nieuws

AXA IM Real Assets ziet beren op de weg

Financieel

Hoewel de zaken op de Europese vastgoedmarkten voor de wind lijken te gaan, spreekt Anne Kavanagh van AXA IM Real Assets van een ‘moeilijke’ markt. ‘De neerwaartse risico’s overtreffen momenteel het opwaartse potentieel.’

AXA Investment Managers Real Assets is de grootste vastgoedvermogensbeheerder in Europa en een van de grootste ter wereld. Vorig jaar steeg de beheerde portefeuille van 54 miljard euro tot 65 miljard euro. Er werd in 2015 6,9 miljard euro opgehaald bij beleggers, waarvan 4,1 miljard voor vastgoedbeleggingen en 2,8 miljard euro voor vastgoedfinancieringen.

Niettemin spreekt Anne Kavanagh, global head of Asset Management and Transactions Real Assets bij AXA Investment Managers in Londen, van een ‘moeilijke’  vastgoedbeleggingsmarkt. ‘Er bestaat momenteel veel onzekerheid’, licht de topvrouw toe. ‘We volgen het beleid van de centrale banken op de voet. Europa kent een negatieve rente, zeer ongewoon, met ongekende effecten op de vastgoedbeleggingsmarkten. Andere beleggingscategorieën, zoals staatsobligaties, zijn minder interessant door de kwantitatieve geldverruiming van de Europese Centrale Bank. De vastgoedmarkt wordt door QE overspoeld met geld.’

 

Uitstel beslissingen

Daarnaast wijst zij op de impact van alle regulering die na de kredietcrisis over de financiële sector zijn uitgestort, zoals Solvency II en Basel III. Dan zijn er nog de geopolitieke problemen die beleggers en gebouwgebruikers onzeker maken. ‘Europa worstelt met een enorme immigratiecrisis die zijn weerga niet kent, terwijl anti-establishment populisten zoals de Amerikaanse presidentskandidaat Donald Trump overal terrein winnen.’ Verder staat in juni het Britse referendum op de rol over een mogelijke Brexit. Referenda en verkiezingen betekenen volgens haar altijd een periode van onzekerheid. ‘Daar houden beleggers en gebouwgebruikers niet van. Het zorgt ervoor dat zij hun beslissingen uitstellen.’

Last but not least beschouwt Kavanagh de substantieel gedaalde aanvangsrendementen als een risico. De yield compressie wordt niet gestut, behalve in Londen, door een navenante huurgroei, meent zij. Kavanagh: ‘De Britse markt loopt in de cyclus 24 maanden vóór op het continent. Continentaal Europa staat pas aan het begin van economisch herstel. Van huurgroei is hier eigenlijk nauwelijks sprake geweest, eerst moet de opname stijgen en dat gebeurt ook wel, maar vrij langzaam door de trage economische groei. De kans dat de yields in continentaal Europa nog iets dalen is aanwezig, maar het risico dat ze gaan stijgen bestaat wel degelijk ook.’

Dit alles brengt haar tot de conclusie ‘dat de neerwaartse risico’s momenteel groter zijn dan het opwaartse potentieel in de Europese vastgoed beleggingsmarkten’. Twee jaar geleden lag de situatie precies omgekeerd. Stabiliserende factor is wel dat de schuldgraad (LTV), de hefboom die beleggers hanteren, met 40 à 50 procent nog altijd beduidend  lager ligt dan vóór de kredietcrisis.

 

Zeepbellen

Ontwaart Kavanagh zeepbellen in de Europese vastgoedmarkten? ‘Lastig te beantwoorden’, spreekt zij behoedzaam. ‘Maar je moet fundamenteel voorzichtig worden als markten zich buiten hun langjarige gemiddelden  begeven. En dat is het geval met de aanvangsrendementen. Die liggen onder het niveau van 2007, het jaar voorafgaand aan de kredietcrisis met z’n enorme afboekingen.’

Voor het allerbeste vastgoed in de ‘core’ markten van Europa ligt het aanvangsrendement thans rond de 4 procent, stelt Kavanagh. ‘Op dat niveau kopen wij dus niets’, zegt ze beslist. ‘ Wij willen onze beleggers een aantrekkelijk langjarig rendement  kunnen bieden,  ook voor topkwaliteit vastgoed. Met dergelijke prijzen kan dat niet. De beloning moet passen bij de risico’s die belegger nemen.’

 

Scenario’s

Hoe gaat AXA IM Real Assets om met verhoogde risico bij nieuwe acquisities? ‘Door eindeloos naar scenario’s te kijken ‘wat als’ en op basis daarvan uiterst zorgvuldig de juiste investeringsobjecten te selecteren voor de verschillende strategieën en het daarbij behorende  risico/rendementsprofiel.’ Ook kijkt AXA IM Real Assets bij acquisities en in de bestaande portefeuille nadrukkelijk naar de mogelijkheden tot herpositionering, renovatie en projectontwikkeling. ‘Zo voeg je kwaliteit toe in markten waar weinig aanbod is van kwaliteitsvastgoed.’

Een periode van grotere onzekerheid, is ook goed nieuws, betoogt zij vervolgens. ‘Het betekent minder beleggers in de markt. Dus meer kansen voor beleggers met een langjarige beleggingshorizon.’

In vrijwel alle sectoren en subsegmenten van de Europese vastgoedmarkten blaast AXA IM Real Assets een stevige partij mee. Met 11 miljard euro aan commercieel vastgoedkrediet is het bedrijf ook marktleider in de niet-bancaire financieringsmarkt van Europa. De assetmanager werkt voor tien opdrachtgevers binnen het verzekeringsconcern AXA en 200 externe klanten, die keuze hebben uit een breed scala beleggingsstrategieën met  bijbehorend risico/rendementsprofie: van ‘core’, ‘value-add’ tot opportunistisch. Dat kan via reguliere fondsen, separate rekening en clubdeals.

 

Krasnapolsky

Kavanagh was vorige maand in Amsterdam voor de opening van het grondig gerenoveerde hotel Krasnapolsky  AXA IM Real Assets. De Nederlandse portefeuille bedraagt ongeveer een half miljard euro. De assetmanager  verwierf het  iconische pand aan de Dam voor een joint venture met twee investeerders in 2013 voor 157 miljoen euro. Dat gebeurde  in een sale-and-leaseback transactie met het Spaanse hotelconcern NH Hotels. De Franse vastgoedvermogensbeheerder verspijkerde namens het beleggingsvehikel voor 38 miljoen euro aan het 150 jaar oude gebouw van 40.000 m2. Het vijfsterrenhotel  telt 451 kamers.  

Kavanagh is duidelijk in haar sas met deze parel. ‘Krasnapolsky biedt onze klanten een aantrekkelijk langjarig ’, spreekt ze enthousiast. ‘ Maar ook kregen wij hiermee de kans om een icoon van nationale en internationale allure te restaureren. Het is boegbeeld van ons hotelplatform.’ 

 

Sterke toeristenstad

De hotelportefeuille bestaat uit 80 hotels met 15.500 kamers in acht verschillende landen ter waarde van 2 miljard euro. Begin dit jaar kocht AXA IM Real Assets van G&S Vastgoed namens een van haar klanten ook het 258 kamers tellende hotel Jaz Amsterdam aan De Passage in Amsterdam Zuidoost bij Ziggo Dome. Jazz in the City is een nieuw concept, onderdeel van de Steigenberger Hotel Group.

‘We houden van hotels in Amsterdam’, licht Kavanagh toe. De vooruitzichten op duurzame cashflows zijn in deze sterke toeristenstad uitstekend. Verder zagen we het afgelopen jaar, eerlijk gezegd,  niet zoveel beleggingskansen in  Nederland.  Met Nederlandse kantoren zijn we voorzichtig, vanwege het structurele overaanbod. Maar als zich aantrekkelijke acquisitiemogelijkheden zouden aandienen in Nederland  dan is daar bij ons zeker kapitaal voor beschikbaar.’

Clubdeals

Volgens haar vormt Krasnapolsky tevens een mooie illustratie dat haar onderneming complexe projecten, gestructureerd in clubdeals, niet uit de weg gaat. Andere aansprekende voorbeelden op dat vlak zijn de kolossale kantoorontwikkeling 22 Bishopsgate, die liefst 62 verdiepingen gaat tellen in de Londense City en de aankoop van Tour First in de prestigieuze Parijse zakendistrict La Defense.

Kavanagh: ‘Clubdeals zijn vooral interessant voor grote beleggers. Die trend is ontstaan na de kredietcrisis. Zo houden zij meer controle en kunnen met een select clubje van gelijkgestemde partijen vrij direct in vastgoed investeren. Maar er is de laatste tijd zoveel kapitaal voor handen dat ook hele grote beleggers weer vrij massaal in reguliere vastgoedfondsen stappen.’

 

Aantrekkelijke returns

Ondanks haar  waarschuwende woorden, meent zij dat beleggen in vastgoed ook nu nog behoorlijk aantrekkelijk is. ‘Volgens  IPD bieden vastgoedbeleggingen dit jaar gemeten over alle Europese landen en segmenten gemiddeld een totaal rendement dat ligt tussen de 5 en 10 procent. In continentaal Europa zullen de returns waarschijnlijk hoger zijn dan in het Verenigd Koninkrijk, maar het VK heeft dan ook een stel geweldige beleggingsjaren gehad. Vergeleken met andere beleggingscategorieën doet vastgoed het in relatieve zin dus nog ronduit goed. Waarmee krijgt een belegger anders nog 10 procent rendement op zijn geld!’

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het meinummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels