nieuws

‘Partnerships in huidige beleggingsmarkt cruciaal’

Financieel

Ooit vormde de vastgoedportefeuille van Nationale-Nederlanden de basis van ING Real Estate, destijds ‘s werelds grootste vastgoedbedrijf. Na de onttakeling van de vastgoedkolos en de opsplitsing van de oude ING Groep is de miljardenportefeuille van NN op de achtergrond van de publiciteit geraakt. Marieke van Kamp doet het beleggingsbeleid uit de doeken.

Het Haagse verzekeringsbedrijf NN Groep bezit een vastgoedportefeuille van vier miljard euro. Dat komt neer op ongeveer 4 à 5 procent van het totale belegde vermogen van NN Groep. Het grootste deel van de beleggingsportefeuille bestaat uit (staats)obligaties (meer dan 50 procent). Verder belegt NN in hypotheken, reguliere aandelen, private aandelen en beleggingen in private financieringen, waaronder een paar honderd miljoen euro aan vastgoedfinancieringen.  

NN Group is sinds twee jaar genoteerd aan Euronext Amsterdam. De groep bestaat uit vermogensbeheerder NN Investment Partners, bankactiviteiten (Nationale-Nederlanden Bank) en het verzekeringsbedrijf (NN) van de vroegere ING Groep.  

NN Investment Office coördineert het beleggingsbeleid van het verzekeringsbedrijf en de allocatie naar de verschillende beleggingscategorieën. De afdeling stuurt interne en externe vermogensbeheerders aan, waaronder het eigen NN Investment Partners en externe partijen zoals bijvoorbeeld CBRE Global Investors en CBRE Global Investment Partners.

 

Geen beursgenoteerd vastgoed

Binnen NN Investment Office is Marieke van Kamp met haar team van vijf mensen verantwoordelijk voor alle private beleggingen, waaronder vastgoed en private financieringen. NN Investment Office heeft geen beleggingen in beursgenoteerde vastgoedfondsen, legt zij uit. De volatiliteit van beursgenoteerd vastgoed past niet in het redelijk voorspelbare en lage risicovolle karakter dat het verzekeringsbedrijf met vastgoed voor ogen staat. ‘We willen via onze vastgoedportefeuille huurinkomsten genereren die zonder veel risico zorgen voor een stabiele langjarige cashflow, zodat we ook op de lange termijn aan onze verplichtingen kunnen voldoen. Forse koersbewegingen passen niet in dat profiel. Beursgenoteerd vastgoed speelt in onze allocatie daarom geen rol.’

Zo’n 2,5 miljard euro is belegd in Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen, clubdeals en joint ventures. Het betreft meer dan 25 vehikels. Ongeveer twee derde deel daarvan zijn CBRE Global Investors fondsen, waarin het vroegere vastgoedvermogensbedrijf van ING Real Estate vier jaar geleden is opgegaan. 

 

Top 5

De top 5 van vastgoedfondsbeleggingen bestaat uit (Bron: NN Group publicatie Q2 cijfers):  

1. CBRE Dutch Office Master Fund I CV, belang 27 procent, boekwaarde 303 miljoen euro;  

2. CBRE Retail Property Fund Iberica LP, 33 procent, 205 miljoen euro;  

3. CBRE Dutch Retail Fund, 18 procent, 181 miljoen euro; 

4. CBRE UK Property Fund, 23 procent, 179 miljoen;  

 5.CBRE Property Fund Central Europe, belang 25 procent, 124 miljoen euro. 

De overige circa anderhalf miljard euro aan vastgoed van NN bestaat uit directe beleggingen en joint ventures, door heel Europa. Het gaat om winkelcentra, logistieke centra en  kantoorgebouwen. De directe portefeuille wordt beheerd door CBRE.

 

ING House  

Bekendste directe bezitting in Nederland vormt het in 2002 opgeleverde, vroegere ING House, hoofdkantoor van de oude ING Group aan de Amsterdamse Zuidas, beter bekend als ‘de Schoen’, ‘het Strijkijzer’ of ‘de Kruimeldief’’. Van de 20.000 m2 bestaat 17.500 m2 uit effectieve kantoorruimte. Huurder is onder andere Office Operators.  

Vergeleken met de 8 tot 10 procent die pensioenfondsen gemiddeld in vastgoed beleggen, steekt de 4 à 5 procent van NN mager af. Van Kamp: ‘In vergelijking met andere verzekeraars in Europa lopen we met die 5 procent in vastgoed zeker niet uit de pas.’ Pensíoenfondsen hebben een ander risicoprofiel en verplichtingen dan verzekeraars, benadrukt zij. ‘Een belangrijk verschil is dat verzekeraars bijvoorbeeld niet tussentijds premies kunnen verhogen, of kunnen korten op de uitkeringen zoals pensioenfondsen. Alle beleggingsrisico’s zitten bij de verzekeraar zelf. Dit leidt tot een andere opbouw van de beleggingsportefeuille.’ 

 

Minder fondsbeleggingen 

Gevraagd naar de grootste verandering in het vastgoedbeleid zegt Van Kamp: ‘ Onze oude vastgoedportefeuille bestond voor 80 procent uit beleggingen in fondsen. Dat is flink gewijzigd.’ Hoofdreden is dat NN bij voorkeur zonder vreemd vermogen in vastgoed belegt. Vastgoedfondsen met een zeer lage ‘gearing’ zijn volgens Van Kamp nog altijd betrekkelijk moeilijk te vinden.  

De oude fondsen, zoals ze tot 2007 werden opgezet door ING REIM en andere fondsbeheerders, waren naar zeggen van Van Kamp vooral geënt op de voorkeuren van de vastgoedmanagers en de grootste groep klanten: pensioenfondsen. ‘Er was daarin ruimte voor hogere leverage. De risico’s van hoge leverage zijn duidelijk geworden tijdens de crisis.’

 

ECB                                              

Naast het streven naar diversificatie en het kunnen gebruikmaken van gespecialiseerde managementkennis van fondsbeheerders vormt het gebruik van leverage binnen fondsstructuren een van de verklaringen voor de enorme groei van de niet-genoteerde vastgoedsector voor de kredietcrisis. 

Volgens Van Kamp laat de vastgoedportefeuille de achterliggende jaren weer een mooi rendement zien. Dat is vooral te danken aan de positieve waarde-ontwikkeling, wat deels beïnvloed is door het ruime geldbeleid (Quantative Easing) van de Europese Centrale Bank (ECB).

Is de NN-manager niet bevreesd voor het ontstaan van zeepbellen? Van Kamp: ‘Het is zeker zo dat de prijzen oplopen en zijn opgelopen, maar vastgoed is afgezien van enkele specifieke landen en segmenten nog altijd attractief. Twee jaar geleden als we een bieding deden, waren we met twee of drie andere partijen in de running. Tegenwoordig zijn er al snel een stuk of twintig andere gegadigden. Wij zoeken daarom veel meer nog dan toen goede partnerships om beleggingen te vinden die anderen niet kunnen vinden.’

 

Private financieringen

Mede vanwege het lage rendement (en tegenwoordig zelfs negatieve rendement) op staatsobligaties is NN in de afgelopen jaren meer gaan beleggen in private financieringen. Ook deze beleggingsportefeuille ressorteert onder Van Kamp. De uitvoering berust bij verschillende investment managers, voor een groot deel bij NN Investment Partners. Dit in samenwerking met een aantal banken als partners. De portefeuille, waaronder ook enkele honderden miljoenen euro’s aan commercieel vastgoedleningen, bedraagt ook weer ongeveer 5 procent van de totale beleggingsportefeuille, zo’n 4 miljard euro.  

Van Kamp. ‘Onze private financieringen in commercieel vastgoed, infrastructuur of bedrijven bieden een illiquiditeitspremie die voor ons als levensverzekeringsbedrijf aantrekkelijk is. Onze verplichtingen zijn immers heel lang, gemiddeld meer dan 15 jaar.’

 

Rendement

Over het rendement van de vastgoedfinancieringen is Van Kamp best te spreken. ‘Het zijn vaak floating leningen, euribor plus opslag. De opslag in de markt schommelt tussen de 125 en 225 basispunten, afhankelijk van het risicoprofiel van het onderliggende vastgoed. Leningen zijn ook binnen het Solvency-regime relatief aantrekkelijk. Voor vastgoedbeleggingen moet je in het Standaard Model een reservepositie aanhouden van 25 procent, terwijl dat voor leningen varieert tussen 5 en 10 procent ligt. We financieren door heel Europa en in alle segmenten van de vastgoedmarkt, van woningportefeuilles tot winkelcentra en kantoren, maar uitsluitend kwaliteitsvastgoed en tegen lage loan-to-values.’ 

 

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het septembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels