nieuws

Meeste gemeenten moeten woningbeleggers nog ontdekken

Geen categorie

Te hoge grondprijzen voor vrijesectorhuur bemoeilijken woningbouw voor dat segment in vier van de vijf grotere gemeenten. Dat blijkt uit onderzoek van Stec Groep en een peiling van Vastgoedmarkt.

Het is een ieder jaar terugkerende klacht van institutionele beleggers over de grondpolitiek van gemeenten. De systematiek van de residuele grondprijs houdt het tekort aan vrijsectorhuurwoningen in stand. Omdat een koopwoning een hogere marktwaarde heeft dan een beleggingswoning, blijft er na aftrek van de stichtingskosten meer over voor de gemeente. Gronduitgifte voor huurwoningen in de vrije sector is financieel onaantrekkelijker en dus verrijzen er te weinig. Met die klacht hebben beleggers een punt, concludeert Stec Groep.

Stec maakte op basis van een enquête een benchmark voor het klimaat binnen gemeenten om te investeren in huurwoningen in het middeldure segment (van 580 euro tot 710 euro) en de vrije sector. In eerste instantie voor zestig middelgrote en grote gemeenten, later moeten dat er honderd worden. De publicatie van de eerste resultaten gebeurt een dezer dagen. Esther Geuting, directeur Innovatie bij Stec Groep, licht een tipje van de sluier op.

‘Van de onderzochte zestig middelgrote en grote gemeenten hanteert 85 procent geen speciale grondprijzen voor middeldure huur en de vrije sector. Dat werpt een belemmering op voor nieuwbouwprojecten in deze segmenten. Gemiddeld is de grondwaarde van die huurwoningen een kwart lager dan in het koopsegment’, aldus Geuting. De verschillen nemen weer toe, bevestigt de Stec-directeur. ‘Tijdens de crisis bewogen de prijzen voor koopwoningen naar die van woningen in verhuurde staat. Nu zien we een omgekeerde beweging. We gaan weer naar een tweekoppige woningmarkt.’

Gevraagd naar de mogelijke gevolgen van ongewijzigd beleid zegt Geuting: ‘Beleggers kunnen hun vermogen onvoldoende kwijt op de woningmarkt. De productie die nodig is om flinke aantallen scheefwoners te laten verhuizen naar de iets duurdere huurwoningen blijft onhaalbaar. En de druk op de voorraad sociale woningen is al zo groot door het groeiende aantal statushouders en het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden. Een sociale huurwoning vinden zal er dus niet makkelijker op worden.’

Ook bij huishoudens met hogere inkomens kan het gaan wringen, denkt Geuting. ‘Kopen is minder vanzelfsprekend geworden. Er is een maatschappelijke tendens waarbij mensen minder tegen een huis aankijken als een belegging. Zeker onder de jongere generatie zijn er veel mensen die niet vast willen zitten. Zij verkiezen huren boven kopen. Voor degenen die naar een andere stad willen verhuizen is het ook de meest voor de hand liggende manier om toe te treden tot de woningmarkt. Voor deze huishoudens is ook voldoende aanbod nodig. Het is de vraag of dat er met het huidige beleid van de meeste gemeenten komt.’

Onder de negen gemeenten uit het Stec-onderzoek die wel lagere grondprijzen hanteren voor middeldure huur en vrije sector zijn Den Haag en Utrecht. ‘En andere steden die de segmenten willen bedienen, er ervaring mee hebben en bereid zijn aan hun wens ook consequenties te verbinden’, zegt Geuting. Ze wijst er overigens op dat Rotterdam en Amsterdam de vragenlijst voor de benchmark nog niet hebben ingevuld. Gemeenten die ook locaties aanwijzen voor middeldure huur en vrije sector zijn nog dunner gezaaid. Niet meer dan 6 procent van de onderzochte groep doet dat. De Stec-directeur ziet wel een omslagpunt. ‘Gemeenten signaleren een woningtekort in het middeldure segment en de vrije sector. Nu de consequenties nog.’

Dat is eenvoudiger gezegd dan gedaan, want volgens Stec is er bij de ondervraagde gemeenten nog weinig inzicht in de markt. Ruim een derde – 36 procent –  heeft geen duidelijk beeld van wat de corporaties en beleggers binnen het grondgebied doen in het segment middeldure huur. Iets meer dan de helft – 52 procent – weet zelfs niet wat de vijf partijen zijn met het grootste bezit in het segment. ‘Gemeenten zijn traditioneel veel meer gericht op projectontwikkelaars dan op beleggers. Er ligt dus nog een terrein braak’ concludeert Geuting.

Ook Vastgoedmarkt heeft gemeenten gepeild op hun bereidheid lagere grondprijzen in rekening te brengen voor huurwoningen in de vrije sector. De steekproef omvatte vijftien gemeenten die als aantrekkelijke woningbeleggingsmarkten gelden bij institutionele beleggers. In de Randstad waren dat de vier grote steden plus Leiden, Haarlem en Amersfoort. In Noord-Brabant viel de keus op Eindhoven, Den Bosch, Tilburg en Breda. Van de Gelderse gemeenten werden Arnhem en Nijmegen bevraagd. In Overijssel ging het om Zwolle en in de provincie Groningen om de gelijknamige stad.

Vier gemeenten reageerden inhoudelijk op het informatieverzoek van Vastgoedmarkt: Den Haag, Leiden, Rotterdam en Zwolle. Daarvan laten de eerste drie blijken dat ze rekening houden met de lagere grondwaarden voor huurwoningen in de vrije sector. Gelet op de uitkomsten van het Stec-onderzoek lijkt dat onevenredig veel. Elf gemeenten gaven geen inhoudelijke reactie. Niet uit te sluiten valt, dat de meeste daarvan behoren tot de 85 procent die volgens Stec geen speciale prijzen hanteren voor middeldure huur en vrijesectorhuur.

Den Haag

‘Den Haag doet niet aan bevoordeling van de koopsector’, zegt woordvoerder Jan-Jaap Eikelboom tegen Vastgoedmarkt. ’De gemeente onderkent al geruime tijd dat het geliberaliseerde huursegment belangrijk is omdat het een gat vult. Sociale huur is niet voor iedereen toegestaan door de inkomenstoets, koopwoningen zijn niet voor iedereen bereikbaar door het striktere beleid van banken bij hypotheekverstrekking.’

‘De zeer talrijke inspanningen in de afgelopen periode om juist het segment tussen 710 en 1.000 euro te bedienen hebben geleid tot onder meer mantelcontracten met Syntrus Achmea, Vesteda en Patrizia. Die overeenkomsten resulteren in meerjarige productieafspraken. Met Syntrus Achmea bijvoorbeeld voor de bouw van 250 woningen per jaar in de komende vijf jaar. Daarbij komen nog de op projectbasis gerealiseerde plannen. In totaal komen we aan 2.000 woningen die de afgelopen periode zijn opgeleverd, in aanbouw verkeren of in ontwikkeling zijn.’

Leiden

‘De residuele methode geeft een marktconforme grondprijs. Op zichzelf kan de methode dus niet ten koste gaan van de productie van huurwoningen in de vrije sector’, zegt wethouder Paul Laudy van de gemeente Leiden. ‘Wel nadelig is het gegeven dat kosten en opbrengsten van een beleggingswoningen anders zijn. Daar houden we rekening mee als een marktpartij een programma voorstelt met huurwoningen voor de vrije sector.’

‘Tussen 1 januari 2014 en 1 november 2015 heeft de gemeente Leiden 107 kavels uitgegeven voor huur in de vrije sector. Dat is 16 procent van het totaal voor die periode, tegen 35 procent voor sociale huur en 49 procent voor koop. Ook met die productie is de vraag naar huurwoningen in het middensegment tot 1.000 euro per maand groter dan het aanbod. We merken wel we dat er veel interesse is voor het ontwikkelen van woningen in het segment van 800 tot 1.000 euro. Dat past bij het streven naar terugdringing van het tekort dat prioriteit is in het collegeprogramma. Maar het is mede aan de markt welke producten er komen. En welk percentage van de 2.000 tot 4.000 woningen die er tot 2025 bij kunnen komen uit vrijesectorhuur zal bestaan.’

Rotterdam

‘De prioriteit van Rotterdam ligt in het aantrekken en vasthouden van hoger opgeleiden en huishoudens met midden- en hogere inkomens’, aldus wethouder Ronald Schneider. ‘Voor deze doelgroepen willen we woningen toevoegen in het midden- en hoge segment van de vrijesectorhuur en de koopmarkt. Hierbij geeft Rotterdam de voorkeur aan de juiste huurwoning boven grondwaarden. Voor uitbreiding van het aantal huurwoningen in de vrije sector bestaat ook ruimte in de markt. Tussen de 375 en 1475 woningen per jaar, afhankelijk van het scenario.’

‘De gemeente houdt voor de berekening van de grondwaarde volgens de residuele methode rekening met het programma. Hierdoor is het mogelijk dat voor huurwoningen in de vrije sector minder wordt betaald dan voor koopwoningen. Ik wil wel benadrukken dat de grondwaarde voor Rotterdam niet het enige criterium is voor de selectie van marktpartijen. Het kan zijn dat kwaliteit het zwaarst weegt, of het aandeel huurwoningen voor de vrije sector. Zo zijn we in 2014 gekomen tot een aandeel van 24 procent vrijesectorhuur in het totaal van 1.228 in aanbouw genomen woningen. Dat had overigens wel te maken met een groot aantal kleine woningen en studio’s met gebruiksoppervlakten tussen 25 en 40 m2.’

Zwolle

‘Het stadsbestuur van Zwolle wil het huidige aandeel van 4 procent vrijesectorhuurwoningen verhogen door er tussen 2015 en 2025 jaarlijks vijftig tot zestig te laten realiseren’, aldus Patricia Gerrits, ontwikkelmanager wonen bij de gemeente Zwolle. ‘Dat komt neer op 10 tot 15 procent van het totale programma van 400 tot 500 nieuwbouwwoningen per jaar. Die doelstelling vraagt een rol van de gemeente als regisseur en verbindende schakel tussen partijen. Voor dat makelen moeten we goed inzicht in de markt hebben en een overzicht van wat er in de stad allemaal gebeurt.’

‘Stec adviseert ons een aparte grondprijs te hanteren voor vrijesectorhuur. Het is ons duidelijk dat beleggers dat willen. Maar wij zien ook andere knoppen waaraan ze kunnen draaien. Met kleinere woningen bijvoorbeeld krijg je een lagere grondprijs per kavel. En je kunt ermee inspelen op de vraag naar binnenstedelijke woningen voor kleine huishoudens. Nader onderzoek en ervaring moet uitwijzen welk grondprijsbeleid nodig is om te komen tot de realisatie van vrijesectorwoningen.’

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in de Vastgoedmarkt Woningspecial van december 2015.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels