blog

Leegstand is goud waard

Geen categorie

Na het uitbreken van de kredietcrisis liep de geregistreerde leegstand (exclusief de verborgen leegstand) op de Nederlandse kantorenmarkt in snel tempo op naar bijna 20 procent van de totale voorraad.

Leegstand is goud waard
Eric Martens

De prijzen voor leegstaande kantoren daalden in hetzelfde tempo. Transactieprijzen lagen in 2012, 2013 op het niveau van 200 tot 300 euro per m2, met als uitschieter het voormalige CBS-kantoor in Leidschendam-Voorburg dat (in 2014 !) voor minder dan 100 euro per m2 werd verkocht.

Inmiddels is duidelijk geworden dat er wel degelijk een tweede leven mogelijk is voor leegstaande kantoren. Transformatieprojecten zijn in overgrote meerderheid gericht op het realiseren van (huur)woningen. De recente verkopen van projecten aan ‘triple AAA’ institutionele woningfondsen tonen aan dat kantoortransformaties kunnen leiden tot hoogwaardige woningproducten, met een bijbehorende beleggingswaarde.

De stijgende huizenprijzen, met name in de grote steden, betekenen dan ook dat de residuele grondwaarde van transformeerbare kantoren weer sterk in de lift zit. Bij de meest recente transacties in Amsterdam, Utrecht en Den Haag zijn er prijzen betaald die ver boven de 1.000 euro per m2 liggen.

De grote vraag is hoe die residuele grondwaarde zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Het grote tekort aan woningen in de grotere steden wijst op een aanhoudende opwaartse druk op de beleggingswaarde van huurwoningen in die steden. Wat ook helpt is dat gemeenten nu graag mee werken aan herbestemmingsprocedures. Een kantoortransformatie is immers een beleidsmatige home-run : het leidt tot een afname van de lokale leegstand én tot een toename van WOZ-belastbare woningen.

Transformatie van kantoor naar wonen is echter een serieuze risicopuzzel. Locatie, markt, investeringskosten, techniek, ruimtelijke ordening en fiscale regimes vereisen een bijzondere mix van kennis en ervaring om transformatieprojecten succesvol te laten verlopen. Wie het oplossen van die puzzel het beste beheerst, weet wat de werkelijke waarde is van een leegstaand kantoorgebouw. Zoals altijd zal het spel van de markt daarin winnaars én verliezers opleveren.

Eric Martens is partner bij projectontwikkelaar Local 

Reageer op dit artikel