De stijging van de woningprijzen is vertekend, onder meer omdat vaak de inflatie niet wordt meegenomen. Het belangrijkste is echter dat de totale hypotheekschuld bij lange na niet zo fors is gestegen als wordt aangenomen, menen de onderzoekers.
'Om een eerlijk beeld te schetsen van de prijsontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt, moeten we de inflatie meerekenen. Dan zien we dat de stijging van de huizenprijzen nog een paar jaar moet doorzetten, om op het niveau van voor 2009 te komen. Het beeld dat over de oververhitte huizenmarkt in Nederland, verdient dus enige nuance', verklaart Dirk Bekkers, Portfolio Management bij DMFCO. DMFCO is een gespecialiseerde assetmanager, die institutionele beleggers de mogelijkheid biedt te investeren in Nederlandse woninghypotheken.
Hypotheekschuld gelijk gebleven
De vraag is of er sprake is van een bubbel op de woningmarkt. Een stijging van zowel de huizenprijs als de hypotheekschuld zou daarvoor een indicatie zijn. De schuld is echter de laatste zes jaar min of meer gelijk gebleven, zo blijkt uit de marktanalyse. Oorzaken zijn onder ander het verplicht aflossen en de aangescherpte regels waardoor mensen minder kunnen lenen . Dankzij de lage rente en het toenemend beschikbare inkomen is aflossen geen probleem voor huizenbezitters. Bekkers: “Ook zien we dat de betalingsmoraal is verbeterd. Het aantal betalingsachterstanden daalt.”
Er wordt veel geschreven en gezegd over de overspannen huizenmarkt in Amsterdam. In de hoofdstad zijn de woningen 60 procent duurder dan in de rest van Nederland. Niet alleen de prijzen van koophuizen nemen er toe, ook de huren stijgen. De vraag is hoe houdbaar de situatie is. Uit de marktanalyse blijkt dat de inkomens meegroeien met de huren; de situatie op de huurmarkt is dus houdbaar. Wat betreft koopwoningen is er een verkeerd beeld ontstaan van Amsterdam. Bekkers: “Het is reëler om Amsterdam niet met andere steden in Nederland te vergelijken, maar met andere Europese hoofdsteden. In alle hoofdsteden liggen de prijzen hoger dan in de rest van het land.”
Capital City Premium
Het percentage dat de woningen in de hoofdstad duurder zijn dan in de rest van het land, is de capital city premium. Deze is in Amsterdam met 60 procent veel lager dan in veel andere Europese hoofdsteden. In Londen bedraagt de premium 115 procent, in Brussel 90 procent en in Parijs zelfs 140 procent. Niet alleen liggen de prijzen in hoofdsteden hoger, ze stijgen ook sneller. In Amsterdam nam de prijs de afgelopen drie jaar met 7 procent toe, tegenover 5 procent in de rest van Nederland. In Groot-Brittannië en Canada zijn deze verschillen groter. “De huizenprijzen in Amsterdam zitten dus internationaal nog aan de onderkant”, verklaart Bekkers.
Vastgoedadviseur JLL bracht dinsdag ook een rapport uit, waaruit blijkt dat het met de betaalbaarheid wel meevalt in het grootste deel van de Nederlandse woningmarkt.
