nieuws

Nieuwe Europese taxatiestandaarden van kracht

Financieel

Begin 2015 werd een praktijkhandreiking voor taxateurs gepubliceerd, gericht op vastgoedtaxaties. De handreiking wordt nu onder meer gebruikt voor trainingen en onderwijs, met name bij hercertificering. Omdat het ook in het Engels is vertaald, trok het ook internationaal de belangstelling. Begin 2017 verschijnt een geheel herziene en uitgebreidere versie van de handreiking.

In de Praktijkhandreiking Nederlandse vastgoedtaxaties worden voor (potentiële) taxateurs de verschillen tussen de taxatierichtlijnen overzichtelijk op een rij gezet, met een focus op de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De Nederlandse vastgoedtaxateur heeft sinds 1998 te maken met een internationaal geharmoniseerd marktwaardebegrip dat is gebaseerd op IVS. Na 1998 zijn de EVS en de aanbevelingen en ‘goede praktijken’ van het Platform Taxateurs Accountants in beeld gekomen. Sinds 1 januari 2016 komt daar het NRVT nog bij met gedrags- en beroepsregels, tuchtrecht en Kamerreglementen. Waar moet een taxateur zich nu aan houden, als hij zijn werk goed moet wil doen? Al met al bouwt zich aardig wat aan spelregels op. In dit artikel willen we alvast een aantal thema’s uit de nieuwe EVS behandelen, vooruitlopend op de nieuwe IVS en de nieuwe Praktijkhandreiking.

 

TEGoVA Blue Book

De TEGoVA, de Europese brancheorganisatie voor taxateurs, heeft op 14 mei 2016 een nieuwe versie van het zogenoemde Blue Book (EVS 2016) uitgegeven. Deze vervangt per direct de vorige editie (EVS 2012). De EVS 2016 bestaat uit vier delen: Europese taxatiestandaarden en technische richtlijnen (1); Europese codes (2); Europese wetgeving en vastgoedwaardering (3); Technische documentatie (4). In EVS 2016 onderscheidt men nu ‘full valuation reports’, beknoptere taxatierapporten (‘shorter reporting formats’), ‘desk top valuation reports’ en conceptrapporten (‘draft reports’). De vereisten voor een full valuation worden uitgebreider en gedetailleerder beschreven vergeleken met EVS 2012.

In de herziene handreiking wordt ingegaan op de NRVT-regelgeving, de recentelijk verschenen EVS 2016 en de nog te verschijnen IVS 2017. Ook worden onderwerpen als professioneel opdrachtgeverschap en -nemerschap, ethiek en duurzaamheid behandeld. 

 

Marktwaarde

In de verschillende internationale standaarden is de marktwaardedefinitie is zeer stabiel over de jaren heen. Dat is ook van belang voor de markt, de taxateurs en de opdrachtgevers. In de EVS is de het woord ‘asset’ (EVS 2012) vervangen door het woord ‘property’ (EVS 2016). Het woord ‘property’ verwijst naar ‘a bundle of rights’en wij vertalen het als ‘vastgoed’: onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten.

De definitie van marktwaarde EVS 2016: The estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without being under compulsion.

Sinds 2008 is de marktwaardedefinitie voor Nederland: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

De NRVT-regelgevers varen een wat afwijkende koers. Zij hebben de woordvolgorde aangepast en spreken van ‘een vastgoedobject’, wat zij — terecht — in termen van het Burgerlijk Wetboek definiëren. Wij vinden dit onnodige afwijkingen en adviseren weer terug te keren naar ‘vastgoed’ en de woordvolgorde te herstellen. Zo wordt over de gehele linie weer één definitie gehanteerd.

De definitie van marktwaarde NRVT luidt als volgt: Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Het NRVT hanteert in zijn definitie heel juist het — in Nederland gangbare — begrip ‘waardepeildatum’. In de praktijk dreigde verwarring te ontstaan doordat men ‘date of valuation’ kon opvatten als inspectiedatum of rapportdatum. De waardepeildatum is de datum waarop de overdracht (als bedoeld in de definitie) verondersteld wordt tot stand te zijn gekomen. De inspectiedatum is de datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. De rapportdatum is de datum waarop de taxateur het rapport ondertekent. Het is goed dat in het reglement deze drie begrippen geïdentificeerd en gedefinieerd zijn.

 

Markthuurdefinitie

De EVS-markthuurdefinitie is wat aangepast in vergelijking met EVS 2012. De definitie van markthuur EVS 2012Het geschatte huurbedrag waarvoor het vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, onder de feitelijke of de veronderstelde huurvoorwaarden in een zakelijke transactie zou worden verhuurd door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

De passage ‘onder de feitelijke of de veronderstelde huurvoorwaarden’ is nieuw. In EVS 2012 werd nog verwezen naar de ‘voorwaarden van de huurovereenkomst.’ De markthuurwaardedefinitie wordt verder niet specifiek uitgewerkt in de EVS; verwezen wordt naar de toelichtingen rond het marktwaardebegrip.

In de NRVT-reglementen is het begrip ‘markthuur(waarde)’ niet gedefinieerd, evenmin als de begrippen huur, markthuur en lease incentives. Het NRVT kent de regeling dat IVS en EVS de NRVT-regels aanvullen. Toch is het aanbevelenswaardig deze begrippen in de reglementen op te nemen. Het PTA onderscheidt wel de begrippen brutohuurwaarde, nettohuurwaarde, huurherzieningswaarde en incentives.

 

Uitgangspunten

De taxateur hanteert een uitgangspunt wanneer hij uitgaat (of opdracht krijgt uit te gaan) van een bepaald feit dat hem onbekend is, niet bekend kan zijn of dat redelijkerwijze niet door hem kan worden vastgesteld. De EVS-tekst is ongewijzigd gebleven. Taxateurs mogen geen onrealistische uitgangspunten formuleren over marktomstandigheden, of een marktwaarde veronderstellen die boven een redelijkerwijs te verkrijgen niveau ligt. Het PTA beveelt aan alle relevante uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten vast te leggen als de opdracht wordt aanvaard.

In EVS 2016 is de definitie van ‘bijzonder uitgangspunt’ licht gewijzigd, maar de toelichting is gelijkluidend met EVS 2012. NRVT sluit aan op EVS en IVS: een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum.

In de EVS wordt de aandacht gevestigd op het bijzonder uitgangspunt ‘forced sale value’ (gedwongen verkoop). De condities waaronder de gedwongen verkoop plaatsvindt, sporen volgens de EVS niet met de marktwaardedefinitie. Daarom wordt de marktwaarde getaxeerd met als bijzonder uitgangspunt ‘gedwongen verkoop.’

Volgens de NRVT-voorschriften moeten de opdrachtvoorwaarden of schriftelijke overeenkomst voor de professionele taxatiedienst de uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten bevatten. De geregistreerde taxateur legt door hem gehanteerde bijzondere uitgangspunten vast in de opdrachtvoorwaarden. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering.  Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. Merk op dat het woord ‘kunnen’ is gebruikt. Naar onze mening zou het hier alleen maar mogen gaan om toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen waarmee marktpartijen ook rekening zouden houden in hun prijsstelling.

 

HABU

De EVS maken van het HABU-beginsel een ander concept, dat afwijkt van het IVS-concept. Men probeert hier een lijn uit te zetten voor Europa, maar onderkent en geeft de mogelijkheid hier lokaal andere opvattingen op na te houden. Zo stellen de EVS dat er specifieke definities van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik van toepassing kunnen zijn in richtlijnen of de praktijk van individuele landen.

In de EVS ziet men HABU als een beperking (aansluiten bij bestaande, huidige wettelijke en fysieke mogelijkheden) waarvoor een uitgangspunt moet worden geformuleerd en het ruime concept ‘verwachtingswaarde’ (Hope Value; verwachtingen die marktpartijen koesteren) als onderdeel van de marktwaarde. Naar onze mening behoren in theorie en praktijk de (kansrijke, gerechtvaardigde, redelijke) verwachtingen die marktpartijen hebben rondom het vastgoed en haar potentiële gebruiksmogelijkheden in marktwaarde te zijn begrepen; dit vinden wij zo terug in de IVS. De EVS-HABU-assumptie kan ertoe leiden dat er een afwijking bestaat ten opzicht van de marktwaarde. Daarom bevelen wij aan het IVS-concept voor Nederland te hanteren.

In de EVS komt als bijzonder uitgangspunt ‘alternatief gebruik’ (‘alternative use value’) voor. Dit is de marktwaarde van het object zonder tot uitgangspunt te nemen dat het huidige gebruik wordt gecontinueerd. De EVS zien dit als een marktwaarde (met een bijzonder uitgangspunt).

 

Rapportagevormen en -vereisten

De EVS besteden veel aandacht aan het rapporteren van de waarde. In het rapport legt de taxateur verantwoording af over zijn werkzaamheden en onderbouwt hij de waarde. EVS 5 onderscheidt vijf verschillende rapportages met afzonderlijke rapportagevereisten:

– Full Valuation Reports

– Shorter Reporting Formats (bijvoorbeeld een update)

– Summary Report or Valuation Certificate

– Desktop Valuation Reports (niet EVS-conform, tenzij als vervolg op een taxatie met inspectie en ongewijzigde omstandigheden)

– Draft Reports (niet EVS-conform).

De lengte en de mate van gewenste gedetailleerdheid kan verschillen van opdrachtgever tot opdrachtgever, afhankelijk van de doelen en het profiel en behoeften van de opdrachtgever. De taxateur moet dit afstemmen en overeenkomen met de opdrachtgever. De eerste desk top-taxatie is niet EVS-conform. Desk top-taxaties die worden gemaakt als vervolg op een taxatie kunnen onder omstandigheden EVS-conform zijn bij ongewijzigde omstandigheden.

Het speelveld en de spelregels voor de vastgoedtaxateur zijn de laatste jaren drastisch gewijzigd. Er zijn verschillende standaarden, reglementen en ‘goede praktijken’ in omloop. Die komen in hoofdlijn op hetzelfde neer, maar op detailniveau kunnen behoorlijke verschillen optreden. Met alle gevolgen van dien voor de gerapporteerde waarde en het taxatierapport. De vastgoedtaxateur en zijn opdrachtgever moeten zich daarvan bewust zijn. Het is dus zaak op de hoogte te blijven van de regels die regelmatig worden aangepast.

 

Over de auteurs

Tom Berkhout is professor Real Estate Nyenrode Business Universiteit. Sebastiaan Roggeveen is taxatiespecialist bij de NVM. Zij zijn de schrijvers van de handreiking.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2016 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels