nieuws

Overhoeks visitekaartje hip Amsterdam Noord

Geen categorie

Amsterdam Noord transformeert van desolaat achterstandsgebied in een bruisend stadsdeel. Spilrol voor het nieuwe hippe imago vervult de woon-en werkwijk Overhoeks waar zo’n 2.500 woningen worden gebouwd, drie hotels, kantoren, restaurants en culturele voorzieningen.

De nieuwe wijk ligt aan de noordelijke IJ-oever, pal tegenover het  Centraal Station. Door de uitstekende zichtbaarheid vanaf de andere oever staat Overhoeks symbool voor het nieuwe ‘hip and happening’ Noord. In Amsterdam Noord zullen volgens de Amsterdamse wethouder Eric van der Burg in totaal zo’n 20.000 tot 40.000 nieuwe woningen verrijzen.

Eeuwenlang was het de plek waar Amsterdam gehangenen liet bungelen aan de galg. Later bood Noord huisvesting aan de arbeiders van scheepswerven zoals NDSM en ADM, en de nog altijd aanwezige industrie zoals kabelfabrikant Draka en  zwavelzuurproducent Ketjen, tegenwoordig onderdeel van chemieconcern Akzo Nobel.

Shell-researchterrein

Ruim tien jaar geleden kondigde de ommekeer zich aan voor het in verval geraakte stadsdeel. Van het 26 hectare omvattende Shell-researchterrein kwamen er twintig vrij voor stedelijke herontwikkeling, aangezien proeven veel beter digitaal gesimuleerd konden worden dan via fysieke en ruimte vretende proefopstellingen. Na een vliegende start van Overhoeks in 2005 gooide de financiële crisis roet in het eten en trok de belangrijkste partij, het in afbouw verkerende ING Real Estate, zich terug.

Het Eye Filmmuseum, geopend in 2012, en de tot multifunctionele A’dam Toren getransformeerde Toren Overhoeks vormen de visitekaartjes van de nieuwe stadswijk. De voormalige Shell Toren oftewel Toren Overhoeks, waar de wijk naar is vernoemd, kreeg zijn naam vanwege de hoek van 45 graden waarmee hij gedraaid staat ten opzichte van de IJ-oever. Inclusief uitbouw meet de toren thans bijna honderd meter, behoorlijk hoog dus voor Amsterdamse begrippen. A’dam wordt een verticale stad met een uitzichtpunt, verschillende restaurants, clubs een hotel en ruimte voor toongevende bedrijven uit de creatieve en muziekindustrie. Voorjaar 2016 openen de deuren van dit leisure-complex. De initiatiefnemers – projectontwikkelaar Lingotto, Sander Groet, Duncan Stutterheim en Hans Brouwers – verwachten zo’n drieduizend bezoekers per dag.

Campus en Strip

In Overhoeks komen in de wijkdelen Campus en Strip totaal zo’n 2.500 tot 3.000 woningen. Daarvan zijn er in de afgeronde eerste fase Overhoeks, in Campus, 550 appartementen gerealiseerd, verdeeld over acht appartementengebouwen van zeven tot negen woonlagen. Laatste gebouw van de eerste fase betrof De Halve Maen, waarin Ymere 86 vrije sector huurappartementen realiseerde, die door Bouwinvest  zijn gekocht. De woongebouwen staan in groepjes bij elkaar rond rustige binnenhoven. Parkeren is ondergronds opgelost. De manier van bouwen heeft iets weg van een campus zoals je soms ziet bij universiteiten, maar wel met een zekere allure. Vandaar de naam Campus, legt Ton Schaap, senior stedenbouwkundige van de gemeente Amsterdam, uit.

Op het dieptepunt van de crisis op de Amsterdamse woningmarkt overwoog ING RE zelfs serieus het resterende deel van Campus dan maar vol te bouwen met 500 eengezinswoningen. ‘Op die plek! Je heb het in feite over een voortzetting van het centrum van Amsterdam op de Noordelijke IJoever. Hoe kregen ze het voor elkaar!´ memoreert Schaap.

Dat ‘onzalige plan’ is  van de baan. In maart dit jaar nam Amvest de positie over van ING Real Estate in Campus Overhoeks. In principe is er plek voor de ontwikkeling van meer dan vijftien woongebouwen, goed voor circa 1.800 woningen. Amvest kocht toen 70 procent van de aandelen van de ontwikkelcombinatie Overhoeks. De overige 30 procent is in handen van Ymere.

Enorm vraag

Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest, zegt dolgraag vaart te willen maken met de realisatie van de appartementen in Campus gezien de ‘huidige enorme vraag’ in Amsterdam naar koop- en middeldure huurwoningen en verwacht dat op z’n vroegst over anderhalf jaar pas de eerste schop de grond in kan. ‘Er is een geldig bestemmingsplan. We zijn nu druk bezig met de blokconfiguratie en het uitwerken van het stedenbouwkundig plan. Dat hopen we begin 2016 af te ronden. Daarna zullen we de omgevingsvergunning aanvragen voor de eerste 300 woningen. Dergelijke procedures kosten nu eenmaal tijd.’

Volgens Bodewes zal het resterende deel van Campus in plukken van telkens 300 tot 350 woningen zo snel mogelijk worden gebouwd’. Hij benadrukt dat het totaal aantal woningen nog niet vast staat. Maar de verhouding wordt ongeveer 50 procent huur (20 procent sociaal, 30 procent middelduur) en 50 procent koop, waaronder een aantal penthouses. De middeldure huurwoningen zijn bestemd voor de beleggingsfondsen van Amvest. Het plan voor een megaparkeergarage onder het park De Scheg is geschrapt. Per gebouw zal de parkeerbehoefte worden vastgesteld en inpandig of ondergronds worden opgelost.

Eerste wooontoren

Tweede fase van Overhoeks vormt de Strip, een langgerekte strook haaks op het IJ achter de A’dam Toren en Eye Filmuseum, waar vijf torens van 75 tot 110 meter zijn gepland. De eerste woontoren van 75 meter, een project van ontwikkelaar AM, is in aanbouw. Er komen ongeveer 150 huurwoningen, grotendeels in het middensegment die door de Haagse vermogensbeheerder MN in portefeuille worden genomen. De overeenkomst voor de tweede en derde toren kwam in september 2014 rond. De Duitse hotelketen Maritim Group realiseert hier in twee gebouwen van in totaal 75.000 m2 een groot congreshotel met 600 kamers en een woontoren met 220 appartementen.

Met de komst van Maritim Amsterdam zal de positie van Amsterdam als congresstad worden versterkt. Het hotel verwacht ongeveer 360.000 bezoekers per jaar en zal nauw samenwerken met de Rai en andere hotels. Oplevering wordt in 2018 verwacht. Het is het derde hotel dat gepland is in Overhoeks. In de A’dam Toren realiseert Lingotto boutiquehotel Sir Adam met 110 kamers. In het voormalige Groot Lab van Shell heeft de Ierse familie Dolan een megahostel ontwikkeld met 750 bedden.

Bouwlogistiek

Volgens Schaap zal het, gezien de gunstige marktomstandigheden ‘geen enkel probleem’ zijn gegadigden te vinden voor de twee laatste kavels in de Strip. Hij verwacht de verkoop in het eerste kwartaal 2016. ‘Dat we ze nu nog niet te koop hebben gezet, houdt verband met de bouwlogistiek. Je wilt niet dat alle bouwers tegelijkertijd bezig zijn in zo’n gebied.’

Schaap en Bodewes zijn het roerend eens dat Overhoeks een spilfunctie vervult voor de omslag van heel Noord. De Amvest-directeur was uit hoofde van zijn vroegere functie als directeur van Ymere tien jaar geleden al betrokken bij Overhoeks en kent het gebied als zijn broekzak. Hij was destijds naar eigen zeggen ook een van de pleitbezorgers van de komst van het Eye Filmmuseum naar het IJ. Direct naast Overhoeks ontwikkelt Amvest samen met Hurks en woningcorporatie Alliantie ook nog 350 appartementen in de Kop Grasweg. Verder heeft de onderneming gronden aan de oostzijde van het eveneens tot woonwijk getransformeerde vroegere ADM-terrein, ter hoogte van de Goudfazant, gekocht.

Manhattan aan het IJ

Bodewes vindt de typering die burgemeester Van der Laan onlangs gaf van Noord als het toekomstige Manhattan aan het IJ ‘nogal overdreven’ gezien de beperkte bouwhoogtes. ‘Maar ik ben in ieder geval blij dat in Overhoeks gebroken is met de traditie dat je in Amsterdam alleen maar tot zeven lagen hoog kunt bouwen.’

Grote zorgen maakt hij zich evenwel over de toekomstige bereikbaarheid van de wijk en de algehele verkeersituatie in verband met de vele bussen voor de bezoekers die afkomen op het congreshotel, het Eye Filmmuseum en publieksevenementen als de gigantische panoramische vliegsimulator This is Holland, die ook nog in Overhoeks komt te staan.

In 2017 gaat weliswaar de voor Noord zo belangrijke nieuwe metrolijn open, maar daar hebben de bewoners van Overhoeks bij gebrek aan een metrostation in de directe nabijheid zelf niet zo veel aan. De plannen voor de aanleg van twee fiets/voetgangersbruggen over het IJ zijn volgens Bodewes weinig realistisch, in de buurt van Overhoeks gezien de hoogteverschillen die overbrugd moeten worden en de reusachtige cruiseschepen die schuin aan de overzijde van het IJ bij de Amsterdam Cruise Terminal afmeren.

Dagelijks maken nu al 40.000 mensen gebruik van de ponten. Volgens  de Amvest-directeur zal de nieuwe dubbelkleppige pont te weinig soelaas bieden, voor de nu al zwaar overbelast veerverbinding tussen Noord en de achterzijde van het CS. Hij vindt het een gemiste kans dat de gemeente de aanleg van de metro niet benut heeft voor een extra tunnelbuis voor voetgangers en fietsers en pleit vurig dat de tunnel er alsnog komt.

Lelijk

Het nieuwe Shell Technology Centre Amsterdam (STCA) staat ondertussen alweer tien jaar heel lelijk te wezen aan het IJ. Er werken zo’n 1.200 mensen in deze introverte blokkendoos van 40.000 m2, die bestaat uit vijf vleugels van zes bouwlagen, loodrecht op het IJ. ‘Ik heb de blaren op mijn tong gepraat dat ze er iets moois van zouden maken op die pracht locatie’, verzucht Schaap als zijn bezoeker de weinig tot de verbeelding sprekende architectuur aanroert. ‘Niets mocht baten! Shell had helemaal niet de behoefte om zich daar met een mooi gebouw te afficheren, ze wilden dit, iets anoniems.’

 

Vlot herstel woningmarkt geen verrassing voor Amvest

Het vlotte herstel van de woningmarkt, en de Amsterdamse in het bijzonder, vormt absoluut ‘geen verrassing’ voor Amvest. ‘Op het diepst van de crisis, twee jaar geleden, zagen we de omslag komen en hebben sindsdien voor ruim 1 miljard euro toegevoegd aan onze projectenpijplijn.’

Dat stelt Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest. Overhoeks vormt slechts een van de vele projecten in de inmiddels 1,3 miljard euro omvattende projectenpijplijn. Alleen al in Amsterdam heeft Amvest plannen voor de ontwikkeling van 4.000 woningen.

Het Amsterdamse vastgoedbedrijf, een gezamenlijke onderneming van verzekeraar Aegon en het Pensioenfonds Zorg en Welzijn, is zowel actief in de woningmarkt als belegger, assetmanager en projectontwikkelaar.

Volgens Bodewes volgt Amvest de ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt met een eigen researchafdeling op de voet. ‘Mijn voorspelling van twee jaar geleden, op het dieptepunt van de koopwoningmarkt, dat de Amsterdamse prijzen zouden verdubbelen, begint aardig uit te komen. Vergeleken met toen zitten we al op een plus van 35 procent en we gaan binnen vijf jaar naar een verdubbeling als de lijn zich voortzet.’

Aanvangsrendementen

Bodewes verwacht niet dat de sterk toegenomen concurrentie op de attractieve woningbeleggingsmarkten van Nederland zullen leiden tot een zo snelle krimp in aanvangsrendementen die topman Henk Jagersma van Syntrus Achmea recentelijk voorspelde. De bruto aanvangsrendementen (BAR) bij de aankoop van nieuwbouw-huurwoningen op toplocaties in Amsterdam dalen volgens Jagersma volgend jaar naar 4 procent. ‘Daar geloof ik niets van. Op dat soort niveaus gaan we in 2016 heus niet meer aankopen.’

Volgens Bodewes is er grote behoefte aan nieuwe uitleglocaties om ongebreidelde prijsstijgingen te voorkomen. Volgens berekeningen van Amvest op basis van CBS-statistieken is er behoefte in Nederland tot 2025 aan 800.000 tot 1,2 miljoen nieuwe woningen. ‘Het is een volstrekte illusie dat je dat binnenstedelijk zou kunnen doen. Maar dat besef moet helaas nog tot bestuurlijk Nederland doordringen.’

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels