nieuws

Aanvangsrendement top woningmarkt naar 4 procent

Geen categorie

De bruto aanvangsrendementen (BAR) bij de aankoop van nieuwbouw-huurwoningen op toplocaties in Amsterdam dalen volgend jaar naar 4 procent. Dit jaar daalt het BAR gemiddeld al 75 tot 100 basispunten.

Aanvangsrendement top woningmarkt naar 4 procent

Dat zei Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Hij maakte de cijfers op 27 oktober bekend bij de presentatie van Outlook 2015-2018 over de Nederlandse vastgoedmarkt. In andere steden van de Noordvleugel zal het BAR in 2016 bij aankopen van core- en prime-huurwoningprojecten dalen tot 4,5 procent. In Den Haag en Rotterdam – de grote steden van de Zuidvleugel – ligt de ondergrens in 2016 naar verwachting op 4,75 procent. Dat percentage geldt ook voor de stedelijke toplocaties in de Brabantse Stedenrij en de as Amersfoort-Arnhem-Nijmegen.

Met deze aanvangsrendementen zijn de verliezen die in Nederland zijn gemaakt na de wereldwijde financiële crisis van 2008 in minder dan twee jaar goedgemaakt, merkt Jagersma op. ‘Twee jaar geleden was alles nog kommer en kwel. Nu is de woningmarkt in Amsterdam al volstrekt oververhit.’ Syntrus Achmea is met een Nederlandse woningportefeuille van 4,2 miljard euro marktleider. Dit jaar behaalt de vermogensbeheerder een totaal rendement (direct en indirect) van 8 procent op deze portfolio.

Syntrus Achmea krijgt volgens Jagersma genoeg kapitaal om jaarlijks voor 1 miljard euro bij te kopen. ‘Maar vanwege het gebrek aan woninglocaties beleggen we dit jaar voor ongeveer 600 miljoen euro in woningprojecten, goed voor 2.000 tot 2.500 woningen. Dat zal de komende jaren waarschijnlijk ook zo zijn.’ In hypotheken investeert de vermogensbeheerder nog eens 1 miljard euro, net zoveel als dit jaar. De directievoorzitter roept lokale overheden dringend op om meer ruimte te creëren voor vrije sector huurwoningen.

‘Nu al is er een tekort aan betaalbare huurwoningen. Gemeenten en ontwikkelaars kiezen steeds vaker voor projecten met koopwoningen. De fiscale subsidie van koopwoningen leidt ertoe dat huurwoningen 10 tot 15 procent minder waard zijn. Dat vertaalt zich in veel lagere grondprijzen voor huur. Het aanbod dreigt op te drogen en de nieuwbouwproductie in te storten. Wil een gemeente woningbouw aanjagen, is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor huurwoningen een must. Ook moeten er strategische allianties met woningcorporaties worden gevormd om de woningproductie veilig te stellen.’

Amsterdam heeft dat inmiddels ingezien, stelt Jagersma. ‘In 2014 wonnen we een tender in Houthavens. Dat was gelijk de laatste tender waar we op inschreven, want Amsterdam ging vanaf dat moment voor de hoogste grondopbrengst. In een gesprek met het bestuur hebben we onze zorgen hierover geuit. Sindsdien houdt Amsterdam hier gelukkig rekening mee. Het bestuur kan het zich niet permitteren dat de dynamische en creatieve klasse – de net afgestudeerden – wegtrekken uit de stad vanwege de onbetaalbaarheid. Nu bestaat 30 tot 40 procent van het tenderaanbod uit middeldure huurwoningen.’

Syntrus Achmea blijft echter niet op haar handen zitten, benadrukt Boris van der Gijp, directeur Strategie en Consultancy. ‘Wij zijn zeer actief om onze portfolio gevuld te houden. Projectontwikkeling, inschrijven op tenders, inzetten op transformatie van eigen kantoren en investeren in kwetsbare wijken die zich nog moeten ontwikkelen. Ook investeren we meer in zorgwoningen.’

Vanwege de schaarste nemen alle investeerders meer risico, constateert Van der Gijp. ‘De eerste jaarhelft is voor 1,1 miljard euro in de huurwoningmarkt belegd, 30 procent meer dan in dezelfde periode in 2014. Die interesse houdt in 2016 aan. Er moeten meer risico’s worden genomen. Het risicoprofiel van institutionele beleggers verschuift dan ook van core naar value add en soms zelfs opportunistic.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels