nieuws

‘Wij geloven in de juiste mix’

Financieel

De buitenlandse vermogensbeheerder Aventicum investeert in de renovatie van voormalige corporatiewoningen in Utrecht, in ruil voor het bezit van deze huurwoningen. Bouw- en vastgoedbedrijf Heijmans zorgt voor de turn-key oplevering. De twee partijen willen deze aanpak ook elders in Nederland toepassen.

‘Wij geloven in de juiste mix’
Kanaleneiland renovatie

Het is een zonnige lentedag in de Utrechtse aandachtwijk Kanaleneiland. In de coffeecorner op de begane grond van het gerenoveerde kantoor van woningcorporatie Portaal aan de Beneluxlaan vergaderen corporatiemedewerkers in kleine groepen. Het Italiaanse koffieapparaat draait overuren. Met een lederen tas onder de arm stapt directeur Vastgoed Peter van der Gugten van Heijmans de coffeecorner binnen. Hij begroet Feike Siewertsz van Reesema, de Nederlandse partner van de internationale vermogensbeheerder Aventicum Capital Management.

Zo’n driehonderd meter zuidelijker van de vergadertafel bevinden zich de bouwblokken met 252 appartementen die in 2016 door Heijmans en Aventicum worden gerenoveerd. Nu nog zijn de woningen eigendom van de corporaties Portaal en Mitros – ondergebracht bij een Gemeentelijke Exploitatie Maatschappij. In afwachting van een ingrijpende renovatie waren zij in gebruik bij tijdelijke bewoners. Sinds 1 april zijn de renovatiewerkzaamheden gestart, de oplevering is gepland voor de zomer van 2017. Dan worden de voormalige sociale huurwoningen opgeleverd aan de vermogensbeheerder, een joint-venture van de Qatar Investment Authority en de Zwitserse bank Credit Suisse.

De investering in de appartementen bedraagt enkele tientallen miljoenen euro’s. Inclusief een optie op de overname van een aantal nieuw te bouwen grondgebonden woningen zou dit kunnen oplopen tot een bedrag van ruim boven de 40 miljoen euro.

Ver-yuppen

Het is een van de eerste woningdeals waarbij een private belegger investeert in renovatie van verouderde sociale huurwoningen. Van der Gugten vertelt enthousiast over deze gebiedsontwikkeling die het vastgoedbedrijf Heijmans met de betrokken woningcorporaties en de gemeente onderneemt. ‘Interessant is de omzetting van sociaal bezit naar vrije huur. De woningen worden grondig gerenoveerd en wij leveren ze op aan de belegger. Maar niet alles wordt klaargemaakt voor de vrije markt, doel is niet de wijk te ver-yuppen, maar te investeren in de wijk.’

Door de ingreep wordt het eenzijdige aanbod van goedkope sociale huurwoningen in de wijk aangepakt. Van der Gugten schetst het beeld van een vernieuwde wijk met een gevarieerd aanbod van woningen in een mix van sociale huurwoningen, vrije huur en koopwoningen. Ook komt er meer levendigheid in plinten door bergingen te vervangen door woningen en is er horeca gepland. Een exemplaar van de verplaatsbare woning Heijmans One wordt ingericht als ontmoetingsplaats voor buurtbewoners. ‘Die vernieuwing krijg je niet van de grond door de bestaande huurders te laten zitten. Nu ontstaat er een nieuwe dynamiek, waarbij met verschillende partners wordt samengewerkt. Wij geloven in de juiste mix.’ Voor Heijmans is het een interessant project doordat de bouw en verkoop van de gerealiseerde koopwoningen via het bedrijf lopen.

Uitbreiding portefeuille

Voor belegger Aventicum is het aantrekkelijk om via deze aanpak de Nederlandse portefeuille huurwoningen verder uit te breiden in het middeldure huursegment. Portefeuilles van deze omvang en met een aantrekkelijk rendement zijn in de overspannen Nederlandse woningbeleggingsmarkt nauwelijks meer te vinden, vertelt Siewertsz van Reesema. De investeerders die hij vertegenwoordigt zijn bovendien niet wars van een iets verhoogd verhuurrisico.

Zo groot is dat verhuurrisico overigens niet, stelt Siewertsz van Reesema: ‘De huurwoningmarkt in Utrecht staat door de grote vraag naar betaalbare huurwoningen voor starters en alleenstaanden in wijken niet al te ver van het centrum behoorlijk onder druk, de keuze om in een compleet gerenoveerde woning in het strategisch gelegen Kanaleneiland te wonen, in plaats van een nieuwbouwwoning in bijvoorbeeld Leidsche Rijn, is dan snel gemaakt’.

Voor zijn partners was juist renovatie van bestaande bouw een aantrekkelijke optie. Het programma van eisen was ten opzichte van dat van Nederlandse institutionele beleggers compact, dat maakt de buitenlandse investeerders extra flexibel. ‘Doordat wij grip kunnen krijgen op het gebied waarbij wij investeren in de complexen, de voorzieningen, de infrastructuur en het openbaar gebied, kunnen wij grotendeels toewerken naar markthuur. Het was een uitdaging om een buitenlandse investeerder mee te krijgen in deze opgave, maar uiteindelijk wordt er geïnvesteerd in volkshuisvesting door de bekende rendementsbril’. Het Utrechtse makelaarskantoor Brecheisen is verantwoordelijk voor de marketing en verhuur van de woningen.

Extra punten

Dat de relatief kleine woningen met gemiddeld drie kamers op zo’n 70 m2 in de vrije verhuur vallen, heeft ook te maken met de extra punten die de woningen binnen het aangepaste woningwaarderingsstelsel zullen krijgen. Dat kent straks extra punten toe voor het bedrag dat in de renovatie is gestoken. Daarnaast zal een oudbouw-woning na de renovatie die voldoet aan de nieuwbouweisen extra punten opleveren. ‘Het lijken kleine maatregelen, maar je hebt ze keihard nodig’, weet Siewertsz van Reesema, ‘Individuele WOZ-waarden maken sinds 1 oktober vorig jaar deel uit van het woningwaarderingsstelsel. Van oudsher zijn WOZ-waarden van huurwoningen in aandachtswijken extreem laag, waardoor ondanks de forse investering, vrijesectorhuur in sommige gevallen niet haalbaar bleek.’ Siewertsz van Reesema, die actief betrokken is als ambassadeur van het Professioneel Platform van Vastgoedbelang, heeft met hulp van Vastgoed Belang-voorzitter Jan Kamminga de beleidsmakers bij het ministerie van Binnenlandse Zaken kunnen overtuigen van de noodzaak om het beleid in dat opzicht te verruimen.

Politiek

Siewertsz van Reesema: ‘De snelheid waarmee een voormalige probleemwijk nu wordt aangepakt is aantrekkelijk voor de woningcorporaties die in het gebied actief zijn. Met de gemeente gemaakte prestatieafspraken worden nu door de betrokken marktpartijen ingevuld en er komen een fors aantal middeldure huurwoningen beschikbaar voor een huurmarkt waarin meer vraag is dan aanbod. Bovendien krijgen de corporaties door de verkoop middelen vrij om te investeren in hun bestaande voorraad en nieuwbouw in het sociale segment, van oudsher hun kerntaak’.

Het onttrekken van sociale woningen aan de voorraad ligt gevoelig bij lokale en landelijke politici. Toch werd de Utrechtse SP-wethouder Paulus Jansen snel enthousiast en konden partijen rekenen op steun vanuit de gemeente Utrecht. Volgens Siewertsz van Reesema ligt de sleutel in het renoveren van bestaande huurwoningen in de stad. ‘De weerstand tegen slopen groeit. Bovendien helpt het dat wij hier een complete wijk aanpakken, in plaats van complex voor complex.’ Daarnaast wordt tijdens de renovatie veel aandacht besteedt aan verduurzaming, de woningen worden opgewaardeerd van een energielabel E naar label A.

Compliance

De beursnotering van Heijmans was een voordeel in de onderhandelingen met de internationale belegger. ‘Compliance is voor buitenlandse investeerders een belangrijk aspect. Bij een beursfonds als Heijmans is dat van nature goed geregeld’, stelt Siewertsz van Reesema.

De aanpak van dit deel van Kanaleneiland leent zich uitstekend voor toepassing elders. Heijmans is daarover in gesprek met coöperaties in de overige steden van de G4. Aventicum is bij projecten in de andere grote steden tevens gesprekspartner en is in voor deelname. Ook voor Nederlandse family offices is dit in potentie een aantrekkelijke belegging, denkt Van der Gugten. Hij voelt zich comfortabel bij de rol van Heijmans als regisseur in het gebied, die de verschillende betrokken partijen samenbrengt.

In eventuele volgende projecten zal de doorlooptijd volgens Van der Gugten een stuk korter zijn. De eerste correspondentie over de samenwerking in Kanaleneiland werden anderhalf jaar geleden gestart. ‘Wij hebben behoorlijk zitten tobben’, herinnert hij zich. ‘Het kan nu veel sneller, nu wij aan elkaar gewend zijn.’ Dat het project nu wordt uitgevoerd ziet hij als de kroon op het werk. ‘Het is de beloning voor onze vasthoudendheid. Het is een aardige krachtsinspanning geweest. We hebben hobbels moeten nemen, juridisch en emotioneel. Maar het is ons gelukt.’

Woonklaar

Voor Siewertsz van Reesema is het belangrijk dat een huurder bij oplevering van de woning direct kan verhuizen. ‘Een huurder zal geen gietvloer in de woning aanbrengen of de wanden glad afwerken, dat willen wij al geregeld hebben.’ Inmiddels is het programma van eisen uitgekristalliseerd en zullen de gerenoveerde woningen straks voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd.

Wie?

Peter van der Gugten heeft meer dan twintig jaar leiding gegeven aan de bouwende ontwikkelaar Proper Stok, tegenwoordig onderdeel van Heijmans. Hij leidde succesvolle herontwikkelingen van problematische stadswijken als Katendrecht en Spangen in Rotterdam en Slotervaart en Osdorp in Amsterdam.

Feike Siewertsz van Reesema heeft uitgebreide ervaring op het gebied van vastgoedinvesteringen, -ontwikkeling en & assetmanagement. Hij is lid van Professioneel Platform Vastgoed Belang, actief binnen het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) in de werkgroep Wonen en bestuurslid van het Urban Land Institute (ULI).

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van juni 2016

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels