nieuws

‘Hybride winkelcentra beste verdediging tegen online’

Geen categorie

Ondanks een recordaantal winkelcentra in Berlijn blijven ontwikkelaars prestigieuze retailprojecten realiseren. Voor asset manager Redos zijn ondergewaardeerde retailparken een aantrekkelijker investering. Met het vastgoedfonds van Morgan Stanley transformeert Redos die naar hybride winkelcentra met food en high end moderetailers als trekkers.

Andreas Malich, head of Retail Agency Berlijn bij CBRE, ziet de ontwikkelingen in Berlijn soms hoofdschuddend aan. ‘Berlijn is van oudsher de winkelcentrumhoofdstad van Duitsland. Maar zeventig winkelcentra op 3,5 miljoen inwoners is veel te veel. De helft van de winkelcentra uit de jaren tachtig en negentig in met name Oost-Berlijn en voormalig Oost-Duitsland verkeert in de problemen. Het gaat om wijkwinkelcentra en retailparken met een slechte huurdersmix, achterstallig onderhoud, leegstand tot soms wel 20 procent en een krimpend verzorgingsgebied.  Hier zijn slechts twee oplossingen mogelijk: of stevig investeren in vernieuwing en een betere huurdersmix of de deuren sluiten.’

Uniqlo

De Berlijnse ontwikkelaar Harald Huth is een exponent van deze bouwdrift, legt Malich uit. ‘In het al overbewinkelde gebied tussen Potsdamer Platz Arkaden met 40.000 m2 winkels en de 60.000 m2 aan retail in de 3,4 kilometer lange Friedrichstrasse heeft hij Mall of Berlin gerealiseerd. Met kapitaal uit het Midden-Oosten heeft hij dit winkelcentrum van 70.000 m2 in 2014 opgeleverd. Sterker: hij is nu al met 20.000 m2 uitbreiding aan de kant van de Leipzigerstrasse, waaronder een brandstore van 4.000 m2 voor het Japanse Uniqlo. De impact op de Friedrichstrasse was enorm. Voorheen kwam er vanuit 150 retailers vraag naar winkelruimte aan Friedrichstrasse, vorig jaar waren dat er nog geen vijftien’, aldus de CBRE-winkelspecialist.

Tot zijn verbazing blijkt Mall of Berlin echter een succes. ‘Een jaar na opening is Mall of Berlin bijna volledig verhuurd. Zelfs de uitbreiding is goed voorverhuurd. Dit is vooral te danken aan de toeristen, die in het centrum van Berlijn bijna de helft van de retailomzet bepalen. Het toerisme is in tien jaar verdubbeld. Dit jaar verwacht Berlijn een recordaantal van 30 miljoen hotelovernachtingen. De Friedrichstrasse kan de nieuwbouw ook aan. Dit jaar trekt de vraag van retailers weer aan en zijn de winkelomzet en passantenstromen gestabiliseerd.’ Uit een CBRE-overzicht blijkt dat de komende twee jaar nog minstens 100.000 m2 aan nieuwbouw wordt opgeleverd in Berlijn. Zo transformeert Harald Huth de voormalige bierbrouwerij Schultheiss in Moabit naar 37.000 m2 retail en herontwikkelt hij de voormalige Karstadt Kurfürstendamm. Freo Group ontwikkelt in opdracht van het Luxemburgse Forum Invest voor 140 miljoen euro Spree Shopping Berlin op de Anschutz-locatie waar Multi Development een paar jaar geleden nog ontwikkelplannen had. Dit multifunctioneel complex van 60.000 m2 vlakbij de beroemde East Side Gallery krijgt 25.000 m2 aan winkels. Gaan al deze winkelontwikkelingen slagen? Malich durft zijn vingers niet meer te branden aan voorspellingen.

Kaufland

Nu A1-vastgoed onbetaalbaar is, zijn wijkwinkelcentra met grote supermarkten populair onder (inter)nationale beleggers. Redos Real Estate – een Duitse investeerder, ontwikkelaar en asset manager met een winkelportefeuille van 1,5 miljard euro – gaat een stapje verder. Redos koopt samen met het Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) grote retailparken, renoveert die en voegt er food en high end moderetailers aan toe. Deze hybride winkelcentra zijn de beste verdediging tegen de impact van e-commerce, poneert Christine Hager, managing director van Redos Retail. ‘Met MSREF hebben we eind 2013 een portefeuille van 214.000 m2 aan retailparken gekocht. Deze Christie-portfolio was onze vierde gezamenlijke portefeuillekoop. Eind 2013 kochten we in een joint venture met MSREF. Financieel participeren we er zelf voor 5 procent in. De portefeuille bestaat uit vier retailparken – een in Dresden en drie in de Berlijn-regio – met een totale oppervlakte van 214.000 m2. In alle vier de complexen is hypermarktketen Kaufland met 15.000 tot 20.000 m2 per vestiging onze hoofdhuurder. Deze retailparken zijn de dominante retailhubs in hun verzorgingsgebied. Maar er zijn forse investeringen nodig om ze te moderniseren.  We transformeren de traditionele retailparken naar hybride centra met de verblijfskwaliteit en diversiteit van een winkelcentrum en de functionaliteit van een retailpark. Deze ombouw vergt een investering van maximaal 25 procent van de oorspronkelijke vastgoedwaarde.’

Sfeervoller

De meest grondige herontwikkeling doet Redos in Kaufpark Eiche. Dit retailpark van 67.000 m2 ligt op de grens tussen Berlijn en Brandenburg. ‘We realiseren onder andere een nieuw gebouw met een food court. Dit wordt het hart van het winkelcentrum waar we ook spannende evenementen en  productpromoties zullen organiseren. De bestaande winkelruimte van 10.000 m2 die de doe-het-zelfzaak Baumarkt achterlaat, richten we sfeervoller in met een keur aan winkels van nieuwe retailmerken. Naast de vijftig bestaande huurders als MediaMarkt, C&A en Intersport zijn we in gesprek met een populaire internationale moderetailer. Met een retailer uit de high street kunnen we meer jongeren aan ons binden. Als we die partij van ons verhaal kunnen overtuigen, verwachten we bovendien dat andere moderetailers volgen.’

De online-bedreiging vormt een belangrijk argument voor moderetailers om zich in hybride centra te vestigen, meent directeur Hager. Internationale moderetailers vestigen zich nu alleen in high streets en megawinkelcentra. Hybride malls zijn dankzij de foodretailer als hoofdhuurder echter zeer goed bestand tegen de impact van e-commerce. In 2014 werd slechts 1,2 procent van alle food-aankopen online gedaan tegen 15,3 procent van het non-foodsegment, aldus GfK-cijfers. Andere retailers in een hybride mall zoals woonwinkels en doe-het-zelfzaken hebben ook weinig last van internet met respectievelijk 7,8 en 7,9 procent online aankopen. Zet daar elektronica- en modewinkels tegenover met een online-aandeel van 20,9 en 18,9 procent. Met een vestiging in een hybride mall – die dezelfde verblijfskwaliteit heeft als een winkelcentrum – beschermen moderetailers zich dus tegen de impact van e-commerce.’

Ultieme huurdersmix

De add-value-strategie van Redos heeft zich al uitbetaald, vertelt Hager. ‘De waarde van de Christie-portefeuille is getaxeerd op 650 miljoen euro, veel meer dan de prijs die we oorspronkelijk hebben betaald. Sinds 2014 heeft Redos al voor 200 miljoen euro aan winkelvastgoed gekocht. Ons doel is om voor 400 miljoen euro aan retailparken te kopen. Die herontwikkelen we naar hybride malls, creëren er de ultieme huurdersmix, bundelen ze samen tot één portefeuille en verkopen die. Potentiële kopers zullen er genoeg zijn. Morgan Stanley rolt de portefeuille na vier of vijf jaar weer door. We houden ons vastgoedbelang van 5 procent zeker tien jaar in bezit en zullen asset manager blijven. Er zijn in Duitsland niet veel retailportefeuilles meer op de markt met de kwaliteit van Christie. Maar Redos doet sowieso liever off-market-deals. Een aantal deals zit in de pijplijn. Ik kan alleen zeggen dat we gesprekken met Metro Group die nog een aantal retailparken wil afstoten.’

 

Martijn van Leeuwen 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2015 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels