nieuws

De Groene Loper strak op schema

Geen categorie

De ondertunneling van de A2 in Maastricht ligt strak op schema. Aan een bomenlaan boven de snelweg verrijzen tot 2026 zo’n1.100 woningen en maximaal 30.000 m2 commerciële ruimte en vormt stadsdeel Maastricht-Oost weer één geheel.

Eind 2016 zullen in Maastricht de eerste auto’s door de eerste dubbellaagse tunnel van ons land razen. Ondanks financiële tegenslagen en ander rumoer ligt project A2 Maastricht keurig op schema. Doorgaand verkeer rijdt straks in de onderste twee buizen, het plaatselijke verkeer in de bovenste twee van de 2,3 kilometer lange tunnel. De vier buizen krijgen elk twee rijstroken. De laatste flessenhals in ‘s lands belangrijkste verkeersslagader behoort dan eindelijk  tot het verleden.

Na de oplevering van de Koning Willem-Alexandertunnel en het weghalen van het asfalt kan meteen vaart worden gemaakt met de vastgoedontwikkeling, die integraal onderdeel vormt van dit in vele opzichten bijzondere pps-project. De aanleg van de benodigde infrastructuur zoals riolering, kabels en dergelijke begint volgend jaar op meerdere plaatsen. Totale investering in de zogeheten  Groene Loper bedraagt 1 miljard euro. Rijk en regio investeren zo’n 850 miljoen euro. De rest komt van marktpartijen.

Zoektocht

In 2003 zijn de samenwerkende overheden – Rijkswaterstaat, de gemeenten  Maastricht en Meerssen en de Provincie Limburg – de zoektocht gestart naar één plan voor stad en snelweg. In 2009 viel de keuze op plan ‘de Groene Loper’ van Avenue2, een consortium  van Ballast Nedam en Strukton. Het plan voorziet in een betere bereikbaarheid van Maastricht, een betere doorstroming op de A2, maar ook in de bovenliggende gebiedsontwikkeling waardoor Maastricht-Oost weer één geheel wordt.

Over een lengte van 2,7 kilometer verrijzen in het lintvormige plangebied tot 2026 maximaal 1.141 woningen en 30.000 m2 commerciële ruimte, waarvan maximaal 6.000 m2 detailhandel en horeca. Commerciële ruimte komt vooral aan de kopse kanten van het tunneltracé bij het Europaplein en bij Geusselt en bij de P&R Maastricht-Noord in de Beatrixhaven. Aan de noord- en zuidzijde  is ook ruimte voor twee woontorens van maximaal 16 verdiepingen.

Het beschikbare oppervlak voor vastgoedontwikkelingen in het plangebied bedraagt in totaal 100.000 m2. Verkoop van bouwkavels moet zo’n 40 miljoen euro opleveren. Bedoeling is om bij de tunnelentrees en in het midden van De Groene Loper te beginnen met de vastgoedontwikkelingen. ‘De gedachte is dat beleggers geïnteresseerd zijn in de afname van flinke volumes en daar is op die drie locaties hiervoor de mogelijkheid,’ verklaart directeur Vastgoed Rob de Jong van Avenue2. Avenue2  is verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkeling. Dat gebeurt voor eigen risico.

De Jong geeft sinds eind 2013 leiding aan het vijf man sterke ontwikkelingsteam. Hij is niet in vaste dienst, speelt een leidinggevende/adviserende rol bij meerdere transformatieprojecten en gebiedsontwikkelingen in het land en doet dat voor verschillende opdrachtgevers. Zijn werkwijze ligt besloten in de naam van zijn adviesbureau, Stratact, een samentrekking van de kreet strategy in action. Hij helpt organisaties die een beroep op hem doen een strategie te ontwikkelen en die ook uit te voeren (voor een uitvoerig artikel over zijn aanpak en visie, zie ook het oktobernummer van Vastgoedmarkt).

Bomenlaan

De naam Groene Loper staat niet alleen voor het totaalplan. Het is ook de werknaam voor de langgerekte bomenlaan die straks – over een afstand van vijf kilometer – over de tunnel door de stad slingert van het Europaplein tot in het buitengebied tussen Maastricht en Meerssen. De groene ruimte wordt in 2016 en 2017 als eerste aangelegd, zodat de ontwikkellocatie snel aantrekkelijk oogt en niet als een grote zandvlakte. De tunnel zelf wordt niet bebouwd. In het midden komt een wandelstrook/fietsstrook, daarlangs aan weerskanten deze groene strook met zo’n 2.000 bomen, vervolgens een rijstrook voor bestemmingsverkeer, daarnaast parkeerruimte en tenslotte het trottoir. Bouwkavels of bestaande bebouwing sluiten aan op het trottoir.

Gezien de lange looptijd besteedt Avenue2 veel aandacht aan de transitie-strategie. Want hoe voorkom je de troosteloze aanblik van locaties waar pas over jaren wordt gebouwd? Hiervoor is eerder dit jaar Pieter Akkermans van Makelaars van de Tussentijd  als transitiemanager aangesteld. Hij gaat over de tijdelijke invulling van de bouwkavels, bijvoorbeeld voor publieksevenementen, festivals, een openluchtbioscoop en dergelijke.

Avenue2 voorziet een opnamecapaciteit van jaarlijks zo’n honderd woningen uit het project in de Maastrichtse woningmarkt. De eerste woningen zullen medio 2017 worden opgeleverd. ‘Gebiedsontwikkeling vraagt tegenwoordig daadwerkelijk om een andere aanpak’, betoogt De Jong. ‘Toen dit team twee jaar geleden aantrad, zette het herstel van de Maastrichtse woningmarkt net aarzelend in. Momenteel ben ik zelfs ronduit optimistisch. Maar je kunt nooit met zekerheid  zeggen hoe het over een jaar, of over vijf of tien jaar zal zijn. Je moet accepteren dat je niet precies weet wat er komt, maar tegelijkertijd moet het eindresultaat wel prettig zijn voor zowel de gemeente, ontwikkelaar, belegger als bewoner. Het sleutelwoord is daarom co-design. We gaan niet dus klassiek woningen uittekenen met de architect en dan maar zien of er belangstelling voor is, nee, we doen het samen met onze partners.’

Eerste contracten

Wie de vastgoedpartners zijn, is nu nog niet duidelijk. De Jong verwacht echter de komende maanden in Maastricht de eerste contracten te kunnen tekenen met marktpartijen en een woningcorporatie voor de ontwikkeling van zo’n 160 woningen. ‘Er is veel belangstelling’, stelt hij tevreden vast. ‘Tijdens de afgelopen Expo Real in München hebben we veel nieuwe contacten opgedaan. De vorige keer moesten we nog uitleggen waar Maastricht lag. Dat is totaal anders geworden. Naast de vier grote steden in de Randstad en een aantal Brabantse steden zit Maastricht ook duidelijk op het netvlies van institutionele woningbeleggers.’

Avenue2 voorziet een verhouding koop-huur van 70-30, maar dat kan ook bijvoorbeeld  60-40 of een geheel andere verhouding worden. Gedacht wordt aan 30 procent grondgebonden woningen. ‘We zijn daar helemaal vrij in’, licht De Jong toe. ‘We beginnen in ieder geval met de ontwikkeling van middeldure en sociale huurwoningen omdat daar grote belangstelling voor bestaat in de woningmarkt  en er ook concrete belangstelling is van corporaties en beleggers. Wat verder meespeelt is dat we in de startfase van zo’n langjarig project aan professionele partijen beter kunnen uitleggen hoe het plan precies gaat worden. Zoveel verbeeldingskracht kun je van de consument  niet verwachten.

De Jong en zijn teamgenoot Raymond Veugelers steken uitvoerig de loftrompet over Maastricht: haar internationale karakter, de universiteit met vele duizenden buitenlandse studenten, de aantrekkelijke binnenstad en haar uitstekende woon-en leefklimaat.  De Jong:‘ Maastrichtenaren zijn trots op hun stad – en terecht!  Maastricht trekt veel mensen, soms ook ten koste van de regio. De Maastrichtse woningmarkt zal alleen maar sterker worden. Ook door  alle investeringen in bijvoorbeeld de Brightlands Chemelot Campus in Geleen, maar ook die van  Brightlands Health Campus in Maastricht. Expats en kenniswerkers willen toch vooral in Maastricht  wonen met haar prima voorzieningen.’  

Belvédère

Volgens Veugelers concurreert de Groene Loper niet met die andere grootschalige gebiedsontwikkeling in de Limburgse hoofdstad: Belvédère, de herontwikkeling van het voormalige industrieterrein van de Sphinx-fabrieken, aan de overzijde van de Maas. De komende tien jaar worden daar vlakbij het historische centrum ook zo’n duizend woningen gerealiseerd. ‘Belvédère is een echte binnenstedelijke ontwikkeling met bijbehorende prijzen, De Groene Loper zit daar beduidend onder. Wij richten ons op op stedelingen, gezinnen maar ook expats en tweeverdieners, die voor hun geld veel woongenot willen.’

Het woongenot in de aanpalende wijken van de Groen Loper – aan de westkant Wyckerpoort en Wyckerpoort Zuid, aan de oostzijde Wittevrouwenveld en Scharn – krijgt ongetwijfeld ook een flinke ‘boost’  alleen al door het verdwijnen van het lawaai  en de stank van de huidige rijksweg. Maar Avenue2 werkt ook nauw samen met de woningcorporaties Servatius, Maasvallei en Woonpunt die hier grote bezittingen hebben om het positieve effect van de Groene Loper zo groot te maken voor deze wijken.

Als een van de eerste vastgoedontwikkelingen wordt de renovatie van de zogeheten Gemeenteflat, een Rijksmonument, met ongeveer 90 woningen  in Scharn ter hand genomen. Het betreft het eerste naoorlogse flatgebouw van Maastricht, dat speciaal werd gebouwd om alleenstaanden en eenoudergezinnen onderdak te bieden en pal ligt aan de oude rijksweg. De achterliggende Albert Heijn-supermarkt, Etos en Gall&Gall van 3.000 m2 gaan uiteindelijk tegen de vlakte. Het terrein wordt opnieuw ingericht en afgestemd op de veranderende omgeving. De panden worden opnieuw opgebouwd tot een winkel van 4.000 m2. Tijdens de werkzaamheden blijven de oude winkels in bedrijf. De Jong en Vleugelers beschouwen dit als de eerste concrete spin-off van de Groene Loper voor de aanpalende wijken.

Auteur Erik Wiegerinck

Dit artikel wordt gepubliceerd in het decembernummer 2015  van Vastgoedmarkt

 

Ballast Nedam doet vastgoedontwikkeling zonder Strukton

Tot 30 juni 2015 waren er twee projectpartners in de vastgoedontwikkeling boven de A2 : Strukton en Ballast Nedam. Strukton nam toen het aandeel van het noodlijdende Ballast Nedam over in de infrastructuuractiviteiten in het project A2. Het aandeel  in de vastgoedontwikkeling ging volledig over naar Ballast Nedam. Onderdeel van de aandelenruil was dat Ballast Nedam zijn aandeel van 50 procent  van het projectverlies, zijnde 22 miljoen euro, betaalt aan Strukton. Bovendien maakt Ballast Nedam volgens de gemaakte afspraken nog eens 40 miljoen euro over aan Strukton eind 2016 bij oplevering van de tunnel. 

Directeur Vastgoed Rob de Jong van Avenue2 waagt zich niet aan bespiegelingen over de financiële positie en continuïteit van Ballast Nedam. Hij verwijst naar de persberichten van het beursgenoteerde Ballast Nedam. Ondanks veel gesputter en geklaag over het lage overnamebod van de Turkse bouwer Renaissance (30 cent per aandeel) stemden de aandeelhouders op 30 oktober in met het voorstel en lijkt daarmee ook de toekomst van de vastgoedontwikkeling boven de A2 in Maastricht een stuk zekerder. Volgens De Jong heeft hij  tot dusverre ‘geen enkele last’ gehad van de financiële positie van Ballast Nedam in zijn zoektocht naar beleggers.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels