nieuws

Toename online foodbestedingen versnelt bestaande trends

Geen categorie

De discussie in de foodsector over de vraag of en in welke tempo de trend van online boodschappen doen doorzet, doet flink wat stof opwaaien. De vastgoedsector is tot op heden vrij sceptisch. Dat is niet verwonderlijk omdat het vastgoed van supermarkten voor beleggers en ontwikkelaars tot op heden een veilige vastgoedcategorie vormt met vaak langdurige huurcontracten en een stabiel rendement. Maar wat als de online bestedingen flink stijgen?

Op dit moment wordt de foodsector overspoeld door nieuwe concepten: Picnic, HelloFresh, Maaltijdbox en natuurlijk de ‘pick-up-points’ van supermarkten zoals Jumbo en Albert Heijn. Ook offline heeft de foodsector de afgelopen jaren nieuwkomers verwelkomd: Marqt, Landmarkt, Bilder & De Clerq of de Jumbo Foodmarkt. Al met al bijzonder veel vernieuwing die in zijn totaliteit een forse impact kan hebben op de aanbodstructuur van supermarkten in het algemeen en supermarktvastgoed in het bijzonder. Kan hebben, want het is nog maar de vraag wat de houdbaarheid is van nieuwe (vooral online) concepten die hun bestaansrecht nog niet hebben bewezen. Hoe dan ook, omzet is in de supermarktsector de basis van alles, concurrentie in deze sector is groot en elk procent marktaandeel dat afvloeit naar een ander kanaal dan de supermarkt, brengt gevolgen met zich mee voor de exploitatie en daarmee ook voor de waarde van supermarktvastgoed. 

 

Noodzaak ontbreekt

Waar in de winkelmarkt in brede zin de opmars van het Internet als aankoopkanaal is geaccepteerd en door veel retailers op wordt geanticipeerd, staat het internet als aankoopkanaal voor dagelijkse boodschappen nog in de kinderschoenen. Eén ding wordt steeds duidelijker: consumenten zijn internet aan het ontdekken  als supermarkt met het grootste assortiment en deze trend zet door. De vraag is hoe ver dit zal gaan en wat de impact daarvan is op de bedrijfsvoering van fysieke supermarkten. Omzet is de kurk waar alles op drijft. De omzet die een supermarkt op een bepaalde locatie realiseert is voor een belangrijk deel bepalend voor de huurwaarde en samen met de verwachte duur van de exploitatie van  sterk van invloed op de beleggingswaarde van supermarktvastgoed. De waarde van supermarktvastgoed wordt bepaald door de huurfactor. De huur geeft uitdrukking aan de bereidheid van een supermarktformule om zich ergens te vestigen en is daarmee mede een resultante van de te behalen omzet. De factor is een weerspiegeling van de mate van risico voor welke periode deze huur verwacht mag worden. Een sterke opmars van online foodbestedingen kan in theorie minder omzetkansen betekenen voor supermarkten en daarmee dus mogelijk minder bereidheid zich ergens te vestigen (of korter). Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de huurwaarde, de hoogte van de factor en dus voor de vastgoedwaarde van een pand.

De afgelopen maanden verschenen diverse onderzoeken (o.a. ING Bank, Thuiswinkel.org) met een voorspelling van het aandeel consumenten dat in 2020 online boodschappen zal doen. De uitkomsten variëren van 5 tot 25 procent. In deze onderzoeken wordt veelvuldig gekeken naar ontwikkelingen in het buitenland, met name Engeland, Frankrijk en Duitsland. Ten onrechte, naar onze mening. Nederland typeert zich door een hoge bevolkingsdichtheid maar nog meer door een zeer hoge supermarktdichtheid. Bureau Locatus heeft al eens becijferd dat een consumenten in Nederland binnen een afstand van gemiddeld 900 meter kan beschikken over een volwaardige supermarkt. Elke Nederlander beschikt over 0,23 m² wvo (winkelvloeroppervlak). Dit resulteert in een hoge bezoekfrequentie aan supermarkten, relatief veel impulsaankopen en een beperkte noodzaak om online boodschappen te doen.

 

Hamvraag 

Zogezegd, de online foodbestedingen groeien en dat is een feit. De hamvraag is of deze nieuwe trend sterk genoeg is om het koopgedrag van consumenten dusdanig te veranderen zodat disruptie ontstaat van de ruimtelijke aanbodstructuur van supermarkten. Wij denken van niet. Maar we kunnen niet doen alsof online foodbestedingen er niet zijn en daarom is het interessant om op basis van informatie die we nu hebben naar de toekomst te kijken. Stel dat de consument zijn aankoopgedrag daadwerkelijk gaat veranderen en meer online gaat kopen en dat verdere automatisering en robotisering het verdienmodel voor de detailhandel in dagelijkse artikelen volledig op zijn kop zet. Bijvoorbeeld door (een doorontwikkelde variant van) het recent gelanceerde concept van Picnic of door een nog innovatiever concept waarbij consumenten een koelkast aan de gevel van hun huis hebben zodat bezorging ten alle tijden kan dankzij zeer gebruiksvriendelijke app’s die voortdurend blijven investeren in service en kwaliteit. Wat gebeurt er dan en wat betekent dit dan concreet voor supermarktvastgoed?

 

Nieuwe concepten

Toegegeven, een nieuw concept als Picnic lijkt de zaken goed voor elkaar te hebben dankzij goede marketing en veel free publicity. Maar als je goed naar het businessmodel kijkt zijn er wel degelijk vraagtekens bij dit concept te plaatsen. Picnic kiest voor de laagste-prijsgarantie. Maar consumenten doen boodschappen online uit tijdgebrek, of omdat ze geen zin hebben om te sjouwen, of omdat artikelen gegarandeerd leverbaar zijn of omdat ze het gemakkelijker en/of prettiger vinden. Niet omdat ze op zoek zijn naar de laagste prijs voor boodschappen. Ook zijn er wat praktische kanttekeningen te plaatsen. Zo rijdt Picnic met bestelwagentjes die maximaal 36 kratjes kunnen vervoeren. Als consumenten ook volumineuze goederen zoals toiletpapier en frisdrank gaan bestellen, dan neemt het aantal kratjes per klant toe en daarmee het aantal bezorgadressen per rit snel af. Een wagentje moet dan sneller terug naar de hub. Cruciaal in het financiële model van Picnic is dus dat de hub dichtbij het verzorgingsgebied ligt. Picnic zegt dat ze zo goedkoop kunnen zijn doordat ze geen dure winkelpanden nodig hebben, maar bij een succes hebben ze wel veel hub’s nodig.

Een concept als HelloFresh lijkt kansrijker. Maaltijdboxen focussen op een gestandaardiseerde bestelling; versproducten met een grote marge, zonder kostenverslindende bijproducten. Vaak is sprake van een vaste klantenkring die frequent bestelt. Daarnaast zijn de prijzen van de producten in de box niet transparant wat voor het voor de aanbieder mogelijk maakt om de totaalprijs duurder te maken dan de som van de afzonderlijke producten. Tenslotte is de distributie van maaltijdboxen eenvoudiger dan het logistieke proces van Picnic wat minder risico betekent voor het financiële model achter het concept.

Over online bestellingen bij de traditionele supermarkten en het succes van de ‘pick-up points’ blijven de meningen sterk verdeeld. Tot nu toe lijkt het vooral een extra service richting klant, maar levert het geen substantiële omzet op en dat is zeker; geen rendement.

Bottom-line is dat de foodmarkt wordt overstelpt door nieuwe concepten die in potentie een concurrent kunnen vormen voor de traditionele supermarkten. De mate waarin nieuwe concepten succesvol zullen zijn is op dit moment lastig te voorspellen. Eén ding is zeker: online foodbestedingen zijn ‘here to stay’.

 

Implicaties in scenario’s

De totale landelijke supermarktomzet bedraagt 35 miljard euro. Naar schatting komt op dit moment circa 1,5 procent voor rekening van het online aankoopkanaal, ofwel een weekomzet van ruim 10 miljoen euro. Een gemiddelde supermarkt haalt een weekomzet van circa  140.000, euro dus de huidige weekomzet online van foodbestedingen staat gelijk aan die van circa 70 gemiddelde supermarkten. Wat is nu de impact als de online omzet stijgt met 10, 15 of 20 procent op het aantal supermarkten in Nederland? Onderstaande tabel geeft een benadering van deze scenario’s. Wanneer de online omzet van supermarktbestedingen stijgt met 20 procent, betekent dat landelijk een afname van bijna 1.000 supermarkten.

 

Online-omzet+ van 10%

Online-omzet+ van 15%

Online-omzet+ van 20%

Omzet binnen supermarktomzet (=35 mrd)

3,5 mrd

5,3 mrd

7,0 mrd

Aantal supermarkten (bij gem. weekomzet = 140K)

480

730

960

Effect op aantal supermarkten (nu afgerond 4.500)

4.020

3.770

3.540

 

De praktijk is een stuk weerbarstiger dan de (bij gebrek aan harde cijfers daarom deels arbitraire) benadering zoals weergegeven in bovenstaande tabel. Er zijn veel supermarkten in Nederland die een beduidend lagere weekomzet dan 140.000 euro halen. Enige nuancering is dus op zijn plaats. Onze inschatting is dat in eerste instantie met name supermarkten worden getroffen die in de ogen van de consument geen volledig assortiment bieden. Dit zijn grofweg de supermarkten die kleiner zijn dan 800 m² wvo. Grote supermarkten zullen hoe dan ook blijven bestaan. Verdere schaalvergroting ligt voor de hand en de huidige tendens dat supermarkten steeds grotere marktgebieden nodig hebben voor een rendabele exploitatie wordt explicieter. Tegelijkertijd verwachten wij dat door het wegvallen van deze supermarkten er nieuwe marktruimte zal ontstaan voor de buurtsuper die met een uitgekiend beperkt assortiment een prima aanvulling kunnen vormen voor vergeten en tussenweekse boodschappen. Supermarktformule Hoogvliet heeft hier al twee pilot-winkels van in Zaltbommel en Hendrik-Ido-Ambacht. Ook de nieuwe winkels van Spar zouden deze functie goed kunnen vervullen. Qua segmentering zullen met name formules in het middensegment sterk uitdunnen. Juist in dit segment is de concurrentie al zeer groot. Het exploitatiemodel van deze supermarkten is relatief kwetsbaar en een omzetverlies van 10 tot 15 procent dankzij het online aankoopkanaal betekent onherroepelijk zwaar verliesgevende bedrijfsexploitaties. Formules die zich onderscheiden met een duidelijke marktpositionering lopen veel minder risico, bijvoorbeeld Aldi (discount, lage segment, sterke prijsfocus) of Plus (full service, hogere segment, focus op service).

 

Lokaal verschillen in impact

Als de groei van online foodbestedingen een enorme vlucht gaat nemen, dreigt dan een enorme winkelleegstand in het supermarktsegment? Wij denken dat het zo’n vaart zeker niet zal lopen. Tot nu toe richten alle nieuwe concepten zich op dichtbevolkte stedelijke gebieden, met name in de Randstad. Zo kondigde de formule Hoogvliet recentelijk aan te beginnen met thuisbezorging in een aantal Amsterdamse wijken. Dunbevolkte regio’s zoals Friesland, Groningen of de Flevopolder zijn niet interessant omdat de bezorgtijd (en dus de bezorgkosten) veel te hoog worden. Dit betekent tegelijkertijd wel dat de impact op de dichtbevolkte gebieden des te groter is. Om op lokaal schaalniveau de impact goed te kunnen aangeven is maatwerk vereist. Iedere keer moet worden gekeken hoe de lokale aanbodstructuur is opgebouwd, hoe het omzetpotentieel is verdeeld en wat de kansen zijn voor versterking van het supermarktaanbod. Marktgebieden met relatief veel kleinere supermarkten (minder dan 800 m² wvo) zullen bij een forse groei van online foodbestedingen te maken krijgen met een toenemende schaalvergroting en een groeiende concurrentie van supermarkten in het middensegment. Supermarkten met een te klein marktgebied (< 5.000 inwoners) zullen de slag verliezen ten gunste van de grotere supermarkten die dankzij betere locatiekwaliteit (bereikbaarheid, parkeren) en met een breed en diep assortiment goed in staat zijn om een groot marktgebied aan zich te binden.

 

Kritischer

Samenvattend betekent een toename van online foodbestedingen dat trends die nu al gaande zijn, worden versneld. Schaalvergroting wordt nog pregnanter, een succesvolle exploitatie vraagt om grotere marktgebieden en supermarktformules worden nog kritischer op locatiekwaliteit.

Goede supermarktlocaties zijn steeds schaarser maar blijven juist daarom ook in de toekomst een gewild beleggingsobject. Voor supermarktvastgoed vormt locatiekwaliteit (en het herkennen daarvan) de sleutel om onderscheidend te blijven in een markt waar concurrentiedruk verder toeneemt door een groeiend marktaandeel van het online aankoopkanaal voor foodbestedingen.

De uiteindelijke conclusie is dat supermarkten op de beste locaties zullen overleven mits wordt geïnvesteerd in versterking van locatiekwaliteit en dat de slechtste locaties af zullen vallen. Kwaliteit van de locatie blijkt ook nu weer de belangrijkste bouwsteen van een rendabele supermarktexploitatie en supermarktvastgoed portefeuille. Ofwel: business as usual.

 

Over de auteurs

Tjerk van Leusden,  Jeroen van der Weerd zijn resp. directeur en senior consultant SuperVastgoed

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2015

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels