nieuws

Groot, groter, grootst op Mapic 2015

Geen categorie

Of we Mario Draghi en Janet Yellen nu moeten bedanken of niet, de tijd van krimpende consumentenbestedingen en dito projectenpijplijnen ligt definitief achter ons. Mapic 2015 was daardoor als vanouds het toneel van projectontwikkelaars en hun spectaculaire nieuwe winkelprojecten.

Hoewel opvallend veel vastgoedprofessionals spraken van een rustige Mapic-editie, hebben de terreuraanslagen in Parijs volgens organisator Reed Midem niet geresulteerd in lagere bezoekersaantallen. Reed Midem telde tussen 18 en 20 november 8.100 betalende deelnemers in Cannes, met de meeste participanten uit Frankijk (1), Italië, Verenigd Koninkrijk, Rusland en Spanje (5). Nederland stond met 274 geregistreerde gedelegeerden op plaats 10. De beveiliging was weliswaar streng, feesten werden gecanceld of versoberd, maar voor het overige was van een crisissfeer in de verste verte sprake.

Het nieuws dat de Europese Centrale Bank het obligatie-opkoopprogramma met 360 miljard euro uitbreid en verlengt tot maart 2017, was nog niet bekend. In Cannes bestond er echter een redelijke consensus dat ECB-president Mario Draghi hetzelfde pad zal bewandelen als de Amerikaanse Federal Reserve: jarenlang de geldpomp aanzetten en de rente tegen 0 procent houden om inflatie en economische groei aan te zwengelen. ‘De inflatie in Europa ligt nu op bijna 0 procent. De ECB zal de rente pas op zijn vroegst in 2018 en waarschijnlijk pas in 2019 verhogen’, aldus Erik Chaney, hoofdeconoom van de Franse AXA Group.

Het einde van de eurocrisis en daarmee ook van de consumenten- en vastgoedcrisis was grotendeels een verdienste van Mario Draghi. Nu geld al jaren gratis is, bijna alleen vastgoed nog rendement oplevert en wereldwijd alle beleggers vluchten in onroerend goed, kan ook op zijn conto en dat van andere bankpresidenten worden geschreven. Als gevolg daarvan draaiden eerst de beleggingsmarkten op volle toeren en beginnen nu ook de gebruikersmarkten op stoom te raken. De gevolgen van stijgende consumentenuitgaven en expanderende retailers waren nergens beter zichtbaarder dan in het Palais des Festivals in Cannes. Groot, groter, grootst was op Mapic 2015 het adagium van projectontwikkelaars uit New York, Dubai tot Italië.

Vastgoedproject New York van 20 miljard

Amerika stond centraal op deze Mapic-editie. Berichten dat bijna lege vliegtuigen richting Nice vertrokken vanwege de aanslagen in Parijs, weersprak Reed Midem. ‘We hebben geen afzeggingen vanuit Amerika gehad.’ De meest spectaculaire Amerikaanse projecten kwamen uit New York, waar de huidige vastgoedhausse die van 2007 allang heeft overtroffen. Op de meest prestigieuze en gevoelige locatie van New York – die van het na 11 september 2001 herbouwde World Trade Center – realiseert het Australische Westfield een iconisch gebouw met 35.000 m2 aan retail en food & beverage. Santiago Calatrava ontwierp het gebouw Oculus in de vorm van een walvisbek met baleinen. Hierin komt het leeuwendeel van de 150 winkels en horeca-units komen, de rest wordt gesitueerd aan de randen van gebouwen 3 en 4 WTC. Westfield levert het volledig verhuurde project van 1,4 miljard dollar in de eerste helft van 2016 op.

Dat project valt in het niets bij Hudson Yards in Manhattans Far West Side, met 20 miljard dollar Amerika’s duurste private vastgoedproject ooit. Related Companies en Oxford Properties realiseren een vastgoedprogramma van 1,8 miljoen vierkante meter, met onder andere 100.000 m2 aan winkels en zestien wolkenkrabbers met 5.000 appartementen en 560.000 m2 aan kantoortorens tot 395 meter hoog en een park van 5 hectare. De eerste kantoortoren wordt al in 2016 opgeleverd, Shops at Hudson Yards van 90.000 m2 opent in 2018 zijn deuren. Het is een technologisch hoogstandje omdat het grotendeel een stad op stelten wordt. Een groot deel van het vastgoed komt namelijk op een met brede peilers verstevigd platform dat over het rangeerterrein van Penn Station wordt gerealiseerd. Ook het naastgelegen Brooklyn speelt zijn deuntje mee. In downtown Brooklyn is en wordt in verschillende projecten voor 9 miljard dollar aan vastgoed opgeleverd, waaronder 14.000 woningen, 150.000 m2 kantoren, 140.000 m2 aan retail en 1.500 hotelkamers. Grootste centrumproject is City Point van 175.000 m2 waaronder 60.000 m2 retail en food, dat de REIT Acadia Realty Trust najaar 2016 oplevert.

Galeries Lafayette tekent voor Westfield Milan

Tot 2014 was het kommer en kwel in Italië en Spanje. Dit jaar heeft Italië de lange recessie achter zich gelaten. De Italiaanse economie groeit dit jaar 0,7 procent, de winkelcentra verkochten het eerste half jaar volgens CBRE 3 procent meer en ook winkelhuren groeien weer. De pijplijn is dit en volgend jaar gevuld met 650.000 m2 aan winkelprojecten. Met Westfield Milan ontwikkelen Westfield en Arcus Real Estate het grootste (175.000 m2) en duurste (1,3 miljard euro) winkelcentrum van het land. De Franse warenhuisketen Galeries Lafayette heeft dit najaar getekend voor een flagship warenhuis van 18.000 m2. Het als een bestaande stad opgebouwde winkelgebied met 300 winkels, vijftig restaurants en 10.000 parkeerplaatsen moet eind 2017 voor het publiek open gaan. Ruim 20 procent van de 115 wereldspelers heeft volgens CBRE expansieplannen in Italië. Primark noemt Italië na Duitsland de belangrijkste continentale markt en opent er volgend jaar zijn eerste drie winkels. Zara, Nike en Calvin Klein breiden er uit.

Verkoop grootste winkelcentrum Spanje

Spanje verwacht zowel in 2015 als 2016 3 procent economische groei. Spaanse consumenten gaven dit jaar tot nu toe 6 procent meer uit. Beleggers hebben hierop geanticipeerd. CBRE noteerde in 2014 een recordbeleggingsvolume van 2,7 miljard euro. JLL verwacht dit jaar een winkelbeleggingsvolume van 3 miljard euro. Ze profiteren van een huurgroei van 10 tot 12 procent op de beste locaties, becijfert CBRE. De Britse ontwikkelende belegger Intu Properties heeft Spanje uitverkoren als tweede thuismarkt. Het ontwikkelt winkel- en leisureproject Costa del Sol in Malaga van 170.000 m2 en kocht voor 451 miljoen euro Puerto Venecia, met 207.000 m2 Spanjes grootste gecombineerde winkel- en leisurecentrum en retailpark. De Spaanse high streets zijn gewilder dan ooit. Moderetailers als H&M, Mango en de Inditex-formules openen grotere flagship stores in de beste winkelstraten en vertrekken uit mindere locaties. Primark opent eind 2015 in Madrid zijn eerste highstreet store van 15.000 m2 in Gran Via, in een gebouw dat Inditex-oprichter Amancio Ortega dit jaar voor 390 miljoen euro kocht. Gap, Uniqlo en Victoria’s Secret hebben de Spaanse markt betreden, terwijl retailers Urban Outfitters, Hema en JD Sports hun Spaanse winkelbestand uitbreiden.

Nakheel realiseert voor 3,7 miljard aan winkelcentra

Voor superlatieven moet je in Dubai zijn. Het grootste winkelcentrum ter wereld staat op naam van Emaar Properties dat er in 2008 een winkel- en leisurecomplex van 1,1 miljoen vierkante meter opende. Branchegenoot Nakheel – wereldberoemd als ontwikkelaar van palmeiland Palm Jumeirah en ‘eilandenrijk’ The World – steekt Emaar naar de kroon met een winkelportfolio en -pijplijn van 1,4 miljoen vierkante meter, goed voor de helft van al het retailvastgoed in Dubai. De projectenpijplijn van deze grootste projectontwikkelaar van het Midden-Oosten omvat 1 miljoen vierkante meter voor 7.500 winkels en een totale investering van 2,5 miljard euro. De drie al opgeleverde winkelcentra meten ruim 370.000 m2 en hebben een waarde van 1,2 miljard euro. Nakheel heeft veel winkelcentra te vullen, dus deed de ontwikkelaar voor het eerst winkelbeurs Mapic aan. ‘Voor Europese retailers die willen groeien, is Dubai een aantrekkelijke locatie’, stelt Adnan Hegrat, managing director Retail van Nahkeel. ‘Onze winkelprojecten voorzien in een behoefte we zelf hebben gecreëerd. De shopping malls komen bij ons gebouwde woonwijken waar nu 270.000 mensen wonen, bij de 21.000 woningen die we nu in aanbouw hebben en bij tien nieuwe hotels. Om deze locaties aantrekkelijker voor bewoners en toeristen te maken, hebben we bovendien 300 kilometer nieuw strand aangelegd.’

 Retailprojecten Nakheel Mall en The Pointe – beide in aanbouw – komen op Palm Jumeirah waar al 30.000 mensen wonen, legt Hegrat uit. ‘Nakheel Mall krijgt 110.000 m2 commerciële ruimte voor 350 winkels, bioscopen, restaurants, een fitness centrum en een panoramadek op 180 meter hoogte. Ernaast komt Palm Tower van 240 meter, met ruim 500 koopwoningen en een vijfsterrenhotel met 290 kamers. The Pointe op de kop van het eiland krijgt 50.000 m2 boutique retail, horeca en leisure met een waterfront in een tuinlandschap. Nakheel Mall is al voor 65 procent verhuurd aan merken als Adidas, Nike, Puma en Vero Moda, The Pointe zelfs voor 75 procent. Deira Mall en Deira Islands Night Souk realiseren we op het nieuwe schiereiland Deira Islands, waar de Nederlandse bedrijven Van Oord en Boskalis onder andere de kustinfrastructuur en 22 kilometer kustlijn aanleggen. Elke mall krijgt zijn eigen identiteit van upper middle class tot high end. De twee meest luxe winkelcentra krijgen een verschuifbaar dak tot wel 1,2 kilometer lang, zodat bezoekers tegen de zomerzon worden beschermd. De meeste malls krijgen een megabioscoop, maar voor enkele zoek ik unieke en iconische leisureconcepten.’

Zorgen over het commerciële succes maakt de directeur zich niet. ‘Onze bevolking groeit enorm hard. Dubai-stad had in 2005 1,5 miljoen inwoners, eind dit jaar zijn het er 2,2 miljoen. We ontvangen in 2015 ruim 13 miljoen toeristen. In 2013 waren er dat 10 miljoen en naar verwachting 20 miljoen in 2020 als wij de World Expo organiseren. Dit jaar hebben we een kleine prijscorrectie gehad. Maar dat is alleen maar gezond voor de markt, want er wordt minder gespeculeerd en prudenter ontwikkeld. Wij zijn een positief ingesteld volk. De crisis van 2008 is elders groter gemaakt dan die in werkelijkheid was. Het toen net opgeleverde Palm Jumeirah is nu een dynamische stad van 30.000 mensen. Van ons megaproject The World hebben we 210 van de 300 eilanden verkocht. Zelf op het dieptepunt van de crisis kwam de gemiddelde hotelbezettingsgraad niet onder de 70 procent. Het hele Midden-Oosten leert van Dubai, niet alleen op economisch gebied. Wij zijn een global city met een stabiele en dynamische economie die niet afhankelijk is van olie en waar 147 nationaliteiten in vrede naast elkaar leven.’

 Outlet en online bloeien in Rusland

Niet overal is het goud wat blinkt. In Rusland daalden de winkelverkopen dit jaar met 9 procent, in Oekraïne zelfs met 25 procent, terwijl in groeiwonder Polen de economie afzwakt. In Cannes leek echter enkel ruimte voor positieve verhalen. Volgens ICSC-cijfers is van de bijna 7 miljoen vierkante meter aan tussen 2013 en 2015 opgeleverde winkelcentra bijna 70 procent in Oost-Europa geopend. Bovendien staat het grootste dit jaar opgeleverde winkelcentrum – Columbus van 136.000 m2 – in Moskou. Nu Russische consumenten door de crisis prijsbewuster zijn, maakt e-commerce een flinke opmars. Ulmart.ru – met een pure online omzet van 1,3 miljard dollar de vijf na grootste e-retailer van Europa – profiteert daarvan het meest, vertelde bestuursvoorzitter Dmitry Kostygin in het Palais des Festivals. ‘De crisis heeft ons niet geraakt. Russen geven juist meer uit aan detailhandel, omdat ze minder besteden aan reizen, woningen en auto’s. E-commerce blijft hard groeien in Rusland. Van de 145 miljoen Russen kopen er 60 miljoen ofwel 40 procent regelmatig online. Binnen vijf tot zeven jaar is dat verdubbeld. In Moskou koopt 60 procent van de huishoudens online via Ulmart. Over drie tot vier jaar ligt onze omzet op 10 miljard. Steeds meer retailers willen hun producten via ons verkopen. Ook outletontwikkelaar Fashion House Group wil met ons samenwerken. Onze bezorgservice wordt zo gewaardeerd dat steeds meer grote bedrijven hun reguliere postbezorging uitbesteden aan ons. In Europees Rusland hebben we een logistiek netwerk van 420 pick-up-points en veertig fulfilment centers met elk een oppervlakte van 20.000 tot 40.000 m2.  We hebben een pijplijn van twintig tot veertig nieuwe e-commerce centra. Amazon en Ebay, die hun operaties uitbreiden in Rusland, vormen voor ons als marktleider geen enkele bedreiging voor ons.’

Outlet was tot voor kort onbekend in Rusland. Fashion House Group, eigendom van het Belgische Liebrecht & Wood, heeft in Moskou het eerste Russsische outlet centre geopend. De grootste ontwikkelaar van outlet centres in Midden- en Oost-Europa breidt zijn operaties in Rusland verder uit. ‘Ons outlet centre in Moskou van 20.000 m2 breiden we met 5.000 m2 uit. In Sint Petersburg ontwikkelt Fashion House voor 70 miljoen euro een outlet centre in oud-Hollandse stijl van 20.000 m2. De merken in ons Moskouse outlet centre hebben dit jaar tot nu toe een omzetgroei van 30 tot 40 procent. Russen kopen minder luxe retail in de high streets, zodat veel luxe merken hun niet-verkochte assortiment via ons verkopen. Overigens doen luxe retailer het nog redelijk goed in Rusland. De conversie in de high streets en winkelcentra is op hetzelfde peil gebleven, omdat Russen hun luxe aankopen in plaats van in Europa nu in Rusland doen’, aldus Brendon O’Reilly, managing director van Fashion House Group tijdens het Russian Breakfast in hotel Majestic.

Grootste projectenpijplijn in Polen

De economie van Polen bleef ook tussen 2008 en 2013 hard doorgroeien. Dit jaar zit daar de klad in, met een groei die daalt tot 1,5 procent. Na acht jaar liberale politiek onder leiding van Donald Tusk baart de net verkozen nieuwe rechts-nationalistische regering van premier Kaczinsky de vastgoedsector bovendien grote zorgen, verklaart Marta Machus-Burek, directeur Retail van Colliers Polen. ‘Kaczinsky heeft overal een meerderheid. Zijn partij PiS gaat 2 procent extra belasting invoeren op winkels groter dan 250 m2 in en werkt aan een zondags winkelverbod.’

Vooralsnog blijft de Poolse retailsector imponeren, blijkt uit Colliers-cijfers. Dit jaar wordt voor 620.000 m2 aan nieuwe winkelcentra opgeleverd. Daarnaast is er 760.000 m2 in aanbouw, waarvan 70 procent in steden met 200.000 tot 400.000 inwoners. Dankzij de groei van online retail is er een logistieke vastgoedhausse. Zo opent Amazon distributiecentra rond de grote steden. De fysieke retail ondervindt er hinder van: multimedia- en elektronicawinkels maar ook hypermarkten zijn hun winkels aan het verkleinen.

Warschau staat als winkelstad op eenzame hoogte, vertelt Machus-Burek. ‘Voor de drie topwinkelcentra in Warschau – Zlote Tarasy, Galeria Mokotow en Arkadia – hanteren de eigenaren wachtlijsten, terwijl elders in Polen de retailers het voor het zeggen hebben. Retailers in Warschau wijken vanwege het gebrek aan beschikbaar topproduct daarom uit naar de nog onontwikkelde winkelstraten, waarbij nieuwe en gezonde food & beverage-concepten de trend zetten. In Warschau worden nu bovendien veel oude fabrieksterreinen in het centrum getransformeerd naar hippe retail- en foodmarkten, waaronder een naast de Google-campus.’

Steeds meer buitenlandse retailers weten Polen te vinden. ‘Forever 21 maakte op de Mapic bekend een tiental winkels in Polen te openen. Buitenlandse retailers als Superdry, Kiabi en Dunkin’ Donuts en veel Russische modemerken hebben hun eerste vestiging in Polen geopend Maar er vind ook een omgekeerde beweging plaats, met Poolse retailers die nieuwe markten zoeken in West-Europa en het Midden-Oosten. Zo opende LPP Group uit Gdansk met een winkelportfolio van bijna 800.000 m2 dit jaar veertig winkels van zijn zes modemerken buiten Polen. LPP heeft expansieplannen in Duitsland, Frankrijk en het VK. De Poolse schoenen- en assecoiresketen CCC heeft plannen om een paar honderd winkels in Duitsland uit te rollen. De eerste winkels heeft CCC dit najaar in Berlijn en Wenen geopend. Voorlopig heeft Polen dus de wind nog mee.’

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels