nieuws

Neprom: nieuwbouw tot crisis te ‘publiek gestuurd’

Geen categorie

De nieuwbouw van woningen was tot aan de crisis najaar 2008 ‘zeer sterk publiek gestuurd’. Het aanbod was niet (primair) afgestemd op de voorkeur van woonconsumenten, maar op wat ‘goed is voor Nederland’, vastgelegd in beleid van Rijk, provincies en gemeenten.

Dat schreef Neprom aan de tijdelijke commissie Huizenprijzen. Deze commissie stelt een parlementair onderzoek in naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de woningmarkt.

Overheden schreven tot de crisis bijna alles op de woningmarkt voor. Zowel wat betreft locatie (nabij de grote steden), stedenbouw (ontsluitingen, groen, water, parkeren), aantallen, dichtheid (hoog), programmering (vast percentage sociale woningbouw, middeldure woningen), woningtypes (veel gestapeld), architectuur als wat betreft woonkwaliteiten (duurzaamheid, energiezuinigheid, aanpasbaarheid en veiligheid), aldus de belangenvereniging van (middel-)grote projectontwikkelaars.

Ter illustratie noemt Neprom de eisen die de gemeente Amsterdam bij de ontwikkeling van IJburg stelde. ‘Een voorbeeld van hoever daarin kan worden doorgeschoten zijn de ‘architectonische kwaliteiten’ die door professionals worden gevraagd, maar door de consument veel minder worden gewaardeerd. Zo gold op IJburg op een gegeven moment een minimum aantal architecten per bouwblok en er mochten geen buitenruimten worden gerealiseerd vanuit stedenbouwkundige eisen, terwijl de consument die juist zeer waardeert’, aldus de Neprom.

Volgens Neprom heeft de residuele grondwaardemethode van gemeenten de ellende bij marktpartijen vergroot. ‘Als de gemeente grond onder de marktprijs had verkocht, dan waren de risico’s van de marktpartijen lager geweest. Dat had voor een deel tot andere producten geleid, maar uiteraard ook tot hogere marges aan de marktkant. Een belangrijk deel van het residu na grondverwerving is aan de publieke kant terecht gekomen, afhankelijk van hoe de gemeente opereert.’

De vereniging steekt hier ook de hand in eigen boezem. ‘Een omvangrijke grondportefeuille met rente- en afzetrisico’s kent zeer grote risico’s. Die risico’s zijn niet altijd goed (vaak te laag) ingeschat en ingeprijsd, achteraf gezien. Achteraf gezien zijn te veel gronden tegen te hoge prijzen verworven. Sneller produceren in de goede jaren op de grote bouwlocaties had meer winst voor partijen opgeleverd en nu minder problemen met de grondexploitaties, maar dat lukte heel vaak niet.’

Het is echter niet noodzakelijk dat grondverwerving, -productie of -uitgifte (mede) via de gemeente lopen, oppert de Neprom. ‘Marktpartijen kunnen dat ook geheel voor eigen rekening en risico doen en de gemeente zou zich dan kunnen beperken tot een faciliterend grondbeleid. Overigens zou daarbij ook de marktpartij een residuele grondwaarde hanteren (en dus gericht zijn op winstmaximalisatie), maar die zou verder niet tot discussie en vertragingen leiden bij prijsdalingen.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels