nieuws

‘Bij Multi en Blackstone is vastgoed core business’

Geen categorie

Een jaar geleden kondigde Jaap Blokhuis in Vastgoedmarkt, in zijn eerste interview sinds zijn aantreden als ceo van Multi, grote veranderingen bij Multi aan. Meer asset manager en minder ontwikkelaar, en een portefeuille die substantieel zal groeien. Multi zit een jaar verder duidelijk op de ingezette koers, concludeert Blokhuis. ‘Onze portefeuille is meer dan verdubbeld. We zijn verhuisd van Gouda naar de Zuidas en Multi heeft nu ruim 100 medewerkers meer dan een jaar geleden.’

Het is even wennen. Decennia lang regeerde Multi vanuit het kantoor in Gouda de Europese retailvastgoed ontwikkelingsbranche met tientallen, vaak prijswinnende winkelcentra. Sinds ruim twee jaar wordt Multi gecontroleerd door het Amerikaanse investeringsbedrijf Blackstone en zwaait Jaap Blokhuis de scepter. Dit voorjaar verhuisde Multi van Gouda naar een minstens zo fraaie locatie op de Zuidas, het 1000 Mahler gebouw. Blokhuis, nu anderhalf jaar ceo van Multi: ‘Het kantoor in Gouda was te groot geworden en omdat Multi toch vooral een asset managementbedrijf is geworden, is de Zuidas een meer voor de hand liggende huisvestinglocatie.’

Blokhuis – die voordat hij bij Multi aantrad, bijna twaalf jaar leiding gaf aan Redevco, het vastgoedvehikel van de familie Brenninkmeijer, en daarvoor bij Nationale Nederlanden en ING Real Estate werkte – voelt zich als de spreekwoordelijke vis in de vastgoedzee. ‘Ik vind dit werk ongelooflijk leuk. Multi is altijd een fantastische ontwikkelaar geweest, maar was in de problemen gekomen. Die negatieve spiraal hebben we een positieve draai kunnen geven. Ruim twee jaar geleden, toen Blackstone Multi in handen kreeg, was de portefeuille aan assets en projecten in ontwikkeling ruim 2 miljard euro waard. Nu zitten we op een veelvoud.’

Blokhuis weet heel goed waarom hij het bij het nieuwe Multi zo leuk vindt: ‘Ik werk voor het eerst bij een bedrijf waar vastgoed core business is, met uitzondering van een uitstapje bij Corio. Bij Nationale Nederland/ING waar ik zestien jaar heb gewerkt, ging het eigenlijk om de verzekeringen en bancaire zaken. Als vastgoed niet meer past in de core business, wordt even zo makkelijk de hele vastgoedtak opgeheven. Voor de familie Brenninkmeijer was de core business uiteindelijk retail. Maar bij Blackstone/Multi gaat het om vastgoed. Je hoeft niet bang te zijn dat je niet adequaat op kansen kunt reageren, omdat de geldmiddelen ergens anders voor bestemd moeten worden.’

Er heeft de afgelopen jaren een enorme kaalslag plaatsgevonden in de Nederlandse vastgoedbranche, constateert Blokhuis. Hij ziet echter een kentering: ‘Ook bij veel beleggers hebben we een consolidatieslag gezien. Het is een uitermate dunne markt geworden. De afgelopen twee jaar heeft de Nederlandse vastgoedmarkt  in een soort verlammende mentale omhelzing gezeten. Vastgoed was ziek en frauduleus, de performance was slecht en we bleven achter bij de rest van Europa. Wij hebben ons compleet de put in gepraat. Vastgoed is, kortom, in Nederland een vies woord geworden. Maar het omgekeerde is waar. Vastgoed is een ongelooflijk mooi vak met een grote maatschappelijke relevantie en Multi is opnieuw in ‘full swing’ actief op de Nederlandse en Europese markt. Het is uitermate boeiend om dat mee te kunnen maken en daar leiding aan te geven.’

 

Actief aankopen

Multi is inderdaad weer zeer actief, maar behoort vooralsnog niet tot de absolute Europese top als eigenaar van commercieel vastgoed. Die buitencategorie wordt gevormd door de beursgenoteerde vastgoedbeleggers Unibail-Rodamco en Klépierre, met retailportefeuilles van ruim boven de 20 miljard. Blokhuis: ‘Er zijn nogal wat beursgenoteerde retailfondsen onder de 5 miljard euro. Denk aan Eurocommercial Properties of VastNed. Maar in de middencategorie, zeg maar 5 miljard plus, heb je alleen Hammerson. Hoewel we zelf niet beursgenoteerd zijn, wordt onze benchmark gevormd door pan-Europese beursgenoteerde retailfondsen. We willen met Multi in dezelfde categorie terecht komen als Hammerson.’

Multi heeft daarvoor het afgelopen jaar de nodige stappen gezet. Niet alleen groeide de portefeuille opzienbarend, ook het aantal medewerkers nam weer toe, van ruim 500 naar 650. ‘We hebben onder meer een factory outlet-platform toegevoegd aan onze winkelcentraportefeuille in Italië. Ook zitten we in een aantal nieuwe landen, zoals Duitsland en Slowakije. We hebben sinds kort zelfs drie winkelcentra in Letland. En niet te vergeten de aankoop van drie voormalige Multi-winkelcentra: Forum Montijo en Forum Almada in Portugal en Espacio Leon in Spanje. Eind vorig jaar kochten we al van CBRE Global Investors veertien kleinere Nederlandse winkelcentra met een totale oppervlakte van ruim 100.000 m2 en dit jaar een Duitse portefeuille van 500.000 m2.’

 

Tweedeling

Intern heeft Multi de retailportefeuille opgedeeld. Blokhuis: ‘Dat is enerzijds – voor ongeveer 80 procent van het totaal – een hoogwaardige Mall-portefeuille, zeg maar de oude Multi-winkelcentra die veelal onder de naam Forum in de markt zijn gezet.  En de grocery retailpark-portefeuille, die bestaat uit sterk op een supermarkt gerichte kleinere winkelcentra aan de rand van de stad. Bij deze laatste portefeuille gaat het om de stabiele cashflows. Daarin zit onder meer de portefeuille die we het afgelopen jaar in Nederland kochten en de nieuwe Duitse portefeuille. Deze grocery retailpark-portefeuille geeft een hoger cashflow rendement, maar biedt minder waardeontwikkeling. Met de nodige financiering kun je dan uitkomen op een return on equity van ruim boven de 10 procent. Beide portefeuilles laten we flink groeien. Maar misschien nog wel het belangrijkste is dat meer dan 10  procent van de portefeuille nog steeds uit ontwikkelingsprojecten bestaat. Het ‘oude’ Multi, dat bestond uit ontwikkelen van winkelcentra en het beheer daarvan, is dus geïntegreerd in het asset management. Ontwikkelen blijft een ondersteuning van de kernactiviteit, namelijk asset management.’

 

Ontwikkelen

Hoe belangrijk het ontwikkelen voor het ‘nieuwe’ Multi is, laten de cijfers zien. Blokhuis: ‘In 2015 leveren we meer dan 200.000 m2 aan retailvastgoed op. Onlangs openden we ons eerste winkelcentrum in Oekraïne, Forum Lviv met 35.000 m2. Begin deze zomer hebben we ook, samen met 50 procent’ partner Altındağ Gayrimenkul Forum Diyarbakir geopend, een winkelcentrum van 54.000 m2 in de Turkse regio Anatolië. Verder hebben we de herontwikkeling van Magnolia Park in het Poolse Wroclaw voltooid. Dat winkelcentrum is uitgebreid met 22.000 m2 en beslaat nu 100.000 m2. Magnolia is het eerste winkelcentrum dat niet uit de traditionele Multi-stal komt, maar uit de markt is gehaald door Blackstone.  Dat laatste zullen we steeds vaker zien. En op 22 oktober hebben we  ons eerste winkelcentrum in Slowakije geopend, Forum Propad met 22.000 m2, inclusief een parkeergarage. In onze pijplijn zitten verder nog het Poolse Forum Gdansk met 64.000 m2 waarvan de opening in 2017 is voorzien. En we hebben ook nog in de binnenstad van Rotterdam het project Forum, een herontwikkeling en uitbreiding van zo’n 200 miljoen euro.’

Daarnaast wordt er verkocht, bevestigt Blokhuis. ‘Wij zijn als asset manager niet alleen koper. De Europese koopmarkt is om te groeien het afgelopen jaar moeilijker geworden door de grote hoeveelheid geld op de markt en de schaarste aan goede projecten. Daarom is het belangrijk dat wij onze ontwikkelingspijplijn op peil houden. Maar we verkopen winkelcentra in onze portefeuille die niet langer voldoen aan onze criteria. Zo heeft de joint venture Blackstone/Catalyst eind september het winkelcentrum Houndshill in Blackpool voor 105 miljoen pond verkocht aan New Frontier, een Zuid-Afrikaans maar op Mauritius gevestigd genoteerd vastgoedfonds.’

 

Blackstone

Wie beslist over nieuwe aankopen of eventuele verkopen? Multi of Blackstone? Blokhuis: ‘De uiteindelijke aan- en verkoopbesluiten worden in Londen genomen. Wij zijn ondersteunend in dat proces. Wij analyseren mee als het gaat om de aankoop van een Europese winkelportefeuille. Dan wordt er echt een beroep gedaan op onze expertise. Maar wat ook gebeurt, is dat Blackstone een globale portefeuille aankoopt, waarin een stuk Europees retailvastgoed zit. In dat geval wordt dat automatisch naar ons doorgezet.’

Het spannende voor zowel Multi als Blokhuis zelf blijft de exit op termijn van Multi. Blokhuis: ‘Het is algemeen bekend dat Blackstone een gemiddelde investeringstermijn hanteert van vier jaar. We zitten nu iets over de helft van die vier jaar, maar ik kan er niets over zeggen. Ook die beslissing wordt in Londen genomen. Ik ga er wel vanuit dat Multi in z’n geheel wordt verkocht en niet in kleinere delen naar de markt wordt gebracht.’

 

Het ‘oude’ Multi

Hoe kijkt Blokhuis aan tegen het ‘oude’ Multi, voordat hij het in 2014 ging leiden. ‘Ik ken Multi eigenlijk vanaf het moment dat ik in 1984 bij Nationale Nederlanden begon. De kracht van Multi was marketing en architectuur. Multi is altijd een zeer ondernemend bedrijf geweest en opereerde vroeg in de cyclus als het gaat om nieuwe markten zoals Portugal en Turkije. Maar Multi ging in zijn wat opportunistisch model steeds grotere risico’s nemen. Ik heb Multi gekend als de ontwikkelaar die alleen ging bouwen als er een stabiele belegger had getekend of als het project grotendeels voorverhuurd was. Feitelijk zijn wij, nu onder de paraplu van Blackstone, terug bij het Multi uit de beginfase. Voor Blackstone moet bij een nieuw winkelcentrum de financiering op orde zijn en een bepaald percentage voorverhuurd, anders wordt er niet gestart. Maar dat houdt onverlet dat het ‘oude’ Multi een geweldige ontwikkelaar van winkelcentra is geweest en nog steeds is. Ik zeg hier intern: Het is doodzonde dat we niet alle winkelcentra die Multi ooit heeft ontwikkeld, zelf in portefeuille hebben als asset manager. Dan hadden we nu de meest fantastische winkelcentraportefeuille van Europa gehad.’

 

Retailmarkt

Hoe kijkt Blokhuis aan tegen de huidige retailmarkten, die zo belangrijk zijn voor retailvastgoed. Niet alleen in Nederland, maar ook in de rest van Europa? ‘We weten allemaal dat de toekomst van retail in multichannel ligt en dat de showroomfunctie van retailers verder versterkt wordt, juist voor de ketens die al sterk zijn in online. We zien ook dat retailers die niet in staat zijn om te innoveren, het zwaar krijgen. In Nederland hebben we al een aantal van die voorbeelden van ketens die veel te lang op een oude formule zijn blijven hangen. Voor Multi is het zaak nieuwe en innoverende formules in de winkelcentra te krijgen.’

Zitten er ook grote risico’s aan de huidige portefeuille? Is bijvoorbeeld Turkije – met veertien Multi-winkelcentra – niet een te grote risicofactor? ‘Risico’s horen bij vastgoed, het gaat erom hoe je er mee omgaat. Landen, regio’s, objecten waar het risico vrijwel afwezig is, laten vaak tegenvallende returns zien. Het kenmerk van de manier van werken van Blackstone is dat ze zich richten op gebieden die een speciale expertise vereisen. Om daarmee een bovengemiddeld rendement te generen. De risico’s van Turkije zijn niet nieuw. Toch is Turkije de afgelopen twee jaar veruit ons best presterend land geweest. En ook dit jaar zal dat niet anders zijn. Blackstone koopt regelmatig projecten waarmee het niet goed is gegaan, maar die er doorheen getrokken kunnen worden. Het Multi-apparaat kan dat.’

 

Verlammende omhelzing

En Nederland? ‘Ik heb het eerder gehad over de verlammende situatie waarin we jaren hebben verkeerd. Daar beginnen we langzaam maar zeker uit te komen. Maar Nederland is wel het traagste land van Europa als het gaat om retailherstel. Er tekent zich een voorzichtig herstel af. Maar wat gaat het stroperig! Ik weet dat we historisch gestraft worden door de enorme fijnmazigheid van onze winkelmarkt. En we zijn altijd een land van ontwikkelaars geweest en mede daardoor hebben we te makkelijk te veel meters retailvastgoed toegevoegd. Maar dat is nog geen verklaring waarom retailers zo terughoudend zijn in hun expansiebeleid of in hun internationalisering!’

Maar, bevestigt Blokhuis, Multi heeft nog genoeg plannen in Nederland. ‘Zeker een achttal projecten. Forum  Rotterdam wordt in een aangepaste vorm gewoon herontwikkeld en uitgebreid. We gaan daar een Primark bouwen van 17.000 m2, de kantoorruimte wordt herontwikkeld en we slopen de Lijnbaan om deze vervolgens opnieuw te bouwen. Verder zijn we bezig Mosveld in Amsterdam te bouwen, en werken we aan projecten in Kampen, Arnhem, Zwolle, Utrecht, Vught en in Heerlen.’

 

Brandschoon

Aan het einde van het gesprek wil Blokhuis nog iets aanvullen over de veranderingen die Multi het afgelopen jaar heeft doorgemaakt. ‘Er is veel gezegd en geschreven over het ‘oude’ Multi. We hebben afscheid moeten nemen van medewerkers die niet wilden of konden werken volgens dezelfde normen en waarden die wij voorstaan. Blackstone is een onderneming die valt onder streng Amerikaans toezicht en de voorschriften en regels die aan Blackstone worden gesteld, gelden ook voor ons. Ik durf te stellen dat we nu een brandschoon bedrijf zijn. Dat is ook in het belang voor een eventuele exit. Blackstone kan zich om die reden geen negatief nieuws veroorloven. Daarom hebben we het afgelopen jaar veel aandacht besteed aan integriteit, compliance, gedragscodes en dilemma-trainingen. Wat buiten kijf staat, is dat Multi altijd een belangrijk vastgoedbedrijf is geweest met uitzonderlijke producten. Dat geldt nog steeds. Het ‘nieuwe’ Multi is een verzamelbak van geweldige vastgoedtalenten die ook nog eens kunnen bogen op heel veel ervaring. Het ondernemerschap, dat Multi zo heeft gekenmerkt, moet blijven bestaan. Dat vaarwel zeggen moet boven alles worden voorkomen.’

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van november 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels