nieuws

IKEA Centres Russia gelooft heilig in Russische retailmarkt

Geen categorie

Rusland worstelt op vele fronten met tegenwind. Toch acht directeur Armin Michaely van IKEA Centres Russia het een uitgelezen moment voor internationale retailers om de stap richting Europa’s grootste retailmarkt te wagen.

Rusland is in de greep van geopolitieke spanningen, militaire avonturen, economische sancties, een zwakke roebel en dalende olie –en grondstofopbrengsten met flinke economische krimp tot gevolg: zo’n 4,6 procent daling op jaarbasis. De eerste negen maanden van 2015 jaar gingen de vastgoedinvesteringen in Rusland met 35 procent omlaag volgens cijfers van internationaal vastgoedadviseur JLL. Het derde kwartaal was qua vastgoedinvesteringen zelfs het zwakste in tien jaar tijd. Kan het allemaal erger? Bij winkelverhuurder IKEA Centres Russia, die onder andere de Nederlandse modeketens C&A en Scotch & Soda onderdak biedt, denken ze daar toch heel anders over.

‘De Russische economie en ook de verhoudingen tussen Rusland en het Westen zijn altijd aan schommelingen onderhevig geweest’, doceert Armin Michaely. ‘Oké, er zijn inderdaad weleens betere tijden geweest. Als je slechts uit bent op snelle winsten, dan heb je de boot allang gemist in Rusland en kun je beter thuis blijven. Maar als je op de top van de markt instapt, betaal je ook de hoofdprijs.’ Zo beschouwd is de timing nu juist uitstekend voor wakkere retailers met een langetermijnvisie om naar Rusland te gaan’, zo houdt hij zijn bezoeker voor. Want niet Duitsland, Frankrijk of het Verenigd Koninkrijk, maar Rusland vormt de grootste retailmarkt van Europa. Het land telt 146 miljoen consumenten en een retailomzet van 340 miljard euro (2014).

 

Grootste beheerder

Vastgoedmarkt sprak met Michaely, algemeen directeur van Ikea Centres Russia, op de Expo Real 2015, in oktober in München. Ikea Centres Russia, de grootste beheerder en eigenaar van winkelcentra in Rusland, gaf op de grootste vastgoedbeurs van Europa voor het eerst acte de présance. Normaliter beperkt de Russische winkelcentrumdochter van de Zweedse meubelgigant zijn marketinginspanningen op vastgoedbeurzen tot gespecialiseerde retailbeurzen zoals de Mapic in Cannes.

‘Beurzen vormen een mooie gelegenheid om in contact te komen met retailers die overwegen om de stap te maken naar de Russische markt’, licht Michaely toe. ‘Het kost de laatste tijd wat meer moeite om retailers daarvan te overtuigen. Vandaar dat we onze inspanningen opvoeren.’

Dat is niet uit pure nood. Michaely, een Duitser, benadrukt dat de winkelcentra van IKEA ondanks alle tegenwind in Rusland het juist buitengewoon goed doen met een leegstand van slechts 1 procent. Trots wijst hij ook op de 7 procent omzetgroei die zijn huurders wisten te realiseren de afgelopen twaalf maanden. Het bezoek aan de Russische IKEA-centra nam afgelopen boekjaar met 5 miljoen toe tot het duizelingwekkende aantal van 275 miljoen bezoekers.

‘We kunnen retailers natuurlijk nooit overtuigen als ze zelf niet eerst nagedacht hebben over de Russische retailmarkt’, bespiegelt de IKEA-vastgoedman. ‘Het is wel extra belangrijk om de juiste locaties te kiezen in goed gemanagede winkelcentra, want je ziet heel nadrukkelijk door de economische krimp dat de sterke centra sterker worden en de zwakke zwakker. Door onze retailachtergrond spreken wij dezelfde taal als onze huurders. Tegelijkertijd zijn we ook verhuurder. Dat maakt het voor ons ook tamelijk eenvoudig om onze potentiële huurders ervan te overtuigen dat we niet van die snelle vastgoedjongens zijn die vandaag iets kopen om het morgen te verkopen.’

 

Roebels 

Cruciaal is ook dat IKEA in tegenstelling tot veel andere buitenlandse spelers op de Russische winkelvastgoedmarkt geen dollarhuurcontracten hanteert, maar zijn huurders laat afrekenen in roebel. Michaely: ‘Natuurlijk hebben wij daardoor ook last van de zwakke roebel. Maar anders zouden onze huurders heel kwetsbaar zijn. Omdat wij onze inkomsten weer grotendeels herinvesteren en spenderen in Rusland, blijft het valutaprobleem redelijk binnen de perken.’

IKEA werkt met veel lokale mensen, produceert ook in Rusland. Totaal tellen de drie Russische bedrijven van IKEA Group 12.000 medewerkers, waarvan 1.200 bij de vastgoedtak IKEARussia, 7.000 bij IKEA Retail en nog eens 3.500 man in de logistieke en productie-operatie.’

IKEA betrad vijftien jaar geleden de Russische markt. De Zweedse fabrikant en retailer van onder andere Billy-boekenkasten acteert daar ook als ontwikkelaar, eigenaar en beheerder van complete winkelcentra. ‘Wat je over de hele wereld ziet is dat retailers in de nabijheid van een Ikea-vestiging profiteren van de extra bezoekers die onze winkels trekken. Destijds waren er nauwelijks of geen moderne winkelcentra in Rusland. Om de boel in goede banen te leiden hebben we besloten ook de rol van een geïntegreerd vastgoedbedrijf op ons te nemen.’

Met 2,2 miljoen vierkante vloeroppervlakte in veertien zogeheten MEGA winkelcentra is Ikea Centres Russia zelfs uitgegroeid tot de grootste eigenaar en beheerder van winkelcentra in dat land. Inclusief het in 2018 te openen MEGA Mytischi (230.000 m2) omvat de portefeuille vier winkelcentra in Moskou, een in Sint Petersburg en in negen andere grote steden met een miljoen of meer inwoners, waaronder Kazan, Omsk en Ufa. Meer dan 800 verschillende internationale en Russische merken zijn vertegenwoordigd, waarvan 70 procent uit het buitenland afkomstig is. De gemiddelde omvang bedraagt zo’n 130.000 m2 met 200 huurders. Ankerhuurders van elk MEGA winkelcentrum zijn een IKEA en een hypermarket.

De waarde van de operationele portefeuille bedraagt zo’n 2 miljard euro. Het huidige  investeringsprogramma dat loopt tot 2020 omvat 2 miljard euro, bestemd voor de ontwikkeling van vijf splinternieuwe centra en het opknappen en uitbreiden van bestaande winkelcentra. Uit dit programma blijkt volgens Michaely dat ook de top van de IKEA Group volop vertrouwen heeft in de toekomst van de Russische retailmarkt. ‘We krijgen alle steun van het topmanagement.’

Zo beklemtoonde ceo Peter Agnefjaell van IKEA Group eind september 2015 in een interview met persbureau Bloomberg dat IKEA Group volop inzet op verdere expansie in grote, opkomende markten zoals Rusland en China (achttien vestigingen). ‘Dat is onze topprioriteit’. Niet zonder reden. Ondanks de economische krimp in Rusland en de groeivertraging in China wist de Zweedse meubelfabrikant in die markten zijn winkelverkoop gemiddeld elf procent op te krikken in de twaalf maanden voorafgaand aan september 2015: 10 procent in Rusland en 20 procent in China.

Volgens Michaely is er geen sprake van een negatievere houding van de Russische autoriteiten of de Russische bevolking tegen buitenlandse bedrijven. Geloof niet alles wat je in de kranten leest, houdt hij zijn bezoeker voor. Vergeleken met vijftien jaar geleden ziet hij eigenlijk alleen maar veranderingen ten goede. ‘Iedereen is hier een stuk professioneler geworden. Russen zijn aardige, behulpzame mensen die graag voor internationale bedrijven werken. Buitenlandse investeerders worden door de autoriteiten met open armen ontvangen. Er zijn bijvoorbeeld ook voor vastgoedprojecten veel minder belemmerende regeltjes dan in het Westen. Voor retailers met een langetermijnvisie is het een prachtland.’

 

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels