daarvan was in dit geval geen sprake, en evenmin waren garanties geschonden.

Rechtbank Den Haag, 19 november 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:14066

 

Ouderdomsclausule geldt niet voor bodemverontreiniging

Koop en verkoop van een woning uit 1928, waarbij het NVM-model werd gebruikt. De koper heeft de woning aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 5.1 NVM-model). Verkoper heeft verklaard dat de woning alle eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning (artikel 5.3 NVM-model) en dat hem niet bekend is dat sprake is van verontreiniging. Verder bevat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule, die bepaalt dat de woning oud is en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld mogen worden daarom aanzienlijk lager mogen liggen dan bij een nieuwe woning. Er blijkt sprake te zijn van bodemverontreiniging. Verkoper doet een beroep op de ouderdomsclausule. Het Hof oordeelt dat de ouderdomsclausule niet zodanig ruim kan worden uitgelegd dat verontreiniging er onder valt. Het Hof oordeelt voorts verder dat de koper uit de garantie van geschiktheid niet mocht afleiden dat de woning zonder saneringsmaatregelen kon worden verbouwd en de vordering van de koper strandt op de algemene exoneratie van artikel 5.1 van het NVM-model.

Hof Arnhem Leeuwarden, 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:912

 

NVM-koopakte – wat is normaal gebruik?

Tien jaar na verkoop spreekt de koper de verkoper aan omdat sprake is van verzakking van de vloer van een garage, studeerkamer en bijkeuken. Koper stelt dat de woning niet de eigenschappen bezit voor een normaal gebruik als woning (artikel 5.3 NVM-model). Het hof oordeelt dat onder normaal gebruik dient te worden verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate is gewaarborgd en dat sprake is van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. Na raadpleging van deskundigenrapporten oordeelt het hof dat in dit geval geen sprake is van non-conformiteit.

Hof Arnhem-Leeuwarden, 21 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2916

 

Klachtplicht

Op grond van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW (specifiek voor koop) dient een schuldeiser bij gebreken ‘binnen bekwame tijd’ te klagen als volgens de schuldeiser sprake is van gebreken. De Hoge Raad vat de klachttermijn ruim en heeft bovendien enkele malen geoordeeld dat een verwerende partij geen beroep op de klachtplicht toekomst als zijn belangen niet zijn geschaad. In een arrest specificeert de Hoge Raad dat de klachtplicht moet worden beschouwd als een bijzondere, in de wet geregelde vorm van rechtsverwerking. De rechter mag niet ambtshalve toetsen of aan de klachtplicht is voldaan; slechts als de verkoper een beroep doet op de klacht moet de koper stellen en bewijzen dat en wanneer is geklaagd. Het ligt echter in beginsel op de weg van de verkoper voldoende feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen op grond waarvan kan worden vastgesteld dat niet tijdig is geklaagd.

HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593

 

Aansprakelijkheid gemeente wegens niet doorgaan bungalowpark

Een projectontwikkelaar stelt de gemeente aansprakelijk vanwege het niet-nakoming van bepalingen van een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst bepaalde dat de goed- keuring van de gemeenteraad nodig was voor het aangaan van een realisatie-overeenkomst. De ontwikkelaar meent dat zij erop mocht vertrouwen dat de raad zou instemmen. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in het stelsel van de Gemeentewet groot gewicht toekomt aan de bevoegdheids- verdeling tussen het college van B&W en de gemeenteraad. Grote terughoudendheid moet worden betracht bij het aannemen van gebondenheid van een gemeente zonder instemming van de raad, zowel in geval van een wettelijk als van een contractueel instemmingsrecht. Het vertrouwen dat handelingen van het college van B&W de instemming van de raad hebben kan alleen ontleend worden ontleend aan toedoen van de gemeenteraad zelf.

HR 26 juni 2015, ECLI:NL:2015:1737

 

Huur

Discrepantie tussen planologische bestemming en huurcontract

Hoe zit het juridisch als het gebruik zoals overeengekomen in een huurovereenkomst (de contractuele bestemming) afwijkt van de planologische bestemming (bestemmingsplan)? Komt dit voor risico van de eigenaar/verhuurder of de huurder?

De algemene regel volgt (onder meer) uit een arrest van het Gerechtshof te Arnhem uit 2009. Het Hof overwoog dat ‘de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren’. Het Gerechtshof voegde daar aan toe: ‘Hieruit volgt dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.’ Het Gerechtshof in Amsterdam wees in 2011 een arrest in dezelfde lijn.

Het hof Amsterdam deed begin dit jaar een uitspraak die verder inzicht geeft. De zaak gaat over een pand in de Pijp in Amsterdam dat is verhuurd als ‘snackbar en lunchroom’. Een deel van het gehuurde blijkt echter planologisch geen horecabestemming te hebben. De huurder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een ‘gebrek’. Het hof overweegt dat in beginsel het ontbreken van de planologische horecabestemming een gebrek in de huurverhouding oplevert (waarvoor de eigenaar/ verhuurder aansprakelijk is), maar oordeelt dat het in dit geval anders ligt omdat het geen feitelijke belemmeringen in het gebruik voor de huurder heeft opgeleverd. De gemeente was namelijk tot legalisatie bereid en de huurder heeft zelf nagelaten zijn exploitatievergunning aan te vragen.

De meest recente modelcontracten van de ROZ beogen van de algemene regel af te wijken en de verantwoordelijkheid bij de huurder te leggen. De modellen uit 2003 (zowel 290 model als model ‘overige bedrijfsruimte’) lieten nog twijfel over de vraag of dat ook met succes was gedaan en de rechtspraak hierover was dan ook wisselend. In het model van de ROZ uit 2008 en 2012 (ten aanzien van winkelruimte en overige 290-bedrijfsruimtes) heeft de ROZ haar tekst – ook met betrekking tot het voornoemde onderwerp – aangepast. De verantwoordelijkheden van beide partijen ten aanzien van het verkrijgen van de benodigde vergunningen e.d. voor het gebruik van het gehuurde staan nu duidelijker opgeschreven. In artikel 4.1 van de algemene bepalingen behorende bij het ROZ winkelruimtemodel uit 2012 is bepaald dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van alle vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals omschreven in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. En in artikel 4.3 van die algemene bepalingen staat dat huurder verantwoordelijk is voor alle vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik zoals omschreven in de bestemmingsbepaling (artikel 1.3 van de huurovereenkomst).

Het winkelruimtemodel uit 2008 kende een soortgelijke bepaling (in artikel 5.1 en 5.2 van de algemene bepalingen uit 2008). De artikelen in de versie van 2012 zijn verder uitgewerkt.

Toen een verhuurder en een huurder dan ook in 2010 een huurovereenkomst voor een supermarkt sloten op grond van het ROZ-model voor winkelruimte uit 2008 en later de bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde pand niet bleek te kloppen, pakte dit anders uit dan wanneer de algemene regel uit het arrest van het Gerechtshof in Arnhem gevolgd zou zijn. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst hadden partijen opgeschreven dat ‘bedrijfsruimte’ werd verhuurd. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst was bepaald dat deze bedrijfsruimte bestemd was om te worden gebruikt als ‘supermarkt’. Het bestemmingsplan stond echter geen supermarkt toe op de locatie van het gehuurde en een ontheffing van de gemeente werd niet verkregen. Volgens de overwegingen van het Gerechtshof in Arnhem levert dit in beginsel een gebrek op: het is onmogelijk om het gehuurde te exploiteren volgens het overeengekomen gebruik. Het Gerechtshof in Amsterdam, dat zich boog over de kwestie met de supermarkt, kwam tot het oordeel dat de inhoud van het gebruikte ROZ-model er toe leidt dat verhuurder uitsluitend aansprakelijk is voor het kunnen gebruiken als ‘bedrijfsruimte’ (dat wat in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is opgenomen) en dat de huurder moet zorgen voor de benodigde vergunningen ten behoeve van de exploitatie als supermarkt (dat wat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat). Geen gebrek en dus geen tekortkoming aan de zijde van de verhuurder.

Nu in het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte (versie 2015) deze bepalingen ook zijn aangepast ten opzichte van het voorgaande model (uit 2003), wordt het voor alle huurders en verhuurders van bedrijfs-onroerend goed van belang om stil te staan bij de ‘invuloefening’ van artikel 1.1 en 1.3 in de huurovereenkomst (respectievelijk artikel 1.1 en 1.2 in het kantoorruimtemodel). Indien een huurder zijn verhuurder wil kunnen aanspreken op het kunnen exploiteren volgens het beoogde gebruik, zal in artikel 1.1 meer moeten worden opgenomen dan enkel ‘bedrijfsruimte’. Het is uiteraard niet zeker of rechters in alle gevallen dit scherpe onderscheid zullen volgen. Een andere oplossing is het wijden van een bijzondere bepaling aan de verdeling van de verantwoordelijkheden, dit prevaleert boven het gestelde in de algemene bepalingen en partijen zijn vrij in het maken van maatwerk-afspraken op dit punt.

 

Ruimtelijke ordening

 

Nieuwe Omgevingswet

Op 1 juli 2015 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Regels over het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving (Omgevingswet).  Het wetsvoorstel is daarmee ten tijde van dit schrijven aanhangig bij de Eerste Kamer en die zal naar verwachting begin 2016 over het wetsvoorstel stemmen.

De Omgevingswet beoogt 26 wetten (gedeeltelijk) te bundelen die thans verdeeld zijn over de thema’s bodem, geluid, bouwactiviteiten, milieu, natuur enzovoorts. Kortom, de thema’s van de fysieke leefomgeving. De stelselwijziging die de Omgevingswet in het omgevingsrecht beoogd te bewerkstelligen, ziet op één integrale wet ten aanzien van het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Deze stelselwijziging brengt een cultuurverandering met zich mee in de benaderingswijze van projectontwikkeling in de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van nieuwe projecten geldt thans een ‘nee, tenzij’-regime. In de nieuwe wet staat voorop ‘ja, mits’. Daarmee wordt een beroep gedaan op het vertrouwen in de projectontwikkelaar en de zorgplicht die een ieder ten aanzien van de fysieke leefomgeving in acht dient te nemen.

 

Wabo en Bor: tijdelijk planologisch strijdig gebruik

Per 1 november 2014 is de wijziging van artikel 2.12 Wabo van kracht geworden. De omgevingsvergunning voor tijdelijk strijdig gebruik in het tweede lid is als aparte categorie geschrapt en is toegevoegd als restcategorie aan artikel 4 onderdeel 11 Bijlage II van het Bor (de zogenoemde ‘kruimelgevallen’). De termijn voor de tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is met deze wijziging tevens verlengd van vijf naar tien jaar. Daarnaast brengt de wijziging met zich mee dat op de aanvraag voor tijdelijk strijdig gebruik niet de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, maar de reguliere voorbereidingsprocedure (paragraaf 3.2 Wabo). De procedure-doorlooptijd wordt daarmee teruggebracht van 26 weken naar acht weken (exclusief de verlengingsmogelijkheid van zes weken).

Met voornoemde wijziging wordt aldus meer flexibiliteit en snellere besluitvorming beoogd bij tijdelijke planologische afwijkingen. Dat brengt bijvoorbeeld met zich mee dat leegstaande kantoorpanden eenvoudiger een tijdelijke (voor de duur van tien jaar) andere maatschappelijke functie kunnen dienen. Daar staat wel tegenover dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat het tijdelijke strijdige gebruik zonder onomkeerbare gevolgen na tien jaar beëindigd moet kunnen worden.

 

Besluit ruimtelijke ordening: ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 lid 2 Bro is eind 2012 in werking getreden. Met dit artikel wordt ook wel de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ bedoeld. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient op grond van deze ladder in de bestemmingsplantoelichting onder meer gemotiveerd te worden dat de ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte: hiervoor dient de behoefte te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Op die manier wordt onder andere leegstand (getracht te) voorkomen. Voor detailhandel betekent dit dat gemotiveerd rekening moet zijn gehouden met het voorkomen van winkelleegstand (zie onder meer ABRvS 16 september 2015 in zaaknummer 201501879/1/R6).

Overigens zal de uitkomst van de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet automatisch met zich meebrengen dat, indien een nieuwe stedelijke ontwikkeling zal leiden tot een overaanbod in een bepaalde branche, de ontwikkeling ontoelaatbaar is. De Raad van State heeft namelijk overwogen dat inzichtelijk moet zijn gemaakt dat het nieuwe bestemmingsplan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden (zie ABRvS 9 september 2015 in zaaknummer 201400623/1/R1).

De ladder is daarnaast door veel partijen aangegrepen om concurrentie tegen te gaan. Zie hiervoor bijvoorbeeld een uitspraak van de Raad van State (ABRvS 25 juni 2014 in zaaknummer 201310004/1/A1) waarin een concurrent de vestiging van een bouwmarkt probeerde te voorkomen met een beroep op onaanvaardbare leegstand. Er zou – aldus de appellant/concurrent – niet worden voorzien in een actuele regionale behoefte. De Raad van State heeft de reikwijdte van een beroep op het ‘concurrentiebelang’ echter gepreciseerd (zie ABRvS 20 mei 2015 in zaaknummer 201403699/1/R2 m.nt. H.J. Breeman in BR 2015/71). Het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a Awb staat aan een inhoudelijke beoordeling van een beroep van concurrenten op de ladder voor duurzame verstedelijking tegen een voorziene stedelijke ontwikkeling in de weg, indien slechts gevreesd wordt voor een beëindiging van de eigen bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Dat kan evenwel onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld indien het bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschapen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort.

 

Parkeernormen in bestemmingsplan

Reeds met de inwerkingtreding van de nieuwe Wro (op 1 juli 2008) werd beoogd artikel 8 lid 5 Woningwet te schrappen. Dit artikel voorzag in de grondslag om in de gemeentelijke bouwverordening stedenbouwkundige voorschriften, zoals parkeernormen, op te nemen. Deze bepalingen in de Wro zijn echter nooit in werking getreden, mede omdat bij veel gemeenten vragen rezen over de wijze waarop dan het parkeren zou kunnen worden geregeld in het bestemmingsplan. Artikel 8 lid 5 Woningwet is thans met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK op 29 november 2014 alsnog geschrapt. Het creëren van voldoende parkeergelegenheid bij projectontwikkeling dient aldus getoetst te worden aan de parkeernormen zoals opgenomen in het bestemmingsplan, en niet langer aan de gemeentelijke bouwverordening. Overigens kan de planwetgever op grond van artikel 3.1.2 lid 2 onder a Bro in dit kader volstaan met een verwijzing naar het gemeentelijke parkeerbeleid; wat los van het bestemmingsplan kan worden gewijzigd (zie ABRvS 9 september 2015 in zaaknummer 201410585/1/R6 m.nt. A.G.A. Nijmeijer in AB 2015/337). Een dergelijke verwijzing in de bestemmingsplantoelichting volstaat echter niet (zie ABRvS 17 juni 2016 in zaaknummer 201401618/1/R6 m.nt. A.G.A. Nijmeijer in AB 2015/256).

 

Woningwet

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. De activiteiten van woningbouw- corporaties zijn de afgelopen twintig jaar verschoven van het in hoofdzaak bouwen en exploiteren van sociale huurwoningen, naar de commerciële huursector en naar de koopmarkt (project- ontwikkeling). De herziende Woningwet is erop gericht dat woningbouwcorporaties zich concentreren op hun kerntaak: het bouwen en verhuren van woningen voor mensen met een laag inkomen (de zogenoemde daeb-activiteiten: diensten van algemeen economisch belang). Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij het wenselijk is dat ze andere activiteiten blijven ontplooien. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer in een herstructureringswijk de bouw van duurdere huurwoningen gewenst is om zo een qua inkomenssamenstelling meer gemengde bevolking te krijgen. Deze activiteiten zijn geen diensten van algemeen economisch belang (niet-daeb). De wet stelt regels om niet-daeb-activiteiten door woningcorporaties in te kaderen. Zo mag een woningcorporatie alleen een niet-daeb-activiteiten uitvoeren als uit een markttoets van de gemeente blijkt dat marktpartijen daar geen interesse in hebben. Daartoe moet aan het voornemen tot het uitvoeren van de niet daeb-activiteit algemene bekendheid worden gegeven. Marktpartijen kunnen bezwaar maken bij de Autoriteit Woningcorporaties als zij vinden dat de markttoets niet goed uitgevoerd is.

 

Asbestverwijderingsbesluit 2005

Op 3 maart 2015 heeft toenmalig staatssecretaris Mansveld van Infrastructuur en Milieu het ontwerpbesluit houdende wijziging van het Asbestverwijderingsbesluit 2005 per brief aangeboden aan de Tweede Kamer. Met dit besluit geeft de staatssecretaris uitvoering aan het voornemen om een algeheel verbod in te voeren op het voorhanden hebben van asbesthoudende daken. De ingangsdatum van het verbod is bepaald op 1 januari 2024. Indien het besluit ongewijzigd van kracht wordt, is het vanaf die datum verboden om asbesthoudend materiaal dat in contact staat met de buitenlucht in dakbedekking aanwezig te hebben. Het verbod heeft dus geen betrekking op (andere) asbesthoudende toepassingen in gebouwen, zoals asbesthoudende isolatie en asbesthoudend dakbeschot. Het besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen moment.

 

Wet op de bedrijveninvesteringszones

Ter bevordering van de kwaliteit en veiligheid van de bedrijfsomgeving in een gemeente trad op 1 mei 2009 de Experimentenwet BI-zones in werking. Nadat uit de evaluatie van de Experimentenwet bleek dat zowel ondernemers als gemeenten overwegend positief waren over de wet, is op 1 januari 2015 de Wet op de bedrijveninvesteringszones (BI-zones) inwerking getreden. Krachtens de Wet BI-zones kan bij gebleken draagvlak voor een bepaald gebied binnen een gemeente een gemeentelijke verordening worden vastgesteld, op grond waarvan bij gebruikers, eigenaren of gebruikers en eigenaren een heffing kan worden ingesteld: de BIZ-bijdrage. Deze heffing wordt vervolgens als subsidie aan een in de verordening aangewezen vereniging of stichting uitgekeerd. De subsidie strekt tot bekostiging van activiteiten welke met de vereniging of stichting in een uitvoeringsovereenkomst zijn vastgelegd en die zien op verbetering van de leefbaarheid, veiligheid en/of economische ontwikkeling van het gebied en op internet. De BIZ-bijdrage wordt in beginsel geheven van alle gebruikers, eigenaren of gebruikers en eigenaren van niet woningen in binnen het gebied.

 

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

De ministerraad heeft afgelopen zomer ingestemd met toezending van het wetsvoorstel kwaliteitsboring voor het bouwen aan de Raad van State. Het ziet ernaar uit dat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen medio 2016 gefaseerd van kracht zal worden. In de eerste instantie zal de wet gelden voor eenvoudige nieuwbouw en seriematige verbouw, maar in de loop van tijd ook voor meer complexe bouwwerken. De wet voorziet in een wijziging van het stelsel van borging van de kwaliteit van bouwwerken en een versterking van de positie van opdrachtgevers van bouwwerken. Ter versterking van de positie van opdrachtgevers van bouwwerken zijn met het wetsvoorstel drie wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek beoogd: aanpassing van de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken, uitbreiding van het 5 procent opschortingsrecht van de opdrachtgever en het verplicht aanbieden van een financiële waarborg ter dekking van faillissement en herstel van gebreken. Met name de eerst genoemde wijziging kan verstrekkende gevolgen hebben voor de aannemer van een bouwwerk. Thans is de aannemer op grond van de wet na oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken aan een bouwwerk. Ingevolge het wetsvoorstel is de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken aan een bouwwerk die bij de oplevering niet zijn ontdekt voor zover deze aan de aannemer zijn toe te rekenen. Met het wetsvoorstel is de aannemer dan ook aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering door de opdrachtgever ontdekt hadden kunnen worden – en dus zichtbaar zijn – ten aanzien waarvan de aannemer niet kan bewijzen dat deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. De uiteindelijke tekst van het wetsvoorstel en het advies van de Raad van State zullen eerst bij indiening bij de Tweede Kamer openbaar worden.

 

Waarschuwingsplicht meerwerk

Op grond van artikel 7:755 BW kan een aannemer slechts dan betaling van meerwerk vorderen wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdrachtgever die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen. Hieruit volgt dat de aannemer niet verplicht is de opdrachtgever te wijzen op de uit meerwerk voortvloeiende prijsverhoging wanneer de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen. Blijkens het vonnis van appelarbiters van de Raad van Arbitrage van 10 april 2015 over artikel 7:755 BW (No. 71.923), achtten appelarbiters het door de opdrachtgever gedane beroep op de in de aanneemovereenkomst overeengekomen meerwerkregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar ingeval meerwerk noodzakelijk was en de opdrachtgever ook redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat daaraan meerkosten waren verbonden. Dit geldt volgens appelarbiters ook als de opdrachtgever de uitvoering van het meerwerk heeft aanvaard terwijl ‘hij wist of redelijkerwijs had moeten weten’ dat daaraan meerkosten verbonden waren, in welk geval de opdrachtgever op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden is een redelijke meerwerkprijs te betalen. Hieruit kan worden geconcludeerd dat wanneer de opdrachtgever meerwerk aanvaard heeft en wist of redelijkerwijs had moeten weten dat daaraan meerkosten verbonden waren de aannemer is ontheven van zijn waarschuwingsplicht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ziet het wat anders. In een aantal arresten heeft dit Gerechtshof geoordeeld dat de omstandigheid dat de opdrachtgever meerwerk heeft aanvaard er niet toe leidt dat de aannemer is ontheven van de verplichting om tijdig te waarschuwen voor de prijsconsequenties van meerwerk. De aannemer dient de opdrachtgever volgens het Gerechtshof hoe dan ook reëel inzicht te geven van de omvang van concreet te verwachten meerkosten.   

 

Vastgoedcrisis voorzien?

In de jurisprudentie is herhaaldelijk de vraag aan de orde geweest of de economische crisis een onvoorziene of gewijzigde omstandigheid betreft die maakt dat in redelijkheid niet kan worden gevergd dat een gesloten overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk wordt nagekomen. In een procedure bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch is in het kader van een publiek-private projectontwikkeling door een gemeente en een projectontwikkelaar door deze laatste gesteld dat sprake was van een dergelijke onvoorziene of gewijzigde omstandigheid en dat de in 2009 gesloten overeenkomst heronderhandeld diende te worden. In het arrest van het Gerechtshof van 22 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3668) is door het Hof geoordeeld dat hoewel alle consequenties van de economische crisis, met name in de vastgoedsector, eerst na verloop van tijd volledig duidelijk zijn geworden, niet wil zeggen dat de crisis zich niet eerder heeft gemanifesteerd. Zo overweegt het Hof dat de eerste aanwijzingen van de economische crisis dateren van eind 2007, terwijl de bankencrisis die in 2008 optrad volgens het Hof niemand kan zijn ontgaan. In de loop van 2008 werd volgens het Hof zichtbaar dat Nederland in toenemende mate in een recessie was beland en dat dit met name geldt voor het vierde kwartaal van 2008. Het Hof geeft aan dat het een feit van algemene bekendheid is dat toen juist ook in de vastgoedmarkt zich de gevolgen van de financiële crisis deden gevoelen. Een reeds ingezette ontwikkeling heeft zich volgens het Hof voortgezet, terwijl er ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen aanwijzingen waren dat dit op korte termijn anders zou zijn. Het Hof heeft op basis hiervan geoordeeld dat ook indien een economische crisis in beginsel als wijziging van omstandigheden zou kunnen gelden, daarvan in dit geval geen sprake was.

 

Dit artikel is samengesteld door verschillende advocaten bij Boekel. Voor meer informatie kan contact worden gezocht met: Sonja van der Kamp (sonja.vanderkamp@boekel.com) of Cornélie Arnouts (cornelie.arnouts@boekel.com).

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels