nieuws

‘Nadruk op non-food in winkelcentra en warenhuizen wreekt zich’

Geen categorie

Duitsland is de favoriete winkelmarkt onder Europese beleggers. Door een overaanbod van winkelvastgoed, tanende huurprijzen en groeiende online bestedingen staat 10 tot 20 procent van het winkelvastgoed onder druk, betoogt retailspecialist Angelus Bernreuther.

Duitsland stevent dit jaar af op een recordbeleggingsvolume van 65 miljard euro, voorziet Catella Research. In winkelvastgoed wordt in 2015 bijna twee keer zoveel geïnvesteerd. De eerste drie kwartalen is volgens CBRE-cijfers 14 miljard euro in retail belegd tegen 7,8 miljard in dezelfde periode in 2014. In hoofdstad Berlijn werd de eerste negen maanden voor 1,3 miljard winkelvastgoed gekocht. Dat is ruim twee keer zoveel als in de eerste drie kwartalen van 2014, aldus BNP Paribas Real Estate.  In de tweede jaarhelft voorziet JLL in de Duitse topwinkelsteden een huurprijsstijging van 1 procent ten opzichte van de laatste zes maanden van 2014. Berlijn wacht een groei van meer dan 5 procent, terwijl Frankfurt met 3,3 procent het ook goed doet. Ook over 2016 is de vastgoedsector optimistisch. Driekwart van door IW en Handelsblatt ondervraagde ontwikkelaars en beleggers verwacht dat Duits winkelvastgoed de komende twaalf maanden in waarde blijft stijgen, de helft voorziet stijgende huurprijzen.

 

Veilige haven

Toch is niet alles goud dat er blinkt in Duitsland. In 2014 groeide de omzet van food-retailers met 1,2 procent maar daalde de winkelverkopen van kleding, textiel en leer met 6 procent. Het belang van fysieke winkels neemt volgens GfK bovendien af in Duitsland. In 2007 vond nog 26,7 procent van alle particuliere uitgaven in een fysieke winkel plaats, eind 2015 is dat nog maar 23,6 procent. Angelus Bernreuther, hoofd research van Duitslands meest gezaghebbende retailadviseur BBE Retail Consulting, waarschuwt internationale beleggers. ‘Duits winkelvastgoed is nog steeds een veilige haven. Core-producten zijn zeldzaam en duur. Investeerders richten hun blik massaal op add-value. Maar ook hier zijn de meeste kwaliteitsportefeuilles al opgekocht. Vanwege de enorme concurrentie op de retailmarkt moeten beleggers bovendien rekening houden met een beperkte huurgroei. Bovendien moeten ze zeker niet te duur kopen. Ook moeten ze de huurcontracten scherp in de gaten houden en een nauwe relatie met de huurders onderhouden. Van een zeepbel is echter geen sprake. Groot verschil met 2007 is dat buitenlandse investeerders nu veel meer eigen geld meebrengen en samenwerken met lokale asset managers.’

 

Overaanbod

Grootste probleem voor Duitsland is het overaanbod aan winkels, stelt Bernreuther. ‘Duitsland beschikt over ongeveer 120 miljoen vierkante meter aan winkelruimte, goed voor 1,5 m2 per inwoner. Er zijn vooral te veel winkelcentra. Sinds de jaren negentig is het aantal winkelcentra in Duitsland gegroeid van 200 naar 480 nu. Veel warenhuizen en winkelcentra zijn te groot. Door de oververtegenwoordiging van non-food en de trend van kleinere elektronicawinkels ontstaan er steeds meer gaten. E-commerce wordt niet geheel ten onrechte gezien als bedreiging. In Duitsland wordt nu bijna 16 procent van de non-foodgoederen – dus exclusief diensten als vliegtickets en verzekeringen – online gekocht. Toch zit er een plafond aan de groei, is mijn stellige overtuiging. Het aandeel zal stijgen naar maximaal 20 tot 25 procent. Food, dat nu een online-aandeel van 1 procent heeft in Duitsland, zal groeien naar maximaal 5 procent. Door dit alles komt de komende vijf jaar 10 tot 20 procent van het winkelvastgoed onder druk te staan. Verliezers zullen vooral mode- en schoenenretailers in kleine en middelgrote steden zijn en slecht gepositioneerde winkelcentra.’

 

Huurdersmix

De toekomst van retail is aan labels en merken waarmee consumenten zich willen identificeren, verklaart Bernreuther. ‘De high streets waar zich de meest succesvolle merken vestigen, hoeven zich geen zorgen te maken. Dat geldt ook voor dominante winkelcentra, grote retailparken met een goede huurdersmix en food-anchored wijkwinkelcentra. Warenhuizen moeten zich vernieuwen. Galeria en Karstadt, respectievelijk gekocht door het Canadese Hudson Bay en het Oostenrijkse Signa, slagen daar goed in. Dat is te danken aan hun fantastische locaties in de stadscentra en investeringen van de nieuwe eigenaren. Ze voegen foodconcepten en succesvolle moderetailers als Primark toe. De bezoekersaantallen in hun vernieuwde warenhuizen in steden als Frankfurt en München zijn geëxplodeerd.’

Online retailers onderkennen volgens hem steeds meer het belang van fysieke aanwezigheid. ‘Ze maken al geen winst, maar de Ebays, Amazons en Zalando’s van deze wereld gaan het nog lastiger  krijgen. Amazon heeft in de Verenigde Staten veel oude postkantoren van US Postal gekocht. Met fysieke winkels wil Amazon zelf een platform en merkbeleving creëren. Bovendien is de interesse van consumenten in online verrassend genoeg nogal beperkt, blijkt uit 900 interviews die wij hebben afgenomen met Duitse consumenten. BBE vroeg hen of ze de webshops van zestig fysieke retailers gebruikten: driekwart zei er nooit gebruik van te maken.’

 

Vluchtelingencrisis

De huidige vluchtelingencrisis – Duitsland ontvangt dit jaar mogelijk 1 miljoen asielzoekers – kan een blessing in disguise zijn. ‘Duitsland heeft een groot demografisch probleem: de bevolking neemt vooral in Oost-Duitsland hard af. Mits de integratie goed verloopt, is de huidige vluchtelingenstroom positief voor de Duitsland. Veel sectoren hebben moeite om gekwalificeerd personeel te vinden. De vluchtelingen kunnen de economie stabiel houden. Op korte termijn profiteren vooral foodretailers in de steden en bouwbedrijven van de crisis. Rainer Zitelmann verwacht zelfs dat Duitsland behoefte heeft aan meer en grotere winkelcentra.’

 

Martijn van Leeuwen

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2015 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels