nieuws

Discrepantie tussen planologische bestemming en huurcontract

Geen categorie

Hoe zit het juridisch als het gebruik zoals overeengekomen in een huurovereenkomst (de contractuele bestemming) afwijkt van de planologische bestemming (bestemmingsplan)? Komt dit voor risico van de eigenaar/verhuurder of de huurder?

De algemene regel volgt (onder meer) uit een arrest van het Gerechtshof te Arnhem uit 2009. Het Hof overwoog dat “de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren”. Het Gerechtshof voegde daar aan toe: “Hieruit volgt dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.”. Het Gerechtshof in Amsterdam wees in 2011 een arrest in dezelfde lijn.

Het hof Amsterdam deed begin dit jaar een uitspraak  die verder inzicht geeft. De zaak gaat over een pand in de Pijp in Amsterdam dat is verhuurd als ‘snackbar en lunchroom’.  Een deel van het gehuurde blijkt echter planologisch geen horecabestemming te hebben. De huurder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een ‘gebrek’. Het hof overweegt dat in beginsel het ontbreken van de planologische horecabestemming een gebrek in de huurverhouding oplevert (waarvoor de eigenaar/verhuurder aansprakelijk is), maar oordeelt dat het in dit geval anders ligt omdat het geen feitelijke belemmeringen in het gebruik voor de huurder heeft opgeleverd. De gemeente was namelijk tot legalisatie bereid en de huurder heeft zelf nagelaten zijn exploitatievergunning aan te vragen.  

 

Winkelruimtemodel

De meest recente modelcontracten  van de ROZ beogen van de algemene regel af te wijken en de verantwoordelijkheid bij de huurder te leggen. De modellen uit 2003 (zowel het winkelruimtemodel – 290 model – als model ‘overige bedrijfsruimte’) lieten nog twijfel over de vraag of dat ook met succes was gedaan en de rechtspraak hierover was dan ook wisselend. In het model van de ROZ uit 2008 en 2012 (ten aanzien van winkelruimte en overige 290-bedrijfsruimtes) heeft de ROZ haar tekst – ook met betrekking tot het voornoemde onderwerp – aangepast. De verantwoordelijkheden van beide partijen ten aanzien van het verkrijgen van de benodigde vergunningen e.d. voor het gebruik van het gehuurde staan nu duidelijker opgeschreven. In artikel 4.1 van de algemene bepalingen behorende bij het ROZ winkelruimtemodel uit 2012 is bepaald dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen van alle vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde zoals omschreven in artikel 1.1 van de huurovereenkomst. En in artikel 4.3 van die algemene bepalingen staat dat huurder verantwoordelijk is voor alle vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik zoals omschreven in de bestemmingsbepaling (artikel 1.3 van de huurovereenkomst).

Het winkelruimtemodel uit 2008 kende een soortgelijke bepaling (in artikel 5.1 en 5.2 van de algemene bepalingen uit 2008). De artikelen in de versie van 2012 zijn verder uitgewerkt.

Toen een verhuurder en een huurder dan ook in 2010 een huurovereenkomst voor een supermarkt sloten op grond van het ROZ model voor winkelruimte uit 2008 en later de bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde pand niet bleek te kloppen, pakte dit anders uit dan wanneer de algemene regel uit het arrest van het Gerechtshof in Arnhem gevolgd zou zijn. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst hadden partijen opgeschreven dat ‘bedrijfsruimte’ werd verhuurd. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst was bepaald dat deze bedrijfsruimte bestemd was om te worden gebruikt als ‘supermarkt’. Het bestemmingsplan stond echter geen supermarkt toe op de locatie van het gehuurde en een ontheffing van de gemeente werd niet verkregen. Volgens de overwegingen van het Gerechtshof in Arnhem levert dit in beginsel een gebrek op: het is onmogelijk om het gehuurde te exploiteren volgens het overeengekomen gebruik. Het Gerechtshof in Amsterdam, dat zich boog over de kwestie met de supermarkt, kwam tot het oordeel dat de inhoud van het gebruikte ROZ-model er toe leidt dat verhuurder uitsluitend aansprakelijk is voor het kunnen gebruiken als ‘bedrijfsruimte’ (dat wat in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is opgenomen) en dat de huurder moet zorgen voor de benodigde vergunningen ten behoeve van de exploitatie als supermarkt (dat wat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat). Geen gebrek en dus geen tekortkoming aan de zijde van de verhuurder.

Nu in het nieuwe ROZ-model voor kantoorruimte (versie 2015) deze bepalingen ook zijn aangepast ten opzichte van het voorgaande model (uit 2003), wordt het voor alle huurders en verhuurders van bedrijfs-onroerend goed van belang om stil te staan bij de ‘invuloefening’ van artikel 1.1 en 1.3 in de huurovereenkomst (respectievelijk artikel 1.1 en 1.2 in het kantoorruimtemodel). Indien een huurder zijn verhuurder wil kunnen aanspreken op het kunnen exploiteren volgens het beoogde gebruik, zal in artikel 1.1 meer moeten worden opgenomen dan enkel ‘bedrijfsruimte’. Het is uiteraard niet zeker of rechters in alle gevallen dit scherpe onderscheid zullen volgen. Een andere oplossing is het wijden van een bijzondere bepaling aan de verdeling van de verantwoordelijkheden, dit prevaleert boven het gestelde in de algemene bepalingen en partijen zijn vrij in het maken van maatwerk-afspraken op dit punt.

 

Sonja van der Kamp, Justine van Lochem

Advocaat-partner resp. advocaat bij Boekel in Amsterdam

Dit artikel is geplaatst in Vastgoedmarkt van november 2015 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels