nieuws

Woningwaarderingsstelsel niet echt eenvoudiger

Geen categorie

De per 1 oktober 2015 doorgevoerde wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (wws) heeft voor iedere in de sociale sector verhuurde woning gevolgen. De wijzigingen beogen een vereenvoudiging van de bepaling van de maximale huurprijsgrenzen van zelfstandige woonruimten in te houden.

Moeilijk te bepalen onderdelen in het wws, zoals woonomgeving en hinderlijke situaties, zijn vervallen en vervangen door wws-punten afgeleid van de Woz-waarde. De puntwaarden voor zelfstandige woonruimten zijn met 3,8 procent verlaagd. Het is nog maar de vraag of gezien alle processuele consequenties het daadwerkelijk een vereenvoudiging zal zijn. Daarnaast is de puntentoeslag voor serviceflatwoningen vervallen en opgevolgd door een toeslag voor ‘zorgwoningen’.

De wijzigingen betreffen alleen zelfstandige woonruimten, verhuurd met een niet-geliberaliseerde huurprijs (‘de sociale sector’) en is niet beperkt tot een bepaald gebied in Nederland. Afgeschaft zijn de punten voor woonvorm, de moeilijk te bepalen punten voor woonomgeving en hinderlijke situaties, en de per 1 oktober 2011 ingevoerde schaarstepunten, die in gebieden met hoge Woz-waarden mochten worden bijgeteld. De tabel voor zelfstandige woonruimten is aangepast, de maximale huurprijzen zijn met 3,8 procent verlaagd om de te verwachten verhoging van het aantal wws-punten niet te laten leiden tot een verhoging van de maximale huurprijsgrenzen. De ‘meeropbrengst’ die schaarstepunten met zich meebrachten, zitten nu verdisconteerd in de algemene prijs per wws-punt. Een en ander is voor een buitenstaander niet na te rekenen.

Extra punten voor een ‘serviceflatwoning’ in de zin van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhpw) zijn afgeschaft en opgevolgd door extra punten voor een andere soort woning, de ‘zorgwoning’.

 

Renovatie

Een verhoging van het maximaal aantal wws-punten brengt voor een verhuurder geen mogelijkheid mee om tussentijds de huurprijs naar boven aan te passen. Die verhoging kan wel van belang zijn als een renovatie uitgevoerd gaat worden die tot een huurprijsverhoging kan leiden, of bij nieuwe verhuur tegen een hogere, en misschien zelfs geliberaliseerde, huurprijs. De huurder op zijn beurt kan wel direct een huurprijsverlaging voorstellen als de door hem te betalen huurprijs boven de nieuwe huurprijsgrens ligt. Dit zal een dempend effect kunnen hebben op het huurprijsniveau in de sociale sector in het algemeen.

Het puntenaantal is mede afhankelijk gemaakt van de meest recent vastgestelde Woz-waarde. Gebruikt wordt in beginsel de Woz-waarde vastgesteld op 1 januari van het jaar waarin het aantal wws-punten moet worden bepaald, en dat is de marktwaarde per 1 januari van het voorafgaande jaar. Tenzij de nieuwe Woz-waarde nog niet is vastgesteld. Dan geldt dus de marktwaarde van twee jaar geleden. De minimale Woz-waarde is 40.000 euro, om kleine woningen niet al te zeer in huurwaarde te laten zakken en om een huurprijs voor woningen die geen Woz-waarde hebben te kunnen vaststellen. De Woz-punten worden gedeeltelijk bepaald door de absolute Woz-waarde en gedeeltelijk door de Woz-waarde in relatie tot het aantal vierkante meter woonoppervlakte. De in de formule te gebruiken kengetallen (zie kader) worden elk jaar per 1 juli bijgesteld op basis van de algemene wijziging van de Woz-waarde. Na drie jaar zal het Woz-aandeel in de wws-punten worden herijkt, zodat het Woz-aandeel (macro gezien) circa 25 procent blijft van het totale puntenaantal. Al deze wijzigingen zullen jaarlijks voor iedere woning tot een ander puntenaantal leiden.

 

Mogelijk lange tijd onzekerheid

Omdat gebruik wordt gemaakt van de meest recente Woz-waarde behoeft deze waarde nog niet definitief te zijn vastgesteld op het moment dat verhuurder of huurder de maximale huurprijs van een bepaalde woonruimte willen bepalen. De Woz-beschikking wordt uiterlijk eind februari verzonden en de bezwaartermijn loopt af op 12 april. Zolang de Woz-beschikking niet vast ligt en er nog bezwaar- en beroepsmogelijkheden openstaan of over de Woz-beschikking nog procedures lopen, kan ook de huurprijs niet definitief worden vastgesteld. De vaststelling van een huurprijs loopt over maximaal twee instanties, de huurcommissie en daarna zo nodig de hoogste instantie, de (kanton)rechter. De vaststelling van de Woz-waarde loopt via de gemeente en de belastingrechter over mogelijk vier instanties met als hoogste instantie de Hoge Raad. De Woz-waarden plegen jaarlijks te wijzigen door stijging of daling van de marktwaarde, waardoor ook het puntenaantal van een woning jaarlijks wijzigt en daarmee de maximale huurprijsgrens. Met name waar de maximale huurprijs ligt op de grens tussen geliberaliseerd en niet-geliberaliseerd is het belang bij een juiste vaststelling van de (aanvangs)huurprijs voor zowel huurder als verhuurder zeer groot. Het kan gaan om enige honderden euro’s per maand of om een woning die wel of niet geliberaliseerd mag worden verhuurd. Per 1 oktober 2015 is door een wijziging in de Wwoz het o.a. mogelijk geworden tegen een te lage Woz-waarde bezwaar aan te tekenen. Maar een hogere Woz-waarde geeft niet alleen een hogere huurprijsgrens, maar leidt ook tot hogere belastingaanslagen voor de verhuurder. Onduidelijk zijn de gevolgen voor de huurprijs van een Woz-beschikking voor een groter object dat is verhuurd of waarin door huurder aangebrachte verbeteringen zijn meegenomen.

 

Geliberaliseerde verhuur nieuwbouwwoningen

De Woz-waarde van een nieuwbouwwoning die verhuurd wordt in het jaar waarin deze gereed is gekomen, zal worden bepaald aan de hand van de vervangingswaarde c.q. van geobjectiveerde stichtingskosten. De Waarderingskamer hanteert hiervoor een model-taxatieverslag. Om verhuurders enige zekerheid te bieden dat een nu of komende jaren te bouwen woning geliberaliseerd mag worden verhuurd, geldt voor de grotere woningen die in 2015 tot en met 2019 worden opgeleverd een soort van ‘liberalisatiegarantie’: indien deze woningen voor de aspecten 1 t/m 8 in het wws (de objectief vast te stellen kwaliteitsaspecten zoals oppervlakte) een minimum van 110 punten hebben, dan mogen er altijd 40 punten voor de Woz-waarde worden toegekend, zodat die woningen steeds geliberaliseerd verhuurd mogen worden, ongeacht de uiteindelijke Woz-waarde. Immers, nu de huurprijsliberalisatiegrens is gefixeerd tot 1 januari 2019 op 710,68 euro (per 1 oktober 2015 minimaal 146 wws-punten) is hiermee de geliberaliseerde verhuur gegarandeerd.

In het Bhpw is geen oplossing aangedragen voor toetsing van een huurprijsverhoging als een woning tijdens de huur wordt gerenoveerd. Voorbeeld: een liftaanleg zal een verbetering zijn, waarvoor een huurverhoging mag worden afgesproken. Of de overeengekomen huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens uitstijgt, zal de verhuurder willen bepalen aan de hand van de door de aanleg van de lift gestegen Woz-waarde (een lift krijgt geen wws-punten meer). De laatstelijk vastgestelde waarde is echter die van 1 januari voor de renovatie. Alleen zolang er voldoende ruimte voor een acceptabele huurverhoging zit tussen de geldende huurprijs en de maximale huurprijs, geldend voor de renovatie, is er geen probleem.

 

Zorgwoningen

Het begrip ‘serviceflatwoning’ is afgeschaft en opgevolgd door ‘zorgwoning’. De toeslag van 35 procent op het puntenaantal is in beginsel gehandhaafd. De toeslag mag worden toegekend aan een zelfstandige woning gelegen in een woongebouw dat geschikt én bestemd is voor mensen met een fysieke beperking. De gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te bereiken moeten een minimale breedte van 1,2 meter hebben. Er moeten voorzieningen zijn (liften en hellingbanen) bij drempels van 0,02 of hoger. Er moet ten minste een noodoproepinstallatie in de woning aanwezig zijn. En er moet gebruik kunnen worden gemaakt van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie en deze ruimten – het Bhpw gebruikt de meervoudsvorm – moeten daartoe ingericht zijn. Een van beide gebruiksmogelijkheden – het kunnen nuttigen van een maaltijd óf het kunnen recreëren – is kennelijk al voldoende. Niet is vereist dat in deze ruimten daadwerkelijk door of namens de verhuurder maaltijden worden verstrekt of dat de verhuurder verplicht is in deze ruimten recreatieve activiteiten te (laten) organiseren. Vervallen is de verplichting voor de verhuurder (of een derde organisatie) eenvoudige medische zorg te leveren. Ook de verplichte aanwezigheid van een logeermogelijkheid is vervallen. De organisatie van dit soort woongebouwen zal hiermee eenvoudiger zijn geworden en meer aangepast aan de tijd. Het financieel draaiend houden van dit soort woongebouwen, waarvoor de opbrengst van de huur een belangrijk element is, is al door wijzigingen in andere regelgeving zeker niet eenvoudiger op geworden. Deze wijzigingen in het wws kunnen tot gevolg hebben dat er serviceflats zijn, die in het verleden hebben geïnvesteerd om de extra 35 procent in rekening te mogen brengen, maar nu bouwkundig gezien niet aan de vereisten van een zorgwoning voldoen. Overigens, de bewoners van zorgwoningen zullen lang niet allemaal fysiek gehandicapt zijn, maar wel ‘senior’ en vrezend voor fysieke handicaps.

 

Wetgevingsvergissing

In het wws voor zorgwoningen zit nog een extra wijziging, die – naar ik vermoed – op een wetgevingsvergissing berust. De extra punten mogen alleen over de ‘oude’ objectieve kwaliteitspunten in rekening worden gebracht en niet over de nieuwe Woz-punten, die toch circa 25 procent van het totale puntenaantal uitmaken. Dat kan weleens een aanzienlijke verlaging van de maximale huurprijsgrenzen van zorgwoningen, voorheen serviceflatwoningen, met zich meebrengen.

Vooralsnog lijken in meer gebieden de maximale huurprijzen te zijn gedaald dan te zijn gestegen. Een aanmerkelijk aantal woningcorporaties heeft een huurverlagingsvoorstel van hun huurders niet afgewacht en eigener beweging een huurprijsverlaging doorgevoerd.

 

 

Over de auteur

 Karen Six-Hummel is als advocaat verbonden aan de sectie Vastgoed van Boekel te Amsterdam en te bereiken via karen.six-hummel@boekel.com of 020-7953020.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2015 

 

Zo bereken je de Woz-waarde

Bereken de punten voor de Woz-waarde als volgt:

 

Voor elke 7.900 euro van de Woz-waarde: 1 punt.

 

Voor de Woz-waarde gedeeld door de oppervlakte per 120 euro: 1 punt.

 

 

Voorbeeld:

 

Woz-waarde is 150.000 euro en woningoppervlakte is 70 m2.        

 

150.000/7.900 = 18,99 punten 

 

150.000/70/120 = 17,86 punten 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels