nieuws

Forse wijzigingen in het huurrecht woonruimte

Financieel

Op 12 april 2016 is het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt definitief aangenomen. Het wetsvoorstel moet bijdragen aan een beter passend aanbod van huurwoningen in de sociale en vrije huursector. Bart Beekman, Justine van Lochem

Het wetsvoorstel rust op twee pijlers. De voor de (commerciële) markt meest ingrijpende pijler is de mogelijkheid voor verhuurders van woonruimte om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. De andere pijler betreft de ‘huursombenadering’, een maximale totale indexering die woningcorporaties (‘toegelaten instellingen’) mogen berekenen. Het aangenomen wetsvoorstel bevat daarnaast nog andere wijzigingen, die hieronder ook aan de orde komen.

Partijen (maar met name verhuurders zullen hierin geïnteresseerd zijn) kunnen tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte sluiten waarbij de huurovereenkomst eindigt zonder dat een opzegging vereist is. Voor zelfstandige woningen is een dergelijke huurovereenkomst gekoppeld aan een maximale termijn van twee jaar en voor onzelfstandige woonruimte aan een maximale termijn van vijf jaar. Er hoeft dus niet opgezegd te worden, maar de verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen voor het eindigen van de huurovereenkomst.

 

Huurbetalingsdag

Een huurovereenkomst zoals hiervoor beschreven, kan door de huurder altijd tegen een huurbetalingsdag (dus tussentijds) worden opgezegd.

Let op: bij de bovengenoemde huurovereenkomsten vervalt alleen de bescherming die ziet op de huurbeëindiging. Huurovereenkomsten die op grond van de Leegstandwet worden gesloten kennen meer uitzonderingen op de huurbescherming.

Wordt de huurovereenkomst na afloop van de hierboven genoemde maximale duur voortgezet en/of waarschuwt de verhuurder de huurder niet op tijd voor het eindigen van de huurovereenkomst, dan ontstaat een ‘normale’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (waarvoor aan de zijde van de verhuurder slechts limitatieve opzeggingsgronden gelden). Het heeft geen zin om de huurovereenkomst na twee/vijf jaar te beëindigen om met dezelfde huurder voor dezelfde woning een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Die nieuwe huurovereenkomst wordt dan gezien als een verlenging voor onbepaalde tijd (met volle huurbeëindigingsbescherming) van de oorspronkelijke tijdelijke huurovereenkomst.

Commerciële verhuurders mogen deze tijdelijke huurcontracten voor de genoemde maximale termijnen met iedere huurder aangaan. Woningcorporaties mogen daarentegen voor hun sociale woningbestand alleen tijdelijke huurcontracten voor een jaar of korter aangaan met specifiek door de minister aangewezen doelgroepen.

 

Huursombenadering

Naast het invoeren van tijdelijke huurovereenkomsten zonder huurbeëindigingsbescherming legt het aangenomen wetsvoorstel een huursombenadering op aan woningcorporaties. Dit betekent dat de volledige jaarlijkse huurverhoging die woningcorporaties mogen doorvoeren aan een maximum gebonden is. Dat maximum ligt lager dan de optelsom van de huurverhogingen (indexeringen) die individueel voor iedere woning toegelaten zouden zijn. Deze wetswijziging volgt op het gelijksoortige akkoord dat de Woonbond en Aedes op 3 juni 2015 hebben gesloten.

Met deze maatregel wordt geprobeerd de huurprijs van een woning meer aan te laten sluiten bij de marktwaarde/kwaliteit van de verhuurde woning. De verwachting is namelijk dat woningcorporaties hun ruimte om de huurprijzen te verhogen/indexeren goeddeels in zullen zetten voor woningen die een lage huurprijs hebben of voor woningen die kwalitatief (erg) goed zijn voor de huurprijs die er voor wordt betaald.

Huurverhogingen die zien op een woningverbetering vallen niet onder de huursombenadering, ook niet als die huurverhoging tegelijkertijd met de indexering wordt doorberekend.

De minister stelt jaarlijks vast met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen (de huursom). Dit percentage is door de minister per 1 juli 2016 vastgesteld op inflatie+1%. Binnen deze limiet is het op individueel niveau mogelijk om de huur jaarlijks te verhogen tot maximaal de inflatie+2,5% (zie ook hieronder de paragraaf over de inkomenstoets).

Het wetsvoorstel kent nog een paar wijzigingen.

De opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ is uitgebreid, zodat huurovereenkomsten voor woningen die bedoeld zijn voor jongeren, promovendi en grote gezinnen door de verhuurder kunnen worden opgezegd als de huurder niet meer binnen deze doelgroep valt. Het doel is om zo een deel van de woningvoorraad te kunnen reserveren voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Daarnaast is de mogelijkheid van tussenhuur (ook wel bekend als de diplomatenclausule voor de verhuurder) uitgebreid.

Het inkomen van een huurder kan periodiek worden getoetst en de huurprijs kan vervolgens worden geïndexeerd passend bij het inkomen van de huurder. De huurprijs voor huurders met hogere inkomsten kan zo sneller stijgen met als doel scheefwonen tegen te gaan en doorstroming te bevorderen. Deze versnelde huurverhoging geldt overigens niet voor huurders die een huishouden hebben bestaande uit vier of meer personen en/of met minimaal één persoon die de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.

De actuele toegestane maximale percentages zijn:

– 2,1 procent voor huishoudens met een inkomen tot 34.678 euro;

– 2,6 procent voor huishoudens met een inkomen tussen 34.678 en 44.360 euro;

– 4,6 procent voor huishoudens met een inkomen boven 44.360 euro.

Verhuur op grond van de Leegstandwet kan ook bij woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning (minimale duur drie maanden).

De wijzingen zijn naar verwachting 1 juli 2016 van kracht.

 

Over de auteurs 

Bart Beekman en Justine van Lochem zijn advocaat vastgoed bij Boekel 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juni 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels