nieuws

Duurzaam vastgoed rendeert beter

Geen categorie

Het verbeteren van het binnenmilieu in kantoren heeft een positief effect op de productiviteit van de medewerkers die er werken. Vier bedrijven hebben een model ontwikkeld waarmee de financiële gevolgen berekend kunnen worden.

Duurzaam vastgoed rendeert beter

‘En dat bedrag kan samen met besparingen op de energierekening worden ingezet om kantoren energieneutraal te maken’, aldus Tristan Kunen, senior consultant bij Brink Groep. ‘Hierdoor is een cashflow inzichtelijk die altijd onzichtbaar is geweest’, zegt Machiel Karels, consultant bij DWA.

De twee zijn lid van het zogenoemde Excellent Expert Team (EET). Dit team, waar naast Brink Groep en DWA ook Ballast Nedam en Rudy Uytenhaak Architecten deel van uitmaken, heeft een methode ontwikkeld die ze ValueCase hebben genoemd. Dit is gebeurd in opdracht van Kantoor vol Energie. Kantoor vol Energie enthousiasmeert zowel eigenaren, gebruikers als marktpartijen om bestaande kantoren betaalbaar en energieneutraal te maken. De ValueCase is een model om de meerwaarde van een renovatie naar energieneutraal tot uiting te laten komen.

Om tot de ValueCase te komen, worden drie fases doorlopen: inspiratie, indicatie en calculatie. ‘De laatste fase geeft de mogelijkheden om een kantoor energieneutraal te maken op financieel vlak weer’, legt Kunen uit. ‘In het rekenmodel vullen we de organisatiekenmerken, huisvestingskenmerken en het gewenste ambitieniveau in. En dan wordt al snel duidelijk wat een energieneutrale, comfortabele en gezonde werkomgeving op kan leveren. Je kijkt namelijk meer naar de waarde en baten dan alleen naar de kosten. Dan zie je dus dat je input bepalend is voor je output. Niet elke organisatie hecht namelijk dezelfde waarde aan de verschillende belangen en baten. Ik geef als voorbeeld een organisatie die een duurzaam imago hoog in het vaandel heeft staan. Als kan worden aangetoond dat huisvesting invloed heeft op het imago van de organisatie, kan energieneutrale huisvesting je imago positief beïnvloeden. Organisaties kunnen daardoor dus verantwoord een deel van hun huidige marketing- en communicatiebudget voor hun nieuwe huisvesting inzetten.’

 

Binnenmilieu

Onderdeel van de ValueCase zijn de gegevens ten aanzien van het binnenmilieu die de arbeidsproductiviteit van medewerkers in positieve zin beïnvloeden. Hiervoor heeft Atze Boerstra, directeur van BBA Binnenmilieu uit Den Haag op verzoek van het EET alle onderzoeksresultaten over binnenmilieu in relatie tot arbeidsproductiviteit op een rij gezet. ‘Er is in de afgelopen jaren in binnen- en buitenland al veel onderzocht maar nog nooit samengebracht’, vertelt Boerstra. ‘De exercitie die nu is gedaan levert de kengetallen op die de ValueCase voeden. Dat betekent dat onze rapportage inzichtelijk maakt wat de effecten zijn van gebouw- en installatie-aanpassingen op de arbeidsproductiviteit.’ Machiel Karels: ‘De eyeopener die Atze’s rapport mij gaf is tweeledig. Zo blijkt de relatie met ziekteverzuim veel lastiger te trekken dan altijd werd gedacht. Wij dachten altijd dat het ziekteverzuim omhoog gaat als het binnenmilieu slecht is maar dat geldt dus alleen bij luchtkwaliteit en het ontbreken van verse luchttoevoer. Bij elementen zoals akoestisch en visueel comfort is de relatie met ziekteverzuim erg zwak. Maar duidelijk is nu wel dat een goed binnenmilieu zorgt voor een betere productiviteit.’

 

Inzichtelijk

‘De potentiële impact is gigantisch’, zegt Tristan Kunen. ‘Je moet je voorstellen wat de gevolgen zijn voor een dealerroom van een bank als het binnenmilieu niet goed is.’ Boerstra heeft in lijn met internationale normen het binnenmilieu in klassen en verschillende kwaliteitsniveaus ingedeeld. ‘Als je vervolgens dus aanpassingen doet waardoor het klimaat verbetert, de lichtinval beter en de akoestiek plezieriger is, blijkt dat medewerkers tien procent productiever zijn. Dat kunnen we nu uitdrukken in een geldbedrag en daarmee maken we inzichtelijk wat je theoretisch per jaar kunt verdienen en verantwoord kan inzetten om de huisvesting energieneutraal te maken.’

‘Natuurlijk’. zegt Karels, ‘is het lastig om harde garanties te geven op een toename van de productiviteit. Maar je kan het binnenmilieu wel zodanig aanpassen dat aan alle fysieke randvoorwaarden is voldaan om zo productief mogelijk te werken. We maken een cashflow inzichtelijk die tot nu toe altijd onzichtbaar is geweest en het verduurzamen naar energieneutraal van kantoorruimte eenvoudig financieel haalbaar maakt.’

Hij pakt een vel papier en rekent voor. ‘Neem een standaard kantoorgebouw van 3.000 m2. Een arbeidsplaats beslaat gemiddeld 20 m2. Dan kost dat voor die 20 m2 vloeroppervlak zo’n 50.000 euro inclusief werkgeverslasten. Dat is dus 2.500 euro per m2 die je aan arbeidskosten kwijt bent in relatie tot ongeveer 15 euro per m2 aan energie. Als we een energiebesparende maatregel nemen en alleen aan de knop energie draaien, kunnen we die 15 euro besparen met een terugverdientijd van 20 tot 30 jaar. Op het moment dat we met de bewuste maatregel ook het binnenmilieu verbeteren, al is dat maar 1,5 procent, dan heb je het dus over ruim 35 euro per m2 waar je per jaar voordeel pakt. Om een ander voorbeeld te geven, in de traditionele business case investeer je 200.000 euro en boek je jaarlijks een energievoordeel van 20.000 euro met een terugverdientijd van tien jaar. Volgens ons model investeer je geen 200.000 euro maar 250.000 euro of 300.000 euro. Die investering is binnen één jaar terugverdiend omdat ook het effect op de arbeidsproductiviteit wordt meegenomen.’

 

Vastgoedwaardering

Volgens het drietal betekent het draaien aan de knop van arbeidsproductiviteit ook draaien aan de knop van vastgoedwaardering. Karels: ‘Uit uiteenlopende onderzoeken blijkt dat duurzaam vastgoed beter rendeert.’

‘Door het grote aanbod zijn huurders alleen maar kieskeuriger geworden’, aldus Boerstra. EET gaat nu met de ValueCase de boer op. ‘We zijn nu al druk bezig met zorgen voor bewustwording. We zien langzaam maar zeker een stroom ontstaan in vastgoed Nederland dat taxateurs het aspect gezondheid van het gebouw mee gaan nemen in de waardering. Dat betekent dat vastgoed niet langer uitsluitend wordt gewaardeerd als een stapel stenen, maar dat ook de potentiële impact op het primaire proces van de gebruiker een plekje krijgt in de waardering. Dus we zijn op de goede weg’, aldus Kunen.

 

Hans Ouwerkerk

Ouwerkerk Tekst en Advies

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels