nieuws

Oorzaak succes en falen van nieuwe stadsharten

Geen categorie

Bij de herontwikkeling van het stadscentrum van Lelystad is de leegstand fors toegenomen. Een te gedetailleerde aanpak, te hoge ambities en het wegblijven van trekkers liggen daaraan ten grondslag.

Oorzaak succes en falen van nieuwe stadsharten

Dat constateert Pimm Terhorst, student in de master of urbanism aan de Amsterdamse Academie van Bouwkunst, in een analyse van de herontwikkeling van de stadsharten van Almere, Zoetermeer, Lelystad en Spijkenisse. Het winkelvloeroppervlak (wvo) in de vier stadscentra is in deze projecten de afgelopen tien jaar fors vergroot. Koploper is Almere waar het wvo meer dan werd verdubbeld (+120 procent), gevolgd door Spijkenisse (+91 procent), Lelystad (+62 procent) en Zoetermeer (+32 procent).

De winkelleegstand is in de periode 2004-2014 vooral in het centrum van Lelystad sterk toegenomen (van 3,5 naar 17,2 procent van het wvo). Dat geldt in mindere mate voor Spijkenisse (+7,8 procent toename leegstand) , terwijl in Almere (+6,6 procent) en Zoetermeer (+3,7 procent) de toename van leegstand relatief beperkt bleef. Terhost concludeert in zijn onderzoek onder begeleiding van onder anderen Gilbert Bal van Roots Beleidsadvies dat dé succesaanpak niet bestaat. Wel zijn er kritische succesfactoren te noemen.

De eerste liggen op het vlak van het planproces en de ontwikkelstrategie. Daarbij blijkt het vooral belangrijk dat de plannen realistisch en haalbaar zijn. Zo moest het masterplan in Lelystad al na drie jaar worden herijkt omdat het eerste plan te weinig mogelijkheden voor lokale eigenaren bood en de resultaten te sterk afhankelijk waren gemaakt van het handelen van één grote afnemer. Daarmee is het dus ook van belang hoe stakeholders precies bij het planproces worden betrokken.

Het is bovendien belangrijk om een duidelijk en goed afgebakend winkelcircuit te realiseren. In Zoetermeer is gekozen voor een overzichtelijk en simpel winkellint. Dit lint functioneert goed en er is weinig leegstand. Een ander punt is de rolverdeling tussen de overheid en de markt. In Almere en Lelystad waren veel afspraken al tot in detail (juridisch) uitgewerkt, terwijl in Zoetermeer en Spijkenisse de private partijen meer de invulling en het tempo van de ontwikkeling konden bepalen.

In Lelystad zorgde de gedetailleerde aanpak er juist voor dat noodzakelijke herzieningen moeilijker door te voeren waren, en belemmerde de gekozen aanpak dus de realisatie. In Almere en Lelystad is in de ontwikkelingsstrategie gekozen voor een publiek-private samenwerking (pps). In Spijkenisse en Zoetermeer waren de private partijen, weliswaar in nauwe samenwerking met de gemeenten, in de (her)ontwikkeling leidend. Daar heeft het gebrek aan detaillering weliswaar geleid tot uitstel, maar zijn met de ontwikkeling van Spazio in Zoetermeer en de upgrading van drie zogenaamde kwaliteits-plekken in Spijkenisse wel duidelijke resultaten geboekt.

In Almere is gekozen voor een complexere winkelstructuur waarin het ‘nieuwe’ duidelijk met het ‘oude’ contrasteert. Het omvangrijke Stadhuisplein doorbreekt op de dagen dat er geen markt is het winkelcircuit. De reden dat het geheel in Almere toch vrij goed functioneert, is onder andere de situering van trekkers en bronpunten. Het oude gebied direct bij het station heeft Primark als trekker. Het nieuwe gebied ligt letterlijk bovenop bronpunten (parkeerplaatsen en busbaan), kent veel leisure en grote trekkers als V&D, Mediamarkt en Zara. In Lelystad is het niet komen van trekkers (V&D en bioscoop) een van de belangrijkste oorzaken van het slechtere functioneren van het centrum. Ook in Spijkenisse heeft het wegvallen van een trekker (Mediamarkt) negatieve gevolgen gehad.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels