nieuws

Certitudo Capital transformeert hoofdkantoren tot woningen

Geen categorie

De ontwikkelende belegger Certitudo Capital uit ’s Hertogenbosch is hongerig. In rap tempo koopt het bedrijf voormalige hoofdkantoren op, om deze snel te transformeren naar woningen. ‘We hebben haast – over anderhalf jaar is de bestaande voorraad op’, zegt directeur Peter Kuiten.

De keuze voor voormalige hoofdkantoren is logisch, zegt directeur Peter Kuiten van Certitudo Capital. ‘Het zijn panden die een goede bouwkwaliteit hebben, altijd secuur zijn onderhouden en veelal op een mooie plek liggen.’ En over de prijs valt vaak prima te onderhandelen. Het aantal meters in zo’n gebouw maakt het vaak onmogelijk om een nieuwe huurder te vinden, terwijl eigenaren niet altijd zin hebben te investeren in het geschikt maken voor multi-tennant. ‘Ik krijg dagelijks drie tot vier mailtjes waarin een pand wordt aangeboden. Het komt nu echt op ons af.’

In 2015 reeg Certitudo al een aantal fraaie parels aan zijn ketting, met als pronkstuk het voormalige hoofdkantoor van Centraal Beheer (45.000 m2) in Apeldoorn, een ontwerp van de Nederlandse architect Herman Hertzberger. Maar ook een uitstekend gelegen pand als het voormalige hoofdkantoor van Akzo Nobel (10.000) in de wijk Presikhaaf in Arnhem. In Dordrecht werd het Tomadohuis aangekocht, gebouwd naar ontwerp van architect Huig Maaskant en inmiddels monument. In de thuisstad ’s Hertogenbosch bezit de belegger beide voormalige kantoren van de Belastingdienst aan de Kooikersweg 101 (6.700 m2) en Kooikersweg 1 (3.150 m2) en het voormlige kantoor van Royal Haskoning aan de Boschveldweg, inmiddels getransformeerd. In Oss werd het voormalige hoofdkantoor van Organon aan de Wethouder Van Eschstraat overgenomen uit de portefeuille van kantorenbelegger Merin.

Een mooi voorbeeld van de slagvaardigheid waarmee Certitudo te werk gaat is de transformatie van het vroegere hoofdkantoor van oliemaatschappij Q8 in Rotterdam aan de Prinsenlaan 633 in Rotterdam. Het pand kwam in 2014 leeg te staan toen de gebruiker een nieuw onderkomen betrok in Den Haag. In nauwe samenwerking met de gemeente Rotterdam werd dit pand onder handen genomen in wat tegenwoordig een ‘flitstransformatie’ wordt genoemd.

Gemeenschappelijke daktuin

Het Q8-kantoor, gelegen in de Rotterdamse wijk Prinsenland, werd omgedoopt tot De Prins. Het voormalige kantoor heeft nu energielabel A en beschikt over appartementen van 48 m2, met huurprijzen vanaf 650 euro per maand, waardoor huurtoeslag tot de mogelijkheden behoort. Huurders beschikken over een plekje op het eigen parkeerterrein. En op het dak is een gemeenschappelijk, volledig ingericht dakterras. Winkelcentrum het Lage Land en metrostation Prinsenlaan liggen op loopafstand, terwijl de Erasmus Universiteit op vijf fietsminuten afstand ligt. De transformatie werd uitgevoerd naar een plan van Hooper Architects.

Om snelheid in de transformatie te brengen werd besloten de appartementen per etage op te leveren. Eind 2015 is de bovenste etage klaar om de eerste huurders te verwelkomen. Vervolgens wordt in de eerste maanden van 2016 elke twee weken een ondergelegen etage opgeleverd.

Splitsing

Als bedrijf is Certitudo Capital voortgekomen uit de splitsing van de grote Eindhovense ontwikkelaar Elzent in 2007, toen de twee aandeelhouders uit elkaar gingen. De basis vormde toen een gemengde portefeuille van logistiek, leisure, kantoren en retail. Daarin zitten goed verhuurbare objecten als een 50-procentsbelang in winkelcentrum Helftheuvel in ’s Hertogenbosch, vier vestigingen van horecagroothandel Sligro, 14 hectare grond met 17.000 m2 vrieshuis en 13.000 m2 logistiek in Gameren en de eigen kantoorlocatie Pentaparc in ’s Hertogenbosch, een eigen ontwikkeling die op termijn wordt uitgebreid met een derde kantoorvilla’s, van in totaal vijf stuks. Het beheer van de portefeuille kende weinig uitdagingen, waardoor er binnen de organisatie ruimte was voor nieuwe activiteiten.

De doelgroep waarop Certitudo zich met het label iResidence richt bestaat vooral uit jonge professionals, aangevuld met een klein deel post-HBO en -universitaire studenten in de leeftijd van 22 tot 35 jaar. In één kantoorpand op loopafstand van hogescholen in Arnhem richt Certitudo zich in één pand nadrukkelijk wel op studenten. De Graaf, met 72 zelfstandige studentenunits, werd in een maand tijd volledig verhuurd. De Gravin telt 99 woningen, het merendeel voorzien van twee kamers, voor jonge professionals.  ‘Maar ook andere groepen zijn blij met de kleine huurwoningen, door de grote schaarste aan compacte woningen. Wij leveren een complete woning, met hoogglanskeuken en pvc-vloer en luxueuze afwerking’, zegt Kuiten.

Liberale huurappartementen

De belegging die Certitudo creëert bestaat uit sociale en liberale huurwoningen. Bij het Tomadohuis, aangekocht uit de portefeuille van een Zwitserse belegger, bouwt de belegger opnieuw een mix van appartementen voor de sociale en geliberaliseerde markt. De bovenste etage wordt opgedeeld in twee luxueuze penthouses, aan één zijkant wordt het dak ingericht als gemeenschappelijk terras voor de overige bewoners. De ontwikkelaar koos ook voor liberale verhuur omdat dit goed kon door de uitstraling van het pand, dicht bij de Dordtse binnenstad. ‘Van de woningen is ruim de helft al verhuurd’, vertelt Kuiten. ‘Met een opleverdatum over een aantal maanden is dat erg netjes.’

Kuiten zag in 2013 zijn kans schoon om transformaties te gaan doen. Als eerste werd het van een particuliere belegger overgenomen pand De Hertogh aan de Kooikersweg in ’s Hertogenbosch onder handen genomen. Het verouderde kantoorpand werd gerenoveerd en omgevormd tot 54 huurappartementen met een oppervlak van 31 tot 76 m2, met gebruik van een gemeenschappelijk, volledig ingericht dakterras en voor elke woning een parkeerplaats op eigen terrein. Bij oplevering waren er tweemaal zoveel gegadigden als beschikbare woningen. Door het grote tekort aan huurwoningen in ’s Hertogenbosch kent het pand na twee jaar in de verhuur nog steeds een wachtlijst.

100 miljoen

De getransformeerde panden worden alle ingebracht in de zogenoemde iResidence-portefeuille van Certitudo. Alle panden zijn eigendom van de ontwikkelaar. De portefeuille heeft nu een omvang van zo’n 800 woningen, met een waarde van circa 100 miljoen euro. Het doel is de portefeuille verder uit te breiden, zodat de omvang aantrekkelijk wordt als belegging voor een institutionele partij uit binnen- of buitenland.

Het perspectief van een exit wil niet zeggen dat Kuiten concessies doet op het gebied van kwaliteit. ‘We bouwen om te houden, maar gezien de gekte op de markt zullen we eens gaan verkopen.’

Spin-out

Voor Certitudo betekent de nieuwe activiteit ook een flinke groei van de organisatie. Bij de spin-out werkten bij het bedrijf zo’n acht mensen. Nu is het bedrijf aangedikt tot een omvang van 17. Vooral de ontwikkelafdeling is gegroeid, maar ook bij het commercieel en technisch beheer zijn er mensen bij gekomen. Daarnaast is er een flexibele schil van mensen die worden ingehuurd op projectbasis. ‘Dat zijn mensen die wij goed kennen en gedurende een project inhuren. Bij oplevering gaan zij bij een volgend project of bij anderen aan de slag.’

Een huzarenstukje wordt de transformatie van het voormalige hoofdkantoor van Centraal Beheer Achmea in Apeldoorn naar een multi-functioneel gebouw met een mix van woningen, voorzieningen en horeca. De naam van deze grootschalige herontwikkeling wordt Hertzberger Parc, als eerbetoon aan de illustere ontwerper van het markante gebouw. De architect – inmiddels 83 jaar oud – denkt vol enthousiasme mee over de aanpassing van het gebouw die dit mogelijk moet maken.

Ingrepen

Aan het hoofdgebouw zullen wat ingrepen moeten worden gedaan om de transformatie naar woningen mogelijk te maken, vooral om in de grote overdekte binnenruimte voldoende daglicht toe te laten. Maar het later aangebouwde kantoordeel, met het oorspronkelijke gebouw verbonden met een atrium, zou op korte termijn al kunnen worden omgebouwd naar woningen.

Rotterdam transformeert

Certitudo Capital is één van de partijen die leegstaande kantoorruimte in Rotterdam transformeert naar woningen. Gemeente Rotterdam presenteerde tijdens een congres op 10 december de nieuwe aanpak die de gemeente voorstaat in de samenwerking met marktpartijen. Dit is het derde artikel in een reeks over transformatie in Rotterdam. Eerdere afleveringen verschenen in de edities van oktober (kop) en november (kop). In de januari-editie verschijnt het laatste deel in deze serie.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels