nieuws

USAA Realco wil XXL-distributiecentra op veilingterrein Bleiswijk

Financieel

USAA Realco Europe bereikte eind mei met Royal FloraHolland overeenstemming over de koop van de voormalige bloemenveilinglocatie in Bleiswijk. Wat zijn de plannen met deze enorme locatie? En welke ambities heeft deze Amerikaanse vastgoedonderneming in Europa?

Het voormalige veilingterrein in Bleiswijk omvat 26 hectare grond, waarvan 125.000 m2 bebouwd, en een aansluitende ontwikkellocatie van 11 hectare. Behoorlijk pittig , maar bij USAA Realco draaien ze hun hand niet om voor logistieke (her)ontwikkelingen van een dergelijke omvang. Deze vastgoedbelegger ontwikkelt in Europa samen met geselecteerde ontwikkelaars zowel op risico, op basis van voorverhuur en geheel op maat naar de wens van de eindgebruiker (‘built to suit’).
‘De Bleiswijk-site is voor ons niet ongewoon groot’, verzekert David Buck, Executive Managing Director van USAA Realco in het WTC aan de Amsterdamse Zuidas, waar zijn onderneming kantoor houdt. ‘Bleiswijk komt qua grootte overeen met andere logistieke projecten die we in de  VS en in Europa hebben. Juist die omvang in combinatie met de strategische en centrale ligging – in het hart van de Randstad aan de A12  – maakt het project voor ons heel interessant.’  
De voormalige veilinglocatie maakt deel uit van bedrijventerrein Klappolder aan de vernieuwde op- en afritten van de A12 bij de kruising met de N209. Met het oog op de Strategie 2020 verhuisde Royal FloraHolland in 2014 en 2015 al haar activiteiten van Bleiswijk naar andere locaties behorende bij de bloemenveiling.

Tweede leven
USAA Realco zal het terrein een tweede leven geven door het compleet te herontwikkelen in samenwerking met een Nederlandse ontwikkelpartner tot een modern logistiek centrum. Alle bestaande en sterk verouderde bebouwing zal worden gesloopt..
Buck verwacht ‘zeer binnenkort’ de naam van de lokale ontwikkelpartner bekend te kunnen maken. Het selectieproces is nagenoeg afgerond. De volledig herontwikkeling van het veilingterrein gaat waarschijnlijk meerdere jaren in beslag nemen. ‘Nee, we hebben nog geen officiële toezeggingen van gebruikers. Maar als we huurders vinden voor een of meerdere XXL-distributiecentra dan kan het natuurlijk wel ineens bijzonder snel gaan’, spreekt Buck bedrijvig.  
De herontwikkeling geeft beslist een positieve impuls aan de economische kansen en werkgelegenheid in de gemeente Lansingerland en de gehele regio. Volgens hem biedt de site ‘unieke mogelijkheden’ voor bijvoorbeeld de bouw van twee of drie XXL-logistieke centra van 50.000 m2 tot 100.000 m2. Ontwikkellocaties voor e-commerce faciliteiten of andersoortige distributiecentra van dergelijke omvang zijn dun gezaaid in de Randstad. ‘Er bestaat niet voor niets veel belangstelling van potentiële gebruikers’, licht hij toe.

Masterplan
USAA Realco en FloraHolland zijn momenteel bezig met het opstellen van een masterplan die een nieuwe invulling geeft aan het voormalige veilingterrein. Deze plannen worden eerst besproken met het gemeentebestuur, waarbij USAA Realco de huidige bestemming van agri en food gerelateerde logistiek wil uitbreiden naar algemene logistiek.Buck: ‘In onze visie is deze uitbreiding noodzakelijk om in te kunnen spelen op de huidige vraag naar moderne logistieke ruimten.’ Buck heeft het volste vertrouwen dat de lokale overheden mee gaan werken om van het voormalige en sterk verouderde veilingterrein een nieuw modern logistiek park te maken, waarvan ook de huidige eigenaren en huurders op bedrijventerrein Klappolder zullen profiteren.
De totale investering van USAA Realco beloopt uiteindelijk meer dan 150 miljoen euro. In een interview met Vastgoedmarkt, twee jaar geleden, liet directeur Vastgoed en Deelnemingen Erik Leeuwaarden van FloraHolland doorschemeren een opbrengst tussen de 25 en 35 miljoen te verwachten. Over de aankoopprijs van het terrein houdt Buck echter stevig de kaken op elkaar. ‘Dit soort informatie verstrekken we nooit. Bovendien hebben we hierover afspraken gemaakt met FloraHolland’, zegt hij resoluut.

14 miljard onder beheer
Wereldwijd heeft USAA Realco thans voor een slordige 14 miljard dollar aan vastgoedbeleggingen onder management. De vastgoedvermogensbeheerder is onderdeel van financieel dienstverlener USAA. Het moederbedrijf werd in 1922 opgericht om verzekeringen en andere financiële diensten te leveren aan de gezinnen van Amerikaans defensiepersoneel. Het in 1982 opgerichte vastgoedbedrijf bedient in Amerika vrijwel alle segmenten van de vastgoedmarkt, van kantoren, winkels en hotels tot appartementen en verstrekt naast equity ook vastgoedleningen.
Aan deze zijde van de Atlantische Oceaan beperkt men zich voorlopig tot logistiek vastgoed. Volgens Buck is er in Europa nog altijd een flink gebrek aan moderne logistieke faciliteiten. In Amerika is USAA Realco een grote speler binnen de logistieke markt, waarbij zij onder ander veel build-to-suit aanvragen krijgen van zeer grote partijen, retailers en e-commerce organisaties. Met de kennis, ruime ervaring en het internationale (klanten)netwerk is de basis gelegd voor een goede start van haar activiteiten in Europa. Veel Europese bedrijven zijn driftig in de weer om hun logistieke processen pan-Europees te optimaliseren en zich te  ontworstelen aan de suboptimalisatie en beperkingen van werken met allerlei verschillende landenorganisaties. 

Lange termijn horizon
Wanneer stapt USAA Realco ook in Europa in andere vastgoedsegmenten? ‘We zijn een belegger met een lange termijn horizon’, beklemtoont Buck. ‘We zijn hier om te blijven, willen onze Europese operatie stap voor stap uitbouwen. Ook naar andere segmenten, maar steeds op een degelijke basis van beproefde kennis en ervaring. Wanneer het moment daar is, kan ik nu nog niet zeggen, maar misschien gebeurt het wel eerder dan menigeen denkt.’
Ook in logistiek vastgoed is USAA Realco in Europa overigens nog altijd uitsluitend voor eigen rekening en risico bezig. ‘Pas als we helemaal vertrouwd zijn met de Europese logistieke vastgoedmarkt, zullen we projecten aanbieden aan onze cliënten van vermogensbeheer. ’
Buck is sinds 1996 in dienst bij USAA Realco en houdt zich de laatste veertien jaar uitsluitend bezig met logistieke vastgoedontwikkeling. Voordat hij de leiding kreeg in juli 2014 van het eerste Europese kantoor van USAA Realco in Amsterdam, gaf hij leiding aan de mondiale ontwikkeltak in Amerika. Voor het opzetten van zijn Europese beleggingsplatform gingen de Amerikanen een samenwerking aan met de Britse ontwikkelaar Mountpark Logistics.

Eerste aankoop
Het distributiecentrum aan de Atoomweg 111-115 te Utrecht, verworven in oktober 2014 van logistiek ontwikkelaar Somerset Real Estate en verhuurd aan de Duitse logistieke dienstverlener Kuehne Nagel, was de eerste aankoop van USAA Realco in Nederland. Na de acquisitie van het 32.000 m2 bvo grote distributie centrum (plus een bestaand kantoorgebouw van 4.050 m2 vvo kantoorruimte) is nog eens 25.000 m2 bvo aan het gebouw toegevoegd.
Door de samenwerking met ontwikkelpartners wist USAA Realco in betrekkelijk korte tijd een indrukwekkend logistiek platform van de grond te trekken in Nederland (Utrecht en Bleiswijk), Ierland (Dublin), het Verenigd Koninkrijk (vijf projecten), Polen, Tsjechië en Slowakije. Twee projecten in het Verenigd Koninkrijk zijn geheel verhuurd aan e-commerce speler Amazon, waarbij één locatie een omvang beslaat van circa 100.000 m2. Met in totaal elf projecten is een investeringsvolume gemoeid dat uiteindelijk ruim 1 miljard euro zal bedragen. Momenteel kijkt USAA Realco ook naar investeringsmogelijkheden in Noord-Italië, Spanje en Frankrijk.

Geen groei om de groei
Groei om de groei is bij USAA Realco uit den boze. ‘We hebben geen groeidoelstellingen’, houdt Buck zijn bezoeker herhaaldelijk voor. ‘We laten ons puur drijven door de kansen die de markt biedt op een aantrekkelijk rendement in relatie tot het te lopen risico. Als die kansen zich niet aandienen doen we niets, als we daarentegen voor twee miljard dollar aan mogelijkheden zien, dan hebben we het benodigde kapitaal daarvoor ook beschikbaar.’
In acquisities van bestaand vastgoed, ziet Buck voorlopig geen heil vanwege ‘de fase waarin de cyclus zich bevindt’ met aanvangsrendementen voor topkwaliteit gebouwen die richting de zes procent schieten, en in sommige gevallen zelfs al daaronder liggen.
‘Vanuit een risico-rendementsperspectief geven wij sterke voorkeur aan nieuwe ontwikkelingen’, stelt Buck. ‘Al is er zeker in de Benelux, Centraal en Oost-Europa, Noord-Italië, Frankrijk en Spanje nog steeds ruimte voor verdere krimp van de aanvangsrendementen. De fundamenten onder de logistieke markt zijn hecht, de vraag naar moderne faciliteiten overtreft het aanbod. Bovendien, als je die 5 of 6 procent rendement vergelijkt met het minieme of zelfs negatieve rendement van obligaties dan is bestaand logistiek topkwaliteit ook nog altijd zeer aantrekkelijk.’

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het julinummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels