nieuws

Rijksmonument als ideaal vastgoedproject

Geen categorie

Rijksmonumenten bieden aantrekkelijke kansen voor vastgoedontwikkelaars. Onderhoudskosten zijn aftrekbaar van het persoonlijk inkomen en de huur levert duizenden euro’s extra per jaar op. Interessante financieringsvormen geven ook nog eens een zetje in de rug. Als klap op de vuurpijl is ook het maatschappelijk nut aantoonbaar groot.

Rijksmonumenten vormen een interessante markt voor vastgoedontwikkelaars. Het rendement ervan is opvallend groot. Dat is onder meer te danken aan de hogere huren die de eigenaar ervoor mag vragen. Een woning in een gerestaureerd rijksmonument krijgt namelijk vijftig punten extra die meetellen voor de vaststelling van de huurprijs. Dat komt neer op zo’n drieduizend euro extra huuropbrengst per jaar.

Daarnaast zijn restauratiekosten van rijksmonumenten fiscaal aantrekkelijk voor de eigenaar. Onderhoudskosten mogen als aftrekpost worden opgevoerd bij de belastingaangifte, die dus aftrekbaar zijn van het inkomen. Het maakt niet uit of het monument wordt gebruikt voor eigen bewoning of dat het puur als belegging is aangeschaft. Wel geldt als voorwaarde dat het desbetreffende pand ingeschreven moet zijn in het Rijksmonumentenregister.

Tenslotte zijn er speciale financieringsregelingen voor het restaureren van rijksmonumenten.  De bekendste daarvan zijn de Restauratiefonds-hypotheek en de Restauratiefondsplus-hypotheek, die worden verstrekt via het Nationaal Restauratiefonds. De Restauratiefondsplus-hypotheek is een laagrentende financiering voor grootschalige restauraties en herbestemmingen van rijksmonumenten die oorspronkelijk niet zijn gebouwd als woonhuis. Deze regeling is in 2012 in het leven geroepen om grootschalige restauratie en herbestemming van rijksmonumenten mogelijk te maken.

Deze financieringsmogelijkheid biedt voldoende handvatten voor de restauratie of de herbestemming van een monument. De financiële omvang van een restauratie is gemiddeld een miljoen euro per project, terwijl de hypotheek een investeringsbereik heeft van 300.000 tot 2.500.000 euro per project.

Een Restauratiefondsplus-hypotheek kan alleen worden gebruikt voor onderhouds- en restauratiekosten. Daarnaast moet de vastgoedontwikkelaar in de regel ook andere financieringen aanvragen. Dit kan in veel gevallen ook bij het Restauratiefonds, maar vaak zijn ook andere financiers betrokken. De ervaring leert  dat banken een stuk welwillender zijn wanneer het Restauratiefonds al een deel van de financiering heeft toegezegd.

Er zijn vastgoedontwikkelaars die vanwege deze voordelen bij voorkeur investeren in het herbestemmen van rijksmonumenten. Een daarvan is het vier jaar geleden opgerichte 1618 Vastgoed. Dit bedrijf heeft de focus om van bestaand vastgoed iets waardevollers te maken. Een van zijn projecten is De Ezerman, een voormalig pakhuis in de binnenstad van Zutphen, in 1915 ontworpen door de architect Hendrik Ezerman. Het werd in 2014 jaar geopend, nadat het in krap een jaar tijd was gerestaureerd, waarbij de kleinzoon van de oorspronkelijke architect was ingeschakeld. Nu is er op de begane grond een bedrijfsruimte. Op de bovenverdiepingen zijn vier ruime en karakteristieke loftappartementen gerealiseerd.

Voor dit soort initiatieven zou de rode loper uit moeten gaan bij gemeenten. Niet zelden dragen zij, in de vorm van subsidie of middels een bestemmingswijziging, een steentje bij aan de restauratie en herbestemming van rijksmonumenten. De gemeente heeft er namelijk alle belang bij dat deze monumenten tot bloei komen. Een goed onderhouden rijksmonument heeft een zeer positieve uitwerking op de omgeving. 

Hoe groot de maatschappelijke impact is op een rijksmonument, blijkt uit een onderzoek van adviesbureau Ecorys, dat eind 2014 jaar werd uitgevoerd op verzoek van minister Jet Bussemaker van OCW. Zij wilde weten hoe groot het effect is van stimuleringsmaatregelingen, de Restauratiefondsplus-hypotheek, op het restaureren van rijksmonumenten. Het onderzoek is een nulmeting; ook de komende jaren zullen de effecten in kaart worden gebracht.

De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn dat door restauratie de waarde van het monument stijgt, de aantrekkelijkheid van de omgeving groter wordt en de werkgelegenheid toeneemt. Een Restauratiefondsplus-hypotheek heeft een hefboomwerking van 3,5 (een investering van een euro zorgt voor 3,50 euro aan totale investeringen). De uitvoering van de tot 1 april 2014 projecten die van de Restauratiefondsplus-hypotheek gebruik hebben gemaakt, zorgde in totaal al voor 827 arbeidsjaren aan tijdelijke werkgelegenheid. Van dit totaal kwamen 600 directe arbeidsjaren terecht bij aannemers en aanverwante partijen. Via de inkoop van goederen en diensten werd nog eens 227 arbeidsjaren aan werkgelegenheid gecreëerd bij toeleverende bedrijven.

Ontwikkelaars zouden bij gemeenten moeten benadrukken wat de impact is van een succesvolle restauratie of herbestemming van een monument op de omgeving en de lokale werkgelegenheid. Deze argumenten zijn reden om positief en voortvarend mee te werken aan alle te doorlopen procedures.

Maar dan moeten ze wel het nut inzien van de restauratie en de nieuwe bestemming. Gemeenten moeten op dit moment nog steeds de broekriem aanhalen. Veel van hen zijn zich echter nog onvoldoende bewust van de positieve effecten van restauratie of herbestemming van monumenten. Het maatschappelijke nut is dat herbestemming, naast het in stand houden van cultuurhistorische waarden, positieve invloed heeft op bijvoorbeeld toerisme, veiligheid, lokale economie en leefbaarheid. Ieder gemeentebestuur staat daar positief tegenover.

 

Arrestanten

Een goed voorbeeld van een succesvolle restauratie van rijksmonument dat een opsteker betekent voor de plaatselijke leefbaarheid en economie, is het voormalig huis van bewaring in Almelo. Dat werd geopend in 1928, niet ver van de rechtbank. Arrestanten konden dus eenvoudig van en naar de rechtbank. In 1995 vertrok de laatste gedetineerde en werd het complex gesloten. Negen jaar later werd het gekocht door de huidige eigenaars, die er zelf gingen wonen. Zij maakten er een bed & breakfast van, waarvoor een aantal kamers uit het pand werden verbouwd. Vervolgens onderging ook het voormalige cellenblok een metamorfose en werden cellen samengevoegd en getransformeerd tot kamers en suites. Tegenwoordig is de voormalige gevangenis een hotel.

Vastgoedontwikkelaars die ook dit soort kansen willen verzilveren, hebben kansen te over. Tien procent van de huidige monumenten heeft restauratie nodig. Herbestemming biedt vooral bij de niet-woonhuismonumenten vaak de enige kans op behoud. Ook voor ontwikkelaars die van oudsher in de nieuwbouw zaten, kunnen rijksmonumenten een goed alternatief zijn. Juist deze doelgroep is zich nog niet voldoende bewust van de financiële mogelijkheden om monumenten een herbestemming te geven.

Minister Bussemaker vond het ter gelegenheid van de presentatie van het Ecorys-rapport  ‘goed te zien dat de regeling om te kunnen investeren in de restaurtie en herbestemming van monumenten zo succesvol is. Een monument blijft alleen bestaan met een functie en een goede gebruiker. Daar moeten we onze energie op richten.’

 

Over de auteur

Barend Jan Schrieken is manager strategie & ontwikkeling van het Nationaal Restauratiefonds 

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van oktober 2015 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels