nieuws

‘V&D overleeft door teruggewonnen vertrouwen’

Geen categorie

Het akkoord tussen V&D en zijn verhuurders over een permanente huurverlaging is op een haar na gevild. De beleggers hebben water bij de wijn gedaan, terwijl V&D met zijn nieuwe formule rekent op een omzetverhoging en vanaf 2017 weer winst. Bij monde van Jeroen Lokerse spreken de winkelbeleggers hun vertrouwen uit in de toekomst van V&D.

Het voor V&D en zijn verhuurders tumultueus verlopen jaar 2015 is bijna ten einde. Eind september vond tussen de partijen – exclusief enkele particuliere beleggers die de huurkorting weigerden – een afrondend gesprek plaats. Niet alleen tijdens de hectische weken in januari vóór de redding van V&D acteerde Cushman & Wakefield als mediator tussen V&D en zijn verhuurders, ook daarna bleef de betrokkenheid van de vastgoedadviseur groot, vat managing partner Jeroen Lokerse samen. ‘We zijn facilitator in het proces dat heeft geleid tot hersteld vertrouwen tussen de verhuurders en V&D, tot een optimalisatie van de huurovereenkomsten en daarmee een verlaging van de huurlasten voor V&D.’

Over de uitkomst zijn de winkelbeleggers tevreden, verklaart Lokerse. ‘V&D en driekwart van de verhuurders hebben een structurele oplossing voor de lange termijn gevonden die voorziet in een lagere totale huursom voor V&D in ruil voor bijvoorbeeld winkelmeters. Met diverse verhuurders lopen constructieve gesprekken en zal ook een verdere optimalisatie gerealiseerd worden. Het is geen ´one-size-fits-all´-akkoord. Per winkel, per locatie en per verhuurder is de oplossing anders. De beleggers hebben zeker water bij de wijn gedaan en daarvoor hebben ze meer zekerheden en een geoptimaliseerd huurcontract teruggekregen. Terugkerende elementen zijn een lagere basishuur, de invoering van gedeeltelijke omzethuur, de terugname van vierkante meters of een bijdrage in de winkelruimte. Soms heeft V&D een verdieping ingeleverd of een deel van de begane grond.’

De beleggers willen vooralsnog niet in detail treden over de uitwerking per winkel. Op geluiden dat retailers als Primark en H&M winkelruimte zullen huren in enkele V&D-warenhuizen van IEF Capital, geven V&D, de belegger noch Lokerse commentaar. Dat V&D uit de gevarenzone is en weer toewerkt naar omzetgroei is voor de eigenaren het belangrijkst, beargumenteert de Cushman-topman. ‘De verhuurders vertrouwen er ook op dat V&D na de optimaliseringslag en de gerealiseerde reorganisatie de omzet zal verhogen.  Ook al was de totstandkoming van de definitieve oplossing tijdsintensief, het belangrijkste werk is al begin februari van dit jaar verricht met het overeengekomen reddingsplan. Begin dit jaar zag het er somber uit. Het vertrouwen tussen V&D en de verhuurders had eind januari een dieptepunt bereikt, terwijl de banken en Sun Capital er – zo leek het – geen been meer in zagen. Het was een Herculeswerk om binnen enkele dagen het vertrouwen te herstellen en tijd te kopen. In dit proces hebben beleggers zoals Syntrus Achmea REF, ASR Vastgoed Vermogensbeheer en IEF Capital en ook Harm Tunteler en Willem Jan van Andel van V&D, een cruciale rol gespeeld.’

Als V&D failliet was gegaan, zou de schade volgens Lokerse niet te overzien zijn geweest. ‘In totaal zou dan 600.000 m2 aan winkelmeters voor korte of langere tijd leegstaan. Dat zou de waarde van al het winkelvastgoed onder druk kunnen zetten en daarmee ook indirect nadelige gevolgen hebben voor de banken. In het hele land zouden gaten in het winkelgebied vallen en de leegstand fors toenemen. Een lege V&D veroorzaakt een afname van de passantenstromen. Retailers in het onderhavige winkelgebied zouden een lagere huurprijs afdwingen. Taxateurs zouden vervolgens mogelijk marktbreed een huurwaardedaling door moeten voeren. Nu leven we in een nieuwe wereld: V&D heeft financiële zekerheid en het vertrouwen is terug. Daarnaast groeit de economie weer en de winkelverkopen zitten na jaren weer in de lift. V&D werkt met een nieuwe directie keihard aan een veel betere winkelformule. Er zijn afdelingen die al jaren succesvol zijn en La Place krijgt een grotere rol. De warenhuisketen is er eerder in geslaagd een eetkantine om te bouwen tot het megasucces La Place. Er is dus genoeg inventiviteit in dit bedrijf om de verborgen potentie van V&D te ontginnen. De redding van V&D heeft bovendien aangetoond dat meer vertrouwen tussen retailer en verhuurder tot betere resultaten leidt. En dankzij deze kwestie is het delen van omzetcijfers en het introduceren van omzethuur weer bespreekbaar.’

Dat er volgens sommige analisten voor warenhuizen geen plek meer zou in het winkellandschap anno 2015, noemt Lokerse klinkklare onzin. ‘De sterk vergrijzende samenleving is een groot doch onderschat voordeel voor warenhuizen. De groep ouderen verdubbelt de komende decennia en is gemiddeld kapitaalkrachtig. Consumenten met een gezin en ouderen hechten grote waarde aan vertrouwde winkelconcepten zoals V&D, die een goede prijs-kwaliteitverhouding en een overdekte en comfortabele winkelervaring bieden. Het is wel zo dat het middensegment ook meteen het lastigste segment is. In het luxesegment zijn klanten bereid veel te betalen, in het discount segment worden er geen eisen gesteld aan kwaliteit zolang het maar goedkoop is. In het middensegment ligt er veel druk op prijs/kwaliteit verhouding, die moet goed zijn. V&D zal zich de komende tijd nog meer moeten gaan inzetten om ook de jongere vrouwen weer terug te winnen met een aantrekkelijker aanbod. Om inkopen te doen voor het hele gezin, maar vooral ook voor zichzelf.’

Als concept heeft V&D bovendien nauwelijks concurrentie, vult de Cushman-directeur aan. ‘De Bijenkorf heeft zich teruggetrokken uit het middensegment, Hema heeft alleen eigen merken en C&A is enkel gericht op mode. In de retailsector draait het steeds meer om efficiëntie, inkoopkracht en schaalgrootte. Ook deze tendens werkt in het voordeel van een warenhuisketen als V&D. Tot slot heeft een warenhuis juist in Nederland een voordeel omdat wij winkelen in binnensteden in tegenstelling tot landen waar winkelcentra bepalend zijn. In binnensteden is sprake van verdeeld eigendom en is het moeilijk om de branchemix te optimaliseren. Vaak is er wel een idee hoe een binnenstad sterker te maken, maar de uitwerking loopt veelal stuk op onenigheid tussen de tientallen verschillende eigenaren. Een warenhuis kan wel die optimale retailmix creëren, is in staat te experimenteren met huurprijzen en kan nieuwe ondernemers een kans geven.’

Kadertekst:

Ook V&D is content met de definitieve uitwerking van het akkoord, licht woordvoerder Edwin van Dijk toe. ‘Nu is er op detailniveau een akkoord met driekwart van de verhuurders. De komende weken loopt dat op naar 90 procent. De overige 10 procent is afhankelijk van de drie juridische geschillen die we nog hebben met enkele kleine, particuliere beleggers. De eenmalige huurkorting van 24 miljoen euro die in een depot zat, is overgemaakt naar V&D. De huurprijs wordt per 1 februari 2016 voor ongeveer datzelfde bedrag structureel verlaagd. Deels is er sprake van een echte huurverlaging, op andere locaties hebben we overtollige winkelmeters afgestoten.’ De nieuwe formule gaat V&D in het eerste kwartaal van 2016 uitrollen. V&D wil hier publicitair pas mee uitpakken, zodra de ombouw van de eerste warenhuizen een feit is, merkt Van Dijk op. ‘La Place krijgt in elk geval een nog prominentere plek in de warenhuizen met onder meer een eigen productlijn. Geruchten dat Ahold La Place wil kopen vanwege de nieuwe samenwerking in de VS zijn onzin. V&D en La Place blijven onlosmakelijk aan elkaar verbonden.’ Financieel is de situatie minder rooskleurig. Topman John van der Ent liet eerder weten dat V&D pas in 2017 weer winstgevend is. Dit jaar verwacht V&D nog verlieslatend te zijn, terwijl de warenhuisketen in 2016 break-even denkt te draaien. De zware jaren – boekjaar 2013 en 2014 lagen de verliezen op 42,37 miljoen euro en 49 miljoen – zegt V&D echter achter zich te hebben gelaten.  V&D is bovendien financieel solide, stelt de woordvoerder. ‘De banken spelen geen rol meer, nadat onze eigenaar Sun Capital hen deze zomer voor 47 miljoen euro heeft uitgekocht. Daarmee is de financiering van V&D voor de komende vier jaar gegarandeerd. Met de eerdere investering van 105 miljoen euro en de kapitaalinjectie in februari van 60 miljoen in februari heeft Sun Capital nu 212 miljoen euro in V&D gestopt.’

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels