nieuws

INREV groeit en bloeit als nooit tevoren

Financieel

Beleggers breken het ene na het andere record met hun investeringen in niet-genoteerd vastgoed. INREV, de Europese belangenbehartiger van deze florerende sector, vaart wel bij de bloei.

‘Toen ik zes jaar geleden bij INREV begon waren er twaalf mensen in dienst’, memoreert ceo Matthias Thomas in het fraaie, nieuwe INREV-kantoor in de ITO-toren aan de Amsterdamse Zuidas. ‘Dat zijn er nu 26.’ De personeelsgroei is volgens de voormalige Duitse vastgoedprofessor nodig om de uitdijende dienstverlening in goede banen te leiden. Dat geldt in het bijzonder voor het vergaren en analyseren van marktinformatie. Ook op het gebied van de professionele standaarden zijn de activiteiten flink uitgebreid. Bovendien wordt op wereldschaal steeds meer intensief samengewerkt met organisaties uit Azië en de VS.

Nieuw kantoor

Begin dit jaar betrok INREV een aanzienlijk groter kantoor aan de Amsterdamse Zuidas. De burelen in de B-toren van het  WTC puilden uit door het groeiende personeelsbestand.  In de nieuwe behuizing op de achtste verdieping van de ITO Toren aan het Gustav Mahlerplein  beschikken de 23 medewerkers over 420 m2 bureau- en vergaderruimte. Verder heeft de in 2003 opgerichte organisatie sinds vijf jaar ook een kantoor in Brussel voor de lobby richting de EU, waaraan drie mensen verbonden zijn.

Het uitdijende personeelsbestand wordt gestut door een gezonde groei van het ledenbestand. De sector excelleert, om niet te zeggen dat het geld tegen de plinten klotst. Een kleine greep. De niet-genoteerde institutionele vastgoedfondsen hebben vorig jaar in Europa een totaalrendement geboekt van 9,7 procent, tegen 8 procent in 2014. Dat is het hoogste rendement sinds 2006. Grootste rendementsgroei realiseerden de Nederlandse fondsen.  Beleggers in funds of funds behaalden wereldwijd in 2015 een totaalrendement van liefst 18,7 procent, het beste resultaat ooit. In dat jaar werd voor 123,6 miljard euro, een recordbedrag, wereldwijd opgehaald voor nieuwe vastgoedbeleggingen. Meer dan de helft (51,1 procent) is bestemd voor Europa.

Groei ledenbestand

Vorig jaar sloten 40 nieuwe leden zich bij de Europese brancheorganisatie aan. De teller staat bij INREV thans op 387. De achterban bestaat uit pensioenfondsen, verzekeringsbedrijven, vastgoedvermogensbeheerders, fondsmanagers en andere dienstverleners zoals vastgoedadviseurs, advocaten-en accountantskantoren, fondsadministrateurs en andere dienstverleners. Sterkst vertegenwoordigd is van oudsher het Verenigd Koninkrijk (113 leden), gevolgd door Duitsland (62), Nederland (56), Noord-Europa (42) en de VS (35). Uit Azië en het Midden-Oosten komen respectievelijk vier en twee leden.

Thomas spreekt van ‘evenwichtige’ groei. ‘We groeien de afgelopen jaren gemiddeld met 5 tot 8 procent. Dat is mooi in een markt die eigenlijk ook nog deels aan het consolideren is als je kijkt naar het vastgoedvermogensbeheer’, laat hij erop volgen.  Die tendens blijkt onder andere uit een gezamenlijk onderzoek van INREV en organisaties uit Azië en Noord-Amerika waarvan de resultaten in juni werden gepubliceerd. De tien grootste vastgoedbeheerders waren in 2015 goed voor 40 procent van de 2 biljoen euro aan vastgoed die wereldwijd onder management is. Vooral de grote assetmanagers profiteren van de stijging van tien procent ten opzichte van de 1,8 biljoen euro van 2014.

Uitbesteedtendens

De uitbesteedtendens in het vastgoedvermogensbeheer biedt INREV ook nieuw groeiperspectief. Waren het eerst de pensioenfondsen en verzekeraars die grote delen van hun vastgoedvermogensbeheer onderbrachten bij assetmanagers. Thans doen de fondsbeheerders op hun beurt delen van de werkzaamheden de deur uit om zich te concentreren op de kerntaak, het vastgoed. Zo wordt bijvoorbeeld steeds vaker de fondsadministratie uitbesteed aan gespecialiseerde dienstverleners en ook die partijen zoeken aansluiting bij INREV.

Volgens Thomas wordt de uitbesteedtendens krachtig gevoed door de scherpe Europese regelgeving (AIFMD) waaraan fondsbeheerders sinds enkele jaren moeten voldoen. Zo vereist AIFMD bijvoorbeeld de aanstelling van een externe bewaarder ter controle van de geldstromen, een taak die vooral wordt ingevuld door onder meer trustkantoren. De INREV-ceo: ‘De sector is echt aan het veranderen. Vooral voor nieuwe fondsmanagers  is het niet eenvoudig om aan alle regelgeving te voldoen. Dus zoeken zij outsourcing partners voor die delen van de business die niet tot de kernactiviteiten worden gerekend.’

Profijt van globalisering

Het ledental groeit ook doordat steeds meer Aziatische en Amerikaanse investeerders zich op de Europese markt begeven en daarbij gebruik maken van de kennis en expertise van INREV, en het omvangrijke netwerk. Van de 47,7 miljard euro die beleggers en fondsmanagers van plan zijn dit jaar in Europees vastgoed te steken komt tweevijfde uit Europa, een gelijk deel uit de VS en eenvijfde uit Azië. ‘Door de groeiende kapitaalstromen richting Europa die ook uit de onderzoeken van JLL en CBRE naar voren komen, is er bij de Europese vastgoedbedrijven steeds meer behoefte aan goede verslaggeving, transparantie en professioneel management. Dat is exact waar INREV voor staat. Dus als organisatie profiteren wij op verschillende manieren van de globalisering. Niet alleen krijgen we meer Aziatische en Amerikaanse leden, maar doordat zij hoge eisen stellen aan het fondsbeheer worden meer Europese bedrijven lid.’

Goedkoop geld

De bloei van de niet-genoteerde sector in Europa laat zich vooral verklaren door de relatieve attractiviteit van vastgoedbeleggingen ten opzichte van andere beleggingscategorieën, staatsobligaties in het bijzonder.  Dat komt vooral door de lage rente en het opkoopprogramma van obligaties van de Europese Centrale Bank (ECB). Kortom, het tij zit INREV gewoon ook mee.

Thomas: ‘De tienjarige Duitse Bund, de graadmeter in fixed income, liet deze zomer voor het eerst in de geschiedenis een negatief rendement zien. In vergelijking daarmee zijn de rendementen die vastgoed biedt al heel snel bijzonder interessant. Uit ons meeste recente onderzoek naar de intenties van beleggers blijkt niet voor niets dat zij hun vastgoedallocatie dit jaar willen verhogen van 9,4 procent naar 10,3 procent.’

Brug te ver

INREV zet ook sterk in op meer internationale samenwerking om zo wereldwijd tot grotere transparantie en standaardisering te komen. Dat gebeurt in het bijzonder met de Aziatische zusterorganisatie ANREV en de Amerikaanse organisaties NCREIF en APREA. De samenwerking richt zich tot dusverre onder meer op gezamenlijk marktonderzoek en het verzamelen van data voor de wereldwijde fondsindex. Een fusie van genoemde organisaties in een wereldwijde federatie sluit Thomas niet uit op de lange duur, maar is voorlopig zeker nog een brug te ver. ‘Je moet uitkijken dat je niet een enorme bureaucratie creëert. Voorlopig zien ik geen enkele toegevoegde waarde in een samensmelting. Dit werkt prima.’

In april werd Neil Harris, senior vice president van het Singaporese staatsfonds GIC, benoemd tot voorzitter van INREV. Hij volgde toen de Nederlander Patrick Kanters (APG) op die de functie zes jaar vervulde.

Heeft de benoeming van Harris wellicht te maken met het streven van INREV om een grotere rol op het wereldtoneel en deuren te openen in Azië die anders wellicht wat minder makkelijk opengaan?

Thomas: ‘Nee, hij is op basis van zijn eigen expertise benoemd. Het is wel voor het eerst dat een vertegenwoordiger van een staatsfonds voorzitter is van INREV, dat het een Aziatisch staatsfonds betreft is toeval. Als voorzitter vertegenwoordigt hij de hele sector. Staatsfondsen voeren wel een ander beleggingsbeleid dan het gangbare patroon. Zij reageerden bijvoorbeeld veel heftiger op de kredietcrisis en wilden vrijwel meteen meer en betere controle over hun beleggingen. Dat mondde uit in een zwaardere rol voor separate accounts, joint ventures en clubdeals ten koste van het traditionele fondsmodel. Drie jaar geleden heeft INREV haar focus niet voor niks verbreed van fondsen naar alle mogelijke vormen van beleggen in niet-genoteerd vastgoed.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het septembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels